仕様てんこ盛りにした結果、、、

そろそろ決済に向けてより具体化した工事内容、予算等を決めていかなければならない時期になってきました。 まだ所有権が移転していない状態ですが、より詳細な見積りを作る上ではプロの方のチェックが必須。 そこで、元付けから鍵を借り、先日購入したキーボックスに入れて現地に設置、都合のつく日程で物件をチェックしてもらうことにしていました。 それも完了し、昨日、より詳細な見積りをもらったのですが、、、、 「完全に予算オーバー!」(T_T) 私の予算はざっくり500万円、それに対して見積りは約700万円となってしまいました。(@_@) 予算オーバーの一番の理由は 「私の嗜好」 あれもしたいこれもしたいとどんどん仕様を追加、さらに築古なことを一切無視して新品ピカピカにリノベさせたいという思いを追求していった結果、、、、このあり様です。(^^); 大きなところではやはり大工さん関連。 大きな壁や仕切りが必要、そもそも狭いので無理くりいろんなところに収納を作る等々をやっていった結果、これだけで300万円オーバーという予想になってしまいました。 ただ、逆に考えれば、この一番大きなポーションを削減できれば全体が見えてきます。 「もともとボロなんだから、お金をかけずにそれなりのものにすればいいじゃん」 「想定家賃から考えればかけられるコストは決まってるはずだから、そこから落とし込めばいいのに」 という発想も有りだと思います、というよりそれが王道? …

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直接のオファー、24時間後には決着

安室ちゃん引退かぁ。 もはやなかったことにすらなってる?「安室奈美恵 with スーパーモンキーズ(現MAX)」やポンキッキーズに出ていたFolder(三浦大知やAKINA、満島ひかりがいたグループ)→Folder5の時代が懐かしいです、、、という時事ネタから入ってみました。(^^); さて、日々時間潰し経験値を積むためのアルバイトに精を出しながらも物件調査も継続していますが、、、相変わらずピンと来るものがないですねぇ。 私の場合、限定したエリアで数日以内に更新された物件に的を絞って複数社のサイトをチェックしていますが、、、9割以上は見たことあるもの。 本当の新着と思えるものすら、いまだに旧耐震で利回り4~5%って誰が買うんでしょ? まあ、買主は全員が収益物件として運用することだけを考えている方ばかりじゃないでしょうから、そりゃ買う人もいるんでしょうけど、、、ずっと同じ物件が同じ価格(及び同じ写真、同じ情報)で出ていることを考えると、やっぱりその物件にその値段では誰も買わないんでしょうね。 売主サイドにしても、無理に売りたいわけではない場合もあるでしょうから、それでもいいのかも知れませんが、早期に売りたい方にとってはもはや今の風は完全に逆風。 数字的な魅力を出さない限りはずっとネットで晒されることになるでしょう。 弱小法人(及び個人)としては、当然ながらそんなババ抜きのような物件には手を出せません。 また、市況が変化しつつあるからと言って多少の指値でも手を出せ…

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キーボックス設置

今回購入した(まだ「する」ですね)物件は築古狭小。 今後私がやっていきたいビジネスモデルの練習台に近い形で運用する予定ですが、、、ちょっと小さすぎたかも? 内見時にはそこそこできそうと思えたのでその場で購入を即決したのですが、いざ図面を引いてみると 「あれやこれが全然入らないんじゃね?」 ただ、物件のサイズをきっちり測ったわけでもないので、現時点では想像の範囲での落書き。 また、築古にありがちな「詳細図面等は一切ありません」状態のため現実は今もって不明です。 もしかしたら今の想像より大きいかも知れないという淡い期待も抱いています(逆にもっと小さい、という可能性もありますが)。 今後のリノベーションプランを確定させるためには早めの採寸は必至、ただ、まだ決済が終わっていないため私の保有物になっていません。 そこで、元付けにカギを借りてきました。 ただ、私が直接採寸するわけでもないので現地にキーボックスを設置することに。 でも私、今までキーボックスってもらってばかりで買ったことがありませんでした。 今回初めてお買上げしたのはこんなやつ。 ノムラテック NEW キーストック ハンディ ブラック N-1296posted with amazlet at 17.09.16ノムラテック 売り上げランキング: 107Amazon.co.jpで詳細を見る カギが1本しか入らないようなやつでは困るのでそこそこの大きさでそれなりの値段、ということで選びました。 …

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融資付け

先日契約した物件、実はかなり小ぶりです。 私よりちょっと若いぐらいの築古木造2階建て、土地面積24m2、建物面積も37m2ぐらいしかありません。 この規模ならいくら市況が高値安定している今の御時世でもそれなりの金額で買えます。 なので契約自体は ・融資特約なし ・瑕疵担保免責 として締結しています。 ただ、やっぱりキャッシュは温存しておきたいところ。 そろそろ市況が大きく変化しそうな風は吹いていますが、それとて年末なのか?半年後なのか?1年後以上先なのか?まだまだ読めませんのでそのときのためにできるだけキャッシュは手元に残しておきたいところです。 キャッシュ自体はあります。<( ̄^ ̄)>エッヘン 1号物件のキャピタルはそのほとんど全てを定期預金として預けているので、メインバンク側でもキャッシュがあることは把握してくれています。 それでも 「それを踏まえた上で、今回の物件に融資して」(^人^)オ・ネ・ガ・イ としてメインバンクには打診していました。 そこから約1ヶ月、そろそろ決済日程も決めなければならないので、進捗を確認してみました。 「鑑定士からの回答がまだなので稟議が出せない状況ですがお手伝いさせていただきます!」 前向きな回答をもらいました。 作戦としては ・鑑定士からのお墨付きをもらえる(ようにねじ込む) ・本部に上げて時間がかかる、もめる、結局NGなんてことがないように支店長決済の上限で ・期…

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購入を決断した理由

8月に契約した久しぶりの購入物件。 決済はまだ先ですが、こちらも売主側も決済までにちょっとやることがあるのでのんびりペースで進んでいます(ケツは10月末としてお互いナルハヤで、という契約)。 そもそもなけなしの1号物件までも売却し保有物件を一旦0リセットした理由は 「やりたいビジネスモデルがある」 そして 「全て自分の目(と手)の届く範囲で保有/管理したいから」 でした。 「遠隔地であるため自分で手を下せる範囲が狭い」 文句は言いつつも、結局は管理会社から言われるがままに近い判断を下さなければならないことも多く、そのストレスもありました。 さらに築30年となり不具合の発生頻度が上がっていた、そもそも設計が古くて無理があり(センスを感じない)修繕費用も跳ね上がってきている、そろそろエレベータが怖い、、、、等々の不安も。 もちろん、このタイミングに乗って利確しておきたかったという大きな理由もあります。 問題発生時や空室発生時には都度それなり以上の対処をしてきたので、今後も暫くはキャッシュマシーンとしてある程度の収入は見込めましたが、それよりもストレス排除や現金化のほうを優先させ、ご縁があって売却に至りました。 最近になって融資状況の変化がネット界隈でも見受けられますが、売価が下がってくるまでにはもうちょっと時間がかかるでしょう。 そういう意味ではいいタイミングで売却できたと思います。 ただ、このご時世で売るほうはいいとしても、買うほう…

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