契約しました

先月買付を入れたこちらの案件ですが、、、本日、無事に契約と相成りました。v(^^)v 買付の条件として入れていたのは以下の2点。 1)境界明確化 所有権移転までに売主側で対応。ただし隣地のみで官民はやらない 2)スケルトン渡し 元スナックだった1Fの造作物 及び中途半端で使えそうもない2Fの居室の設備&残置物の処分 正直「全部要らない子たち」なので全て処分して欲しいという要求を出していたのですが、、、残念ながらこちらは却下!orz 代わりに処分費用を値引きしてもらえることになったので痛み分けって感じでしょうか(いや、ラッキーか!?)。 「瑕疵担保免責」 「融資特約なし」 これを印籠として何とか契約までこぎつけることができました。 実際には融資を使う予定ですけどね。 私のプランとしてはほぼフルスケルトンであーしたりこーしたり、なのですがそこは当然費用対効果に関わってきます。 やりたいようにやった結果、収支が成り立たないのでは意味がないため、そこは複数のパターンで検討を進めていきたいと思います。 年内には稼働できるようこれから進めていきます。 やっと大家に戻れそうです。 30歳で年商100億超え 不動産会社社長が指南! 20代、30代の大家が急増中! 勝てる不動産投資posted with amazlet at 17.08.08梶尾 祐司 パレード (2017-08-09)売り上げランキング…

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買付け、入れました

買主にとっては厳しい環境が続く現在の市況。 肌感覚ではもうバブルは終了している気がするのですが、、、少なくても売主サイドとしては 「高く売れる間に売り抜けてしまおう」 という思いの強気のスタンスが継続している感じです。 でも、よほどの好条件でないともう売れないんですよねぇ。 気づいた時には時既に遅し、今なら下げればまだ売れるのにそこを突っ張ってもっと大きな痛手になる気がします。 とは言え、それは買主側の勝手な思い。 現実問題として買えない物件ばかりです。 毎日のように様々なチャネルで新規登録物件をチェック、初めて出てきたような情報は軽くチェックして興味を持てれば問合せ、そんな日々が続いていました。 そんなことを続けていたある日 「んっ?これは見たことないな」 という情報が出てきました。 スペック的には私の求めている条件にほぼほぼ合っています。 サイズ的には許容できる最小サイズですが、それだけに総額も小さいのでリスクも限りなく小さくできそうです。 そして価格。 朽ちた古家が乗っている土地でも路線価の2倍ぐらいで売られている物件が多い中、こちらは何と1.36倍。 ほぼほぼ実勢価格と思ってもいいと感じました。 早速、業者に問合せしたところすぐに反応があり、翌日には内見できることに。 1Fは元スナック、2Fは事務所?だったような物件。 相続案件のようですが早期に現金化したいようなお話しで 「思い切った値付けをし…

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6期目決算

先日、法人の6期目の決算が終わりました。 今回ももちろん黒字(と言っても微々たる数字ですが)。 これで6期連続黒字です。 ただ、1期目はフルに1年ではなかったので、丸々5年という意味では今回でやっと。 まあ、黒字にするために顧問税理士とちょいちょい話しているので黒字は当然ですけどね。 この黒字化はあくまでも「手段」であり、その最終目的は「フルレバレッジで物件を買う」→「そこからの安定経営」そのためにここまでやってきたものです。 今は自己資金もそこそこあり、いつでも物件があれば買える状態です。 ただ問題は、、、、わかってはいるものの、なかなか私の琴線に触れる物件がないですねぇ。 大手ポータルだけでなく様々な手段で検索しています。 そして気になる物件を見つけては問合せ、私のそろばんで計算して指値→即却下(→その後もず~~~っと物件がネットに晒されている)、、、そんな状態が続いています。 「今の市況だから利回りが低いのは仕方ない」 売り手側から見ればそれは当然でしょうが、こっちは買うだけでなくそこから何年何10年と保有しインカムを叩き出し続けなければなりません。 今築20年のものは10年後には当然築30年になるのです。 それでもその物件で利益を出せるのか? そこだけはブレずに検討し続けます。 5年~10年後を考えた場合、今無理や妥協をするタイミングではないと思っています。 1000件当って995件撃沈、5件でも残ってくれればその中から吟…

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最近の活動

消防設備点検資格者の免状が届いてから就活をはじめようと思っているのですが、逆にそれまでは暇。 なので日々物件を探しているのですが、、、、RC5%とか木造7%とかどんな罰ゲーム? まっ、買う人全てが収益を求めているわけではないでしょうから、その人の判断で何を買っても他人がとやかう言う立場ではないのですが、、、。 それにしてもアホみたいに高い! 普通に物件を買う時期ではないため、ちょっと捻って最近は土地ばかりを探しています。 その土地も「古家あり」のもの。 以前経営していたシェアハウスもそうでしたが、古家付きの土地を買ってその古家を修繕/リノベして収益物件に仕上げようと探し回っています。 とあるビジネスモデルを考えているので、それに向いている物件を探しているのですが、、、これもまた全然ですね。 例えばこんなのとか こんなのとか こんなのばっか。 それでも直せば使える、その費用も含めてそれなりの値段ならいいのですが、、、ざっくり路線価の倍。 それじゃ収益としても成り立ちませんよ。 早く潮目が変わってくれることを期待しています。 でないと、、、働かなくちゃいけないじゃん。 2025年東京不動産大暴落 (イースト新書)posted with amazlet at 17.06.19榊淳司 イースト・プレス (2017-06-10)売り上げランキング: 201Amazon.co.jpで詳細を見る

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顧問税理士と打合せ

4月末で6期目の決算を迎えた我が法人。 6期連続黒字&自己資金ありで近日中近い将来、しっかり融資を引く前のめり体制に入っています。 しかし、顧問税理士からの速報は 「赤字です」 なんでっ!? ということで、個別の打合せを行い内容の再確認をすることにしました。 でも実際のメインは個人。 特に気になるのは先の売却により発生している預かり消費税です。 現状のままなら500万円弱の納税をしなければならないため、その圧縮に関しての相談のほうがプライオリティは断然上でした。 まずは法人から。 今日の今日まで把握していませんでしたが、過去からずっと個人→法人に貸付があるとのこと。 自分では毎年きっちり処理しており、個人⇔法人の貸し借りは期をまたいでいないと勝手に思っていました。 もちろん、過去の総勘定元帳を見れば全て書いてあったはずなのですが、、、、見てねーし。(^^); その額約270万円。 そのうち、前期までに150万円あったそうです。 さらに今期だけで120万円。 過去5年で150万円、それが今期だけでこれだけって全く身に覚えがありません。 その内容に関しては後日教えてもらうこととして、今期に関してはこの120万円をを帳消しにする=法人の資本に組み入れることによってギリギリ黒字達成できるということなので、そうすることにしました。 これで6期連続黒字確定、納税は法人住民税だけの予定です。 そしていよいよメインの個人。 要は消費税還付です。 …

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