顧問税理士と打合せ

4月末で6期目の決算を迎えた我が法人。 6期連続黒字&自己資金ありで近日中近い将来、しっかり融資を引く前のめり体制に入っています。 しかし、顧問税理士からの速報は 「赤字です」 なんでっ!? ということで、個別の打合せを行い内容の再確認をすることにしました。 でも実際のメインは個人。 特に気になるのは先の売却により発生している預かり消費税です。 現状のままなら500万円弱の納税をしなければならないため、その圧縮に関しての相談のほうがプライオリティは断然上でした。 まずは法人から。 今日の今日まで把握していませんでしたが、過去からずっと個人→法人に貸付があるとのこと。 自分では毎年きっちり処理しており、個人⇔法人の貸し借りは期をまたいでいないと勝手に思っていました。 もちろん、過去の総勘定元帳を見れば全て書いてあったはずなのですが、、、、見てねーし。(^^); その額約270万円。 そのうち、前期までに150万円あったそうです。 さらに今期だけで120万円。 過去5年で150万円、それが今期だけでこれだけって全く身に覚えがありません。 その内容に関しては後日教えてもらうこととして、今期に関してはこの120万円をを帳消しにする=法人の資本に組み入れることによってギリギリ黒字達成できるということなので、そうすることにしました。 これで6期連続黒字確定、納税は法人住民税だけの予定です。 そしていよいよメインの個人。 要は消費税還付です。 …

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法人決算6期目、えっ!赤字?

4月末で決算を迎えた我が法人。 5期連続で黒字の法人、6期目も当然黒字のつもりでいました。 特に6期目は、シェアハウスの売却もあったため、積極的に費用計上してギリギリの線を狙っていました。 ところが顧問税理士から 「このままでは赤字ですけどどうします?」 マジでっ! 何で何で? 内容を聞いてみると 「費用計上が多すぎる」 確かに振り返ってみれば、西新宿から都落ちして中野区のハズレに引っ越した際、什器や電化製品のあれもこれも費用計上していました。 さらには先の消防設備点検資格者の費用も。 「電化製品は微妙ですし、消防設備の費用はちょっと大きいです」 それでも売却益で黒字だと思っていただけに、ちょっと方針展開が必要そうです。 今期は法人として大型物件の取得を目指しています(今のところ、ロクなものがないけど)。 そのためにも6期目までは確実に黒字化しておきたいところ。 来週、顧問税理士と打合せを行い、黒字化するための手段を講じる予定です。 不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと 不動産売却・相続・空き家問題を解決する!posted with amazlet at 17.06.02露木 裕良 現代書林 売り上げランキング: 74,224Amazon.co.jpで詳細を見る

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なけなしの1号物件売却、収支は

利回り約10%で売却した1号物件ですが、売った私も決して損切りしているわけではありません。 ちゃんと手残りを想定した上での売価設定ですので、想定の下限に近かったとは言え、ちゃんとお金は残っています。 その具体的数字はさすがに書けませんが、、、過去には年間の収支を載せたこともありますのでイメージしてみて下さい。 保有期間7年弱、その間に会社も辞めてしまいましたので、基本的にはそのCFで生活していたことになります(昨年からはバイト的なこともしていましたが^^;)。 贅沢な生活ができるほどではなかったにせよ、扶養家族3人を養える程度のインカムはありました。 さすがに大きな修繕には融資を引きましたが、それ以外はインカムで賄い続けていました。 購入1年後に金利大幅ダウン、これは大きかったですね。 返済比率が下がっただけでなく、融資残高も着々と減っていきました。 そしてもうひとつ、提携しているクレジットカードの利用額に応じて返済の元金に充当されるシステム、これも積極的に活用していきました。 そんなこんなで順調に残高も減っている状態での売却でした。 その結果、インカムを除いた単純なキャピタルは、、、片手以下ながら1000万円単位。 ほぼほぼフルローンからはじめたこの不動産事業ですが、7年で何倍にも資金が増えました。 ただ、、、まだ税金を払っていません。 長期保有ではありますが、それなりの税金がかかることはわかっていますので、顧問税理士を通じてきっちり計算しています。…

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なけなしの1号物件売却、仲介をお願いしたのは

売却するにあたって、売主として思うところは 「できるだけ高く、そして早く売りたい」 ということ。 ただ、だからと言ってネットで調べて見ず知らずの人に依頼するつもりもさらさらありませんでした。 特に売却に当って、私が最初に思い浮かぶのはこのお方。 閣下には過去に二度、2号物件及び相続案件を満足できる価格で売却してもらっています。 今回ももちろん、最初に打診したのですが、、、 「東海エリアはまではよくても関西より西はちょっと、、、」 とつれないお返事。 高く売ってもらうには最高の「狼不動産」なのですが、決着までにちょっと時間がかかる(値下げしないので)ことがたまにキズ、それが乗り気でないとなると、、、、 今回は春までに決着したいという思いもあり、数年後までじっくり待つという余裕もなかったため、筋を通した上ででん兄にお願いすることにしました。 でん兄には、まだ会ったこともない時期に、この1号物件の排水管問題をメールで相談をさせていただき、最小限の費用で工事を収めることができた恩がありました。 その恩に報いるために、昨年には法人で保有していたシェアハウスの売却をお願いしましたが、そちらは小ぶりの取引。 今回、そこそこ大物をお願いしてやっとお礼ができると考えていました。 まずは売り出し価格の設定。 過去の取引事例を見ると、東京も京都も大差はなさそう。 そこで、最終的にはガンガン指されることを想定した上で、まずは利回り7.5%程度で様子を…

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なけなしの1号物件売却、売却理由

それなりに古い物件に色々と手を加えただけでなく ・近隣相場を意識し木造と同じ家賃でRC ・生保、母子家庭OK ・一般の方は更新料不要(生保は要) ・ADx2、、、、 こんな施策から常に高稼働を続けていた1号物件。 逆にこのぐらいやっておかないと、ちょっと古い感じを受ける外観や設備から負けてしまうということもありました。 まあ、これは別に大きな負担ではありませんでした。 利回りは年々改善して12%、金利は1%台でフルローンでも返済比率50%未満でしたので。 問題は建物そのもの。 購入時に空室は売主にリノベしてもらっていましたが、逆に残り18部屋は全く手付かず。 当初は空室になる度に部屋を見に行き「がっかり」したものでした。 全ての設備が古く水回りはクタクタ、エアコンや給湯器はいつ壊れるかオドオド、間取りもイマイチでDKとは名ばかりの狭小、2DKは1部屋が和室、、、 「これ全部直していく?」 当初こそ完全リノベを目指してやっていきましたが、ある時期からはコスパを求めるようにしました。 部屋によっては和室は和室のままでアクセントクロスや畳縁や襖のデザインで終わらずことも。 3点ユニットのホテル仕様もコストの割には使い勝手が悪かったので、コストを下げながらも実用性を求めたものにシフトチェンジしていきました。 でもね、見えるところはまだいいんです。 問題は見えないところ。 建物全体に排水の問題がありました。 横管の傾斜不良により…

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