2016年12月10日

買い負け

買付けを入れていた築古物件。
買付後、すぐにメインバンクに相談し揉んでもらっていました。
私よりちょっと若いだけの築古物件であることがかなりネックでしたが、支店内で調整していただくこと1週間、、、では結果が出ず+2日。

「支店としては、まるしさんの法人を応援しようという結論に達しました。物件価格程度まで融資できるよう調整します。ただ、最終的には本部の稟議を通さなければなりません」

買えるところまでの段取りは組めました。v(^^)v
が、、、、この結論をもらう前日、悪い情報が。

「満額で買付が入ってしまいました」

_| ̄|○ il||li

満額での利回り想定は7.7%、それを私は指して8.6%。
私が売主だったら、、、、そりゃ満額に流れます。
満額の方も融資前提だそうですが、出る見込みはあるそうです。

メインバンクの回答が1週間ジャストだったらなぁ。。。
もっと言えば、融資特約で売契だけ結んでおけばなぁ。。。

今さらですが仕方ありません。
ということで、メインバンクから回答をもらったその電話口でこのことを報告。

「満額が流れた際にはすぐにイケる準備を、ただ、本部への稟議を出す直前で止めておいて」

とお願いしておきました。
流れた際には、さらにダメ押しすらしたいところですが、、、流れないでしょうし、流れても指せないですよねぇ。


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2016年12月06日

買付中

法人として心機一転、ドミナントを目指して物件を探し続けています。

ただ、、、狙っているエリアが23区内西側と言うこともあり、土地値だけでもいいお値段。
となると上物はどうしたって築古になります。
まあ、上物はいずれ解体、最終的には自分が考えた間取りで新築できればと思ってはいますが、、、半分寝言ですね。

そんな中、やっと自分のお眼鏡がかなう物件が見つかり、早速買付を入れています。
ただ、やっぱり築古、メインバンクの稟議がなかなか進みません。

法人としては、無理やりやりくりして5期連続黒字化を達成しており、私の法人に対する評価はかなり高いと感じています。
物件さえ問題なければ十分買えるだけの融資はしてもらえることになっているのですが、その物件が、、、。
私よりちょっと若いだけの鉄骨造、修繕履歴も?です。

買えなければ仕方ないのですが、銀行評価に合わせると見合う物件なんてありませんからね。
とにかく今は待つのみです。


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posted by まるし at 16:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月20日

法人の次のステップ

法人保有のシェアハウスを売却して一旦利確、次のステップを考えています。

本来、売却は考えておらず、長期保有によるインカムゲインで経営を継続させていくことをビジネスモデルにしているのですが、それでも売却してしまったのは「距離の壁」。

基本的に自主管理を前提としており、このシェアハウスにおいては客付けから何から全て自分でやっていました。
しかし、今年春から個人ではじめた別の仕事に忙殺されてしまい、満足な対応ができなくなってしまいました。

いくら土地勘のある場所と言っても、車/電車どちらを使っても片道1時間以上かかってしまう距離は如何ともし難かったです。
満室時は定期清掃と雑草駆除ぐらいしかやることがなかったのでまだ何とかなっていたのですが、空室が発生してしまうと募集を再開、内見希望者とのスケジュール合わせが大変で結局満室に戻すことができませんでした。
最終的には空室x1のまま、次のオーナーに運営を委ねました。

辺鄙なエリアの小ぶり物件、それを自分で企画、運営してきたシェアハウス。
この経験が残っただけでもよしとしましょう。

個人/法人として経験してきたことを活かし、次のステップを目指すためにひとつ思うところがあります。
それは

「ドミナント」

自主管理を前提としている以上、移動距離/時間はとても大事だということを再認識しました。
個人の仕事も継続しているので、片道1時間以上なんてもっての外。
目指すは愛車(自転車)で片道30分以内のエリアです。

ただ、同じ距離でも北や西には向かいたくないため、おのずと対象エリアはギュッと絞られます。
東は以前オフィスを構えていた新宿、西は環七、北は西武池袋線、南は丸ノ内線、そのぐらいをイメージしています。
ただ、そのエリアで買える物件なんて、、、。Zzzz

「誰がそんな物件をその値段で買うの?」

というものばっかりです。orz

利確したとは言え、元々自己資金が薄い我が法人が次の物件を買うには融資前提、それにしても積算評価の倍以上の値付けで利回り6%とか、手の出しようがありません。

「そんなことなら、納得できる間取りで作れる新築のほうがいいじゃん!」

と思っても、、、、土地+建築費(=融資額)で見合う案件など、このエリアでは見つかりません。
う〜ん。

買うことは目的ではなく手段、インカムで運営し続けることが目的。
それに見合う物件に巡りあうためには、もう少し時間が必要かも知れません。
融資の蛇口がギュッと閉まればおのずと価格は下がりますしね。
そのときに勝負ができるだけの実績は積み重ねてきたつもりです。


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2016年11月01日

一つの歴史に幕

突然ですが、今日、また物件をひとつ「売却」しました。
売却したのは法人として初めて保有したシェアハウス。

2012年8月に「廃墟か!?」と思われる戸建て物件を購入。

001.jpg


そこそこの時間と費用をかけてリノベーション、シェアハウスとして運用をはじめました。
開業当時は警察に許可を取ってティッシュ配り、シェアハウス募集サイトを通じて集客、内見案内、契約、退去立会い、物件管理までほとんど全てを自主管理でやってきました。
これはこれで楽しかったですし、経営的にも何ら問題はありませんでした。

が、、、新たな高みを目指してはじめた電気工事業、これが誤算?でした。
はじめた当初は週3ペースぐらいでいいかと思っていたのですが、フルコミッション制で仕事もふんだんにあるため、ほぼ毎日のように仕事を入れていました。

それに慣れてしまうと、今後は微妙に遠方のシェアハウスの管理がままならない状態に。
満室時はそれでも問題なかったのですが、1部屋空いてからの客付けや内見案内も思うようにスケジュールが組めない状態になってしまっていました。

利回り的にも問題はなかったのですが、そもそものベースが小さいため、フルコミッションと見比べると金額的にも見劣りしてしまい、最終的にはモチベーションを維持できなくなってしまいました。

不労所得とは言わないまでも、それなりに暇のまま得られるインカムに対し、身体が資本のブルーカラーで汗水垂らしながらの肉体労働を同じ土俵で比較するのもアレですが、月額で3〜4倍違うとさすがに、、、。

そこで一大決心。
現状の運用方法を踏襲していただけるオーナーに売却することを決断。
当初は色気を持ってキャピタルも狙っていたため、箸にも棒にもかかりませんでしたが、それなりにリーズナブルに見える価格にした途端、入れ食い状態になりました。

その中から

・融資特約なし
・運用はそのままそっくり引き継ぎ

幸いにもそんな方が見つかり、本日、決済が終わりました。

雀の涙ほどのインカムとカラスの涙ほどのキャピタルが得られましたし、何より0(マイナス?)からスタートし今まで運用してきた経験値が得られました。
これをステップに次はまた別の物件を探します。

ちなみに今回の売却も最初は閣下にお願いしたのですが、、、、

「こんな田舎の小さい物件に構ってる暇はない」

とは言っていませんでしたが、、、そんなオーラプンプン。(^^);

「せっかくだから業をはじめたばっかりのでん兄に任せてみれば?彼ならしっかりやってくれるはず」

でん兄なら、私としても1号物件の排水管問題でお世話になっており、いつか借りを返したいと思っていたので好都合。
ということで今回はでん兄にお願いし、無事に本日を迎えました。

それでも価格が価格なので仲介手数料も大した額にはなりませんでしたが、それは今後、また購入する際にでも(出世払い)ということで。(^^);


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2016年08月22日

一応記念日

東日本の方々、台風は大丈夫でしょうか?
不要不急な外出は控え、安全に過ごして下さい。

そんな私もさすがに今日はブルーカラー業務は中止、久しぶりにオフィスでのんびりTVを見ながら事務作業をしています。

そこで気が付いたのですが、今日は

・1号物件の契約日
・それに合わせた法人の設立記念日

でした(何も覚えていない^^;)。

1号物件を取得してから7年目、法人は6年目(決算上は5月から6期目)に入りましたが、何とかここまで生き延びています。v(^^)v

「何とかなるさ」

で過ごしてきましたが、当時想像していた数年後とはちょっと違う感じですね。(^^);
まさか自分がブルーカラーの世界に足を踏み入れるとは思ってもいませんでしたし、法人も目論見とはかなり違っている現状です。

これといった具体的な数字や目標を持っていた訳でもありませんでしたが、それでもあえて法人を設立したのは

「個人では属性の問題もあってもはや融資は難しいだろうから、今後は法人として物件を増やしていきたい」

とは考えていました。
それが実際は、、、、増えるどころが、個人保有の2号物件を売却したため、収入は激減してしまいました。orz

5期連続黒字を達成しているので融資は引けるのでしょうが、売買の環境もよくないですしね。
物件価格そのものが高く、あえて今の時期に血眼になってハズレ物件の中の当りを探す気にはなれません。

これからの1年も、特に具体的な目標を立てることなく、川の流れを身を任せていくんでしょうね、きっと。

6億円とか当たらないかなぁ、、、、・


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posted by まるし at 12:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする