単なる一介の平凡なサラリーマンが、ふと思い立った「不動産事業」。
簡単でないことは承知の上、でもネットや本などを読むと「やっちゃえばできそうじゃない?」。
元々が楽観主義、やらないで後悔するよりやって後悔したい派。 ということで「RC1棟買っちゃいました」。
その後、法人設立、さらにもう1棟買い増し、そして2012年2月に晴れて独立! 今は勝手気ままな自由人を満喫(?お金はないけど^^;)しています。

2016年12月10日

買い負け

買付けを入れていた築古物件。
買付後、すぐにメインバンクに相談し揉んでもらっていました。
私よりちょっと若いだけの築古物件であることがかなりネックでしたが、支店内で調整していただくこと1週間、、、では結果が出ず+2日。

「支店としては、まるしさんの法人を応援しようという結論に達しました。物件価格程度まで融資できるよう調整します。ただ、最終的には本部の稟議を通さなければなりません」

買えるところまでの段取りは組めました。v(^^)v
が、、、、この結論をもらう前日、悪い情報が。

「満額で買付が入ってしまいました」

_| ̄|○ il||li

満額での利回り想定は7.7%、それを私は指して8.6%。
私が売主だったら、、、、そりゃ満額に流れます。
満額の方も融資前提だそうですが、出る見込みはあるそうです。

メインバンクの回答が1週間ジャストだったらなぁ。。。
もっと言えば、融資特約で売契だけ結んでおけばなぁ。。。

今さらですが仕方ありません。
ということで、メインバンクから回答をもらったその電話口でこのことを報告。

「満額が流れた際にはすぐにイケる準備を、ただ、本部への稟議を出す直前で止めておいて」

とお願いしておきました。
流れた際には、さらにダメ押しすらしたいところですが、、、流れないでしょうし、流れても指せないですよねぇ。


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posted by まるし at 10:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月06日

買付中

法人として心機一転、ドミナントを目指して物件を探し続けています。

ただ、、、狙っているエリアが23区内西側と言うこともあり、土地値だけでもいいお値段。
となると上物はどうしたって築古になります。
まあ、上物はいずれ解体、最終的には自分が考えた間取りで新築できればと思ってはいますが、、、半分寝言ですね。

そんな中、やっと自分のお眼鏡がかなう物件が見つかり、早速買付を入れています。
ただ、やっぱり築古、メインバンクの稟議がなかなか進みません。

法人としては、無理やりやりくりして5期連続黒字化を達成しており、私の法人に対する評価はかなり高いと感じています。
物件さえ問題なければ十分買えるだけの融資はしてもらえることになっているのですが、その物件が、、、。
私よりちょっと若いだけの鉄骨造、修繕履歴も?です。

買えなければ仕方ないのですが、銀行評価に合わせると見合う物件なんてありませんからね。
とにかく今は待つのみです。


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posted by まるし at 16:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月20日

法人の次のステップ

法人保有のシェアハウスを売却して一旦利確、次のステップを考えています。

本来、売却は考えておらず、長期保有によるインカムゲインで経営を継続させていくことをビジネスモデルにしているのですが、それでも売却してしまったのは「距離の壁」。

基本的に自主管理を前提としており、このシェアハウスにおいては客付けから何から全て自分でやっていました。
しかし、今年春から個人ではじめた別の仕事に忙殺されてしまい、満足な対応ができなくなってしまいました。

いくら土地勘のある場所と言っても、車/電車どちらを使っても片道1時間以上かかってしまう距離は如何ともし難かったです。
満室時は定期清掃と雑草駆除ぐらいしかやることがなかったのでまだ何とかなっていたのですが、空室が発生してしまうと募集を再開、内見希望者とのスケジュール合わせが大変で結局満室に戻すことができませんでした。
最終的には空室x1のまま、次のオーナーに運営を委ねました。

辺鄙なエリアの小ぶり物件、それを自分で企画、運営してきたシェアハウス。
この経験が残っただけでもよしとしましょう。

個人/法人として経験してきたことを活かし、次のステップを目指すためにひとつ思うところがあります。
それは

「ドミナント」

自主管理を前提としている以上、移動距離/時間はとても大事だということを再認識しました。
個人の仕事も継続しているので、片道1時間以上なんてもっての外。
目指すは愛車(自転車)で片道30分以内のエリアです。

ただ、同じ距離でも北や西には向かいたくないため、おのずと対象エリアはギュッと絞られます。
東は以前オフィスを構えていた新宿、西は環七、北は西武池袋線、南は丸ノ内線、そのぐらいをイメージしています。
ただ、そのエリアで買える物件なんて、、、。Zzzz

「誰がそんな物件をその値段で買うの?」

というものばっかりです。orz

利確したとは言え、元々自己資金が薄い我が法人が次の物件を買うには融資前提、それにしても積算評価の倍以上の値付けで利回り6%とか、手の出しようがありません。

「そんなことなら、納得できる間取りで作れる新築のほうがいいじゃん!」

と思っても、、、、土地+建築費(=融資額)で見合う案件など、このエリアでは見つかりません。
う〜ん。

買うことは目的ではなく手段、インカムで運営し続けることが目的。
それに見合う物件に巡りあうためには、もう少し時間が必要かも知れません。
融資の蛇口がギュッと閉まればおのずと価格は下がりますしね。
そのときに勝負ができるだけの実績は積み重ねてきたつもりです。


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posted by まるし at 10:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする