日程最終調整

今週になってやっと売主サイドから決済スケジュールの打診が来ました。 今月4週目の後半で行いたいとのことでした。 決済の前提条件として、売主側負担で 「隣地境界の確定」 があったのですが、売主/売主側仲介ともにどう動けばいいのかわからなかったらしく、ちょっと時間がかかっていたようです。 日程の連絡が来たということは目処がたったのでしょう。 これを受けて私のほうから金融機関に連絡、会議室を使わせて欲しいと依頼しました。 まあ、大丈夫でしょう。 いよいよ、ですね。 全ての保有物件を売却して得たキャピタルゲインを元に ・遠隔地→自分で管理できる範囲、ドミナント戦略 ・差別化のためのビジネスモデル実行 ・個人→法人 考えていた手段を実行する第一弾となりそうです。 ただ、今回はケーススタディということもあり、利回り的にはちょっと低めになりそうです。 できるだけ10%に近づけたいけどそこそこお金がかかりそうなので、、、という感じです。 実験台としてあれもこれも取り入れる予定のため、それなりのコストがかかってしまう見込みです。 そこはまあ仕方ないですね。 とにかく決済に向けて最終調整を進めていきます。 ところで、先日1Fのフロアプランを出したので今回は2Fを上げておきます。 これもイメージなので現実とはちょっと違ってくるところもあるかと思いますが、その際は現況優先で。(^^); 一番悩んだのが 「住居スペースを優先するか?はた…

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やっとのことでリノベプランの大枠決定(かな?)

亀速並のスピードで鋭意調整してきた新規購入物件。 ちなみにまだ決済までは至っていませんが (^^;)所有権移転後からすぐに工事を始め、年内には客付けできるようプランだけはどんどん進めています。 今回購入した(する)のは環八より内側の23区内某区の近隣商業地域に建つ築古の木造2階建て。 それをほぼフルリノベーションし、今後私がやろうとしているビジネスモデルのケーススタディとして取り組むことにしています。 (今回は売却益の消費税対策でもあるため私個人で購入しますが、運用は法人で行うつもりなのでカテゴリー的には「法人」にしています) ただ、先のブログでも書きましたが、アレもやりたいこれもやりたいのテンコ盛り仕様にしたため、予算的に破綻、そこから色々と調整した結果(テンコ盛りはほぼ同じで主に設計側で頑張っていただきましたm(_)m)、何とか予算の上限値ぐらいに入る見込みが立ちました。(*゚▽゚ノノ゙☆パチパチ 王道的に考えるならば、元々が築古ボロ物件、なのでかけるお金は最低限にして安価で回すほうがいいのかも知れませんが 「他人様と同じことをしても仕方ない」 「何のために1号物件、2号物件、そして法人保有のシェアハウスを売却したのか?」 そう考えると最優先は 「今後進めようとしているビジネスモデルを実現する第一歩」 なのでほぼほぼ私の希望(妄想)に沿う形で頑張っていただきました。 その結果としてできたフロアプランはこんな感じです。 こ…

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転進した物件が入居者募集中

現在契約を進めている物件、その購入の決断をする前にも4、5件の物件の内見をしていました。 どれも訳ありで結局スルーしたのですが、その中でも最初にチェックしていた物件がもう原状回復完了→募集中になっていました。 私が内見に行ったのは6月中旬。 18m2そこそこのS造3階建て、線路の真横の物件でした。 お値段は1380万円。 路線価から見れば倍ぐらいするものでしたが 「そこそこの費用で直せるならこれでも運用できるかも?」 と思って見に行きました。 しかし実際にはかなり難あり。 ・(わかってはいたけど)土地が狭すぎる ・天井高が異様に低い(2mちょうどぐらい) ・メンテされていた様子がなくかなりボロボロ 一応「1000万円以下なら」と言ってみたのですがケンモホロロ状態だったのでとっとと転進しました。 さすがに2mでは圧迫感ありすぎ。 その後暫く様子を見ていたのですが、8月には足場が組まれていたので売れたんだろうなぁと思っていました。 そして今日、マイソクが貼られていました。 「高っ!」 外観はほとんど変わっていません。 通りから見える1F内装もきれいに塗っただけ程度(元々スケルトンでした)。 この感じじゃ修繕に500万円もかけていないでしょうね。 それでいてこの家賃、利回り10%以上は確実です。 これですぐに客付けできるなら、転進した私の目がふし穴だったということでしょう。 まあ、できたとしても私のビジネスモデルに合…

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仕様てんこ盛りにした結果、、、

そろそろ決済に向けてより具体化した工事内容、予算等を決めていかなければならない時期になってきました。 まだ所有権が移転していない状態ですが、より詳細な見積りを作る上ではプロの方のチェックが必須。 そこで、元付けから鍵を借り、先日購入したキーボックスに入れて現地に設置、都合のつく日程で物件をチェックしてもらうことにしていました。 それも完了し、昨日、より詳細な見積りをもらったのですが、、、、 「完全に予算オーバー!」(T_T) 私の予算はざっくり500万円、それに対して見積りは約700万円となってしまいました。(@_@) 予算オーバーの一番の理由は 「私の嗜好」 あれもしたいこれもしたいとどんどん仕様を追加、さらに築古なことを一切無視して新品ピカピカにリノベさせたいという思いを追求していった結果、、、、このあり様です。(^^); 大きなところではやはり大工さん関連。 大きな壁や仕切りが必要、そもそも狭いので無理くりいろんなところに収納を作る等々をやっていった結果、これだけで300万円オーバーという予想になってしまいました。 ただ、逆に考えれば、この一番大きなポーションを削減できれば全体が見えてきます。 「もともとボロなんだから、お金をかけずにそれなりのものにすればいいじゃん」 「想定家賃から考えればかけられるコストは決まってるはずだから、そこから落とし込めばいいのに」 という発想も有りだと思います、というよりそれが王道? …

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直接のオファー、24時間後には決着

安室ちゃん引退かぁ。 もはやなかったことにすらなってる?「安室奈美恵 with スーパーモンキーズ(現MAX)」やポンキッキーズに出ていたFolder(三浦大知やAKINA、満島ひかりがいたグループ)→Folder5の時代が懐かしいです、、、という時事ネタから入ってみました。(^^); さて、日々時間潰し経験値を積むためのアルバイトに精を出しながらも物件調査も継続していますが、、、相変わらずピンと来るものがないですねぇ。 私の場合、限定したエリアで数日以内に更新された物件に的を絞って複数社のサイトをチェックしていますが、、、9割以上は見たことあるもの。 本当の新着と思えるものすら、いまだに旧耐震で利回り4~5%って誰が買うんでしょ? まあ、買主は全員が収益物件として運用することだけを考えている方ばかりじゃないでしょうから、そりゃ買う人もいるんでしょうけど、、、ずっと同じ物件が同じ価格(及び同じ写真、同じ情報)で出ていることを考えると、やっぱりその物件にその値段では誰も買わないんでしょうね。 売主サイドにしても、無理に売りたいわけではない場合もあるでしょうから、それでもいいのかも知れませんが、早期に売りたい方にとってはもはや今の風は完全に逆風。 数字的な魅力を出さない限りはずっとネットで晒されることになるでしょう。 弱小法人(及び個人)としては、当然ながらそんなババ抜きのような物件には手を出せません。 また、市況が変化しつつあるからと言って多少の指値でも手を出せ…

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