なけなしの1号物件売却、物件スペックなど

今回売却した1号物件は、2011年8月に勢いで?購入しました。 この頃は 「とにかくまずは大きな1棟ものが欲しい」 という病にかかっていたので、物件はなんでもよかったんです。 スペックは ・京都市某区 ・JR山陰本線某駅から徒歩7分 ・1988年(昭和63年)6月築 ・RC4階建 ・全23戸(1DK、2DK) ・エレベータ付 ・検査済証なし 購入時でも既に築23年、当時からところどころに昭和の面影が残っていました。 また、3点ユニットの部屋が大半(17/23部屋)、天井が低めなところも気になっていましたが、、、まずは買うことが目的だったので、そのまま話しを進めました。 売主は3タメ業者。 購入の条件として ・大規模修繕(外壁修繕と塗装、屋上防水) ・空室5部屋のリノベーション(今の私ならやらないホテルチックな見た目) ・空室5部屋の家賃保証6ヶ月 ・管理会社変更 これらを売主側で負担した上で ・購入時の満室想定利回り 約11% ・S銀行で24年4.5% ・ゴニョゴニョしてほぼフルローン これで決着しました。 「とうとうRC1棟モノのオーナーになったんだ」 当時の気持ちは不安よりも達成感や満足感、高揚感に満たされていました。 何よりも、全てを自分で決められる「オーナー」。 これを求めていましたので、やる気に満ちていましたね。 そしてすぐに、オーナーとして色々と手を入れていきました。 ・…

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なけなしの1号物件売却

私が不動産に興味を持った一番の理由は「起業」。 最初はぼんやりとしたイメージだけでしたが、長く働いているうちに徐々にその思いが強くなっていました。 高属性を目指してガンガン仕事をすればするほど、何も決められない組織や上司の下での仕事が我慢ならなくなっていき、将来のリタイアを考えた上での1号物件購入でした。 そしてあの3.11。 そこで自分は一度死んだと思って、残りの人生は自分の思うがまま、全て自分で決断し自分で責任を取る人生を選択しました。 そんなことから慌てて2号物件を購入、購入した翌月には当時勤めていた会社も辞めました。 起業した当時から、不動産業は投資とは考えず事業と捉えていました。 全ての購入物件において、キャピタルは意識しておらずインカムでの経営をイメージ。 しかし、なかなか思うような経営はできませんでした。 慌てて購入した2号物件は、はなから「1年後の金利交渉ありき」。 しかし、リタイア後では思うような結果が得られませんでした。 結果、短期譲渡でいち早く売却するはめに。 法人として購入、シェアハウスとして運用していた戸建て物件も、中途半端に遠い距離での自主管理に疲れて売却。 結局、一番最初に購入した1号物件を一番長く保有、このインカムが6年強の生活の基盤を担っていました。 そこそこ古い1号物件でしたので、ありとあらゆる手段で手を加え、物件価値の維持向上に努めてきました。 その結果、常に高稼働を維持、購入時よりも利回りも上げることに成…

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第2種消防設備点検資格者受講終了

先週に引き続き今週も参加してきました。 先週は「第1種」、今週は「第2種」と資格が異なります。 ざっくりイメージとしては ・第1種:機械系(実際の消化設備関連) ・第2種:電気系(自動火災報知器や避難設備等) 先週の3日連続受講+最終考査でもヘロヘロだったのですが、それが2週連続となるともう、、、。 吐き気、嫌悪感、虚脱感、殺意、、、、色んな嫌な気持ちたっぷりになってしまいました。 お金で買える資格とも言えるこのシステムですが、かなりの我慢強さ、忍耐力、集中力が求められます。 そもそもたった3日(講義は合計16時間)で消防点検の全てを教えることなど不可能なので、この講義では最終考査に出る問題を講師が事前に教えてくれます。 受講者はそれを全てマーカーでチェックをしていくのですが、、、それが最高で128ヶ所にもマークをすることになります。 教本に単にマークするだけでは、2時間の試験で128問(最高で)、全ての答えを見つけ出すことは不可能。 なので、このように付箋に見出しを付けて検索しやすいように工夫が必要なのです。 この付箋を付ける作業だって、全ての授業で意識を失うことなく、しっかり確実にマークしていくことが必要なんです。 これができていない人が少なからずいるため、常に合格率100%にならないんですね。 で、私は何とか気合と根性で乗り切りました(先週はまだしも、今週も同じ拘束時間はしんどかった)。 第1種に引き続き、第2種も…

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第1種消防設備点検資格者受講終了

まずはじめに、、、ブログデザインを変更してみました(スマフォ版はだいぶ前に変更済なので変わっていません)。 今後もちょいちょい手直しするかも知れません。 ただ、この変更で過去の履歴を書き留めてきた「プロフィール」が全てすっ飛んでしまいました。(T_T) まっ、誰も見てないだろうからどーでもいいか。 さて本題。 今週の水曜日~金曜日までの丸々3日間、タイトルの「第1種消防設備点検資格者」資格取得のための講習会に参加してきました。 勝手知ったる懐かしの西新宿に久しぶりに戻ってきました。 あのビルの44Fで東北大震災を体験して、人生を見直したんだっけなぁ~。 この「第1種(第2種もある)消防設備点検資格者」ですが、一応国家資格です。 丸々3日間の講習にフル参加することと、そして最後に行われる「終了考査で70点以上」これで合格できます。 さすがに丸3日の講習、テキストの分厚さが半端ないです(約800ページ)。 この歳になって丸3日間の講習はかなりしんどいのですが、それでもちゃんと講習を受けていればほぼ受かるので、資格をお金で買うようなものです(簡単に取れる資格は高額)。 それでも国家資格であることには間違いなく、この資格 or 消防設備士の資格がないと建物の消防点検ができないことになっています。 消防設備士の資格でもいいのですが ・資格が項目ごとに詳細にわかれており、ひとつずつコツコツクリアしていく必要がある ・都合のいいタイミング…

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都落ちから1年、さてこれからの1年は?

ふと気がつくと、西新宿のシェアオフィスから鷺宮のワンルームに引っ越して今日でちょうど1年でした。 そもそも引っ越した理由は電気工事(チック)な請負をはじめたため車(と駐車場)が必要となり、さすがに大都会新宿ではワリが合わなくなってしまったための都落ちでした。 それから1年、20m2もない3点ユニットでそこそこ年季の入った鉄骨造ですが、、、シェアと違って全てが独占できるので電話もテレビもラジオも全く気にしなくていいのは快適です(まっ裸でも問題なし!)。 ただ、その電気工事も4月末で終了、あまりにも最底辺の仕事&将来にあまり役立たないため見切りをつけました。 今週からは消防点検の講習&試験を受け、来月辺りからはそっちの仕事に潜り込むつもりです。 そっちはさすがに将来に少しは役立つことと期待しています。 その将来に向けて、先日のブログにも書きましたが、1号物件を売却することにしました。 不動産業を名乗りながら持ち物件「0」になってしまうことはさすがにどうかと思いますが、、、、 ・誰にでもわかる今が売り時の最後のチャンス間近 ・築古ならではのトラブルが絶えない ・遠隔地では手も足も出ない ということで決断しました。 税金とか税金とか税金を払ってもキャピタルは出るので、それを元手に次の物件を、、、と言うわけにもいかない環境なので暫くはじっとしている、かも知れません。 それも踏まえての次の仕事にロックオンです。 1年後には市況も大きく変わっていると思…

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