2017年04月21日

久しぶりにロケハンでも

来月の消防点検資格者講習に向けて、今まで約1年間やってきたガテン系に近い電気工事の仕事に一旦区切りをつけました。
するととたんに、、、暇っ!
ちょっと早く、とても長いGWに突入した気分です。

急に時間を持て余す生活になってしまったため、久しぶりに物件見学に向かってみました。
物件自体は年始から調査しています。
ただ、興味を持てる物件がなかなかなく、かつ資金繰りの目処が一進一退のため、動くに動けない状態が続いています。

とりあえず今回はネットに晒され続けて早何ヶ月?
販売価格がズルズルと微減している物件を冷やかしで外からチラッと見てきました。

まずはこちら。

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駅から近くてRC、ってことだけしかアピールポイントがないようなこの物件。
1985年築なので旧耐震、ワンルームは18m2ぐらいで3点ユニットのベランダなし、駅近と言っても人気のない地味な駅、下駄履で利回り6.4%。
8.5%ぐらいまでいかないと売れないような気がします。

次はこちら。

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こちらはJRで人気の駅からもそこそこ近いのですが1987年のS造。
耐震は?微妙な時期ですね。
部屋も無理くり作ったワンルーム3点ユニットがメインって感じです。
それでいて5%台って何かの罰ゲームですかね。
JRの駅からは大きな幹線道路を渡らなければならないってのもちょっとマイナスに感じます。

その足で向かったこちらの物件、すぐ近くなんで。

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こちらの物件は指値で買付を入れてOKをもらい、メインバンクからも融資OKが出たのですが、、、そのメインバンクからの回答の2日前に満額買付で横からかっさらわれてしまったもの。

古くて小さなS造でしたが、建替えまで考えていたので、今の状態はあまり気にしていませんでした。
逃した魚はどうしても大きく見えてしまいます。

さらにもう1軒。

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こちらはまだ西新宿までチャリ通していた頃の通り道沿いにあった物件。

「こんなのが安く買えればあーしてこーして運用できるのにぃ」

と思っていたところ、売りに出ていることを発見。
こちらも満額で持って行かれたので手も足も出ませんでしたが、、、。

こうして見るまでもなく

「今の市況で手を出すのはババ抜き状態じゃね?」

としか思えません。

人口が減っていくのはあまり気になりません、それと世帯数は正比例しないと思っているので。
ただ、シングルが増えるでしょうからあまり広い部屋は要らないでしょう。
また、都心回帰は間違いないでしょうから、山手線まで何分で着けるか?などを考える必要があると思います。

でも今後も新築はバンバン増える、行政も空き家の活用を考えている、2022年問題等々、近未来の賃貸市況は決して明るくはありません、というより暗いでしょう。
その中で生き残り続けるには、圧倒的な差別化が必要だと感じます。

その差別化を「価格勝負」にしてしまっても大手に勝てるわけもなく、それ以外の何かで勝負する必要があります。
そんなことを考えながら、資金繰りの方向性が見えるだろうGW明けまで悶々と過ごすことになりそうです。


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2017年04月20日

被扶養者(異動)届の提出

長男の就職/転勤に伴い、家長及び事業主としてやらなければならないことがあるのでそれを片付けることにしました。
それは

「被扶養者(異動)届」

今まで学生/同居で扶養家族だった長男を切り離す手続きです。

弊社のような超弱小、3ちゃんならぬ1ちゃん企業が入っている健保はもちろん「協会けんぽ(&厚生年金)」です。
そこから長男を外す手続きをするため、まずは協会けんぽに凸電。
すると

「それは年金事務所管轄なのでそちらに聞いて下さい。教えられるのは書類の送付先だけ。それはこちらを参照して下さい。」

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送り先は「東京広域事務センター」なるところらしいです。
ただ、それ以外は教えてくれない(教えられないらしい)ため、仕方なく次は日本年金機構のサイトへ。
当該ページはすぐに見つかったのですが、、、さすがお上の仕事、相変わらずクソみたいな情報しか載っていません。。

ido.jpg


PDFとエクセルがあるのは多少なりとも進歩ですが、、、記入例も含め、あまりにもわかりづらい!
とりあえず埋められるところは埋めましたが、、、う〜ん、これでいいのかな?

まっ、いいや。
また電話して長いこと待たされるのも嫌だし、電話に出た担当者がアポーンだったら喧嘩になっちゃうし。
とりあえず長男の保険証を同封で送っちゃえ。
ダメなら何らかの連絡が来るでしょ。


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2016年12月10日

買い負け

買付けを入れていた築古物件。
買付後、すぐにメインバンクに相談し揉んでもらっていました。
私よりちょっと若いだけの築古物件であることがかなりネックでしたが、支店内で調整していただくこと1週間、、、では結果が出ず+2日。

「支店としては、まるしさんの法人を応援しようという結論に達しました。物件価格程度まで融資できるよう調整します。ただ、最終的には本部の稟議を通さなければなりません」

買えるところまでの段取りは組めました。v(^^)v
が、、、、この結論をもらう前日、悪い情報が。

「満額で買付が入ってしまいました」

_| ̄|○ il||li

満額での利回り想定は7.7%、それを私は指して8.6%。
私が売主だったら、、、、そりゃ満額に流れます。
満額の方も融資前提だそうですが、出る見込みはあるそうです。

メインバンクの回答が1週間ジャストだったらなぁ。。。
もっと言えば、融資特約で売契だけ結んでおけばなぁ。。。

今さらですが仕方ありません。
ということで、メインバンクから回答をもらったその電話口でこのことを報告。

「満額が流れた際にはすぐにイケる準備を、ただ、本部への稟議を出す直前で止めておいて」

とお願いしておきました。
流れた際には、さらにダメ押しすらしたいところですが、、、流れないでしょうし、流れても指せないですよねぇ。


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2016年12月06日

買付中

法人として心機一転、ドミナントを目指して物件を探し続けています。

ただ、、、狙っているエリアが23区内西側と言うこともあり、土地値だけでもいいお値段。
となると上物はどうしたって築古になります。
まあ、上物はいずれ解体、最終的には自分が考えた間取りで新築できればと思ってはいますが、、、半分寝言ですね。

そんな中、やっと自分のお眼鏡がかなう物件が見つかり、早速買付を入れています。
ただ、やっぱり築古、メインバンクの稟議がなかなか進みません。

法人としては、無理やりやりくりして5期連続黒字化を達成しており、私の法人に対する評価はかなり高いと感じています。
物件さえ問題なければ十分買えるだけの融資はしてもらえることになっているのですが、その物件が、、、。
私よりちょっと若いだけの鉄骨造、修繕履歴も?です。

買えなければ仕方ないのですが、銀行評価に合わせると見合う物件なんてありませんからね。
とにかく今は待つのみです。


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2016年11月20日

法人の次のステップ

法人保有のシェアハウスを売却して一旦利確、次のステップを考えています。

本来、売却は考えておらず、長期保有によるインカムゲインで経営を継続させていくことをビジネスモデルにしているのですが、それでも売却してしまったのは「距離の壁」。

基本的に自主管理を前提としており、このシェアハウスにおいては客付けから何から全て自分でやっていました。
しかし、今年春から個人ではじめた別の仕事に忙殺されてしまい、満足な対応ができなくなってしまいました。

いくら土地勘のある場所と言っても、車/電車どちらを使っても片道1時間以上かかってしまう距離は如何ともし難かったです。
満室時は定期清掃と雑草駆除ぐらいしかやることがなかったのでまだ何とかなっていたのですが、空室が発生してしまうと募集を再開、内見希望者とのスケジュール合わせが大変で結局満室に戻すことができませんでした。
最終的には空室x1のまま、次のオーナーに運営を委ねました。

辺鄙なエリアの小ぶり物件、それを自分で企画、運営してきたシェアハウス。
この経験が残っただけでもよしとしましょう。

個人/法人として経験してきたことを活かし、次のステップを目指すためにひとつ思うところがあります。
それは

「ドミナント」

自主管理を前提としている以上、移動距離/時間はとても大事だということを再認識しました。
個人の仕事も継続しているので、片道1時間以上なんてもっての外。
目指すは愛車(自転車)で片道30分以内のエリアです。

ただ、同じ距離でも北や西には向かいたくないため、おのずと対象エリアはギュッと絞られます。
東は以前オフィスを構えていた新宿、西は環七、北は西武池袋線、南は丸ノ内線、そのぐらいをイメージしています。
ただ、そのエリアで買える物件なんて、、、。Zzzz

「誰がそんな物件をその値段で買うの?」

というものばっかりです。orz

利確したとは言え、元々自己資金が薄い我が法人が次の物件を買うには融資前提、それにしても積算評価の倍以上の値付けで利回り6%とか、手の出しようがありません。

「そんなことなら、納得できる間取りで作れる新築のほうがいいじゃん!」

と思っても、、、、土地+建築費(=融資額)で見合う案件など、このエリアでは見つかりません。
う〜ん。

買うことは目的ではなく手段、インカムで運営し続けることが目的。
それに見合う物件に巡りあうためには、もう少し時間が必要かも知れません。
融資の蛇口がギュッと閉まればおのずと価格は下がりますしね。
そのときに勝負ができるだけの実績は積み重ねてきたつもりです。


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posted by まるし at 10:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする