2017年03月27日

えっ?お宅も退去?

カスタネット状態の1号物件。
満室になったと思ったら今月下旬に1部屋退去、というところまでを先日書いたのですが、さらにもう一部屋退去予告がっ。(T_T)

そのお部屋、入居してからまだ1年も経過していません。
さらに言えば、先の排水不良で散々文句を言ってきたお方。

最初はPS部の縦管に繋がる横管の勾配不良とのことでそこを直した
 ↓
程度はマシになったがまだ詰まる
 ↓
管理会社から「3点ユニットの床下が怪しいので斫りたい」との要求
 ↓
原因不明で斫ってどうする?却下!
代わりに私から「小型カメラを入れて調査(この時点では、年1回の高圧洗浄を疑っていた)」を要求
 ↓
カメラを入れて調査した結果、3点ユニットから横にのびる約5mの管がたわんでいたことが発覚
 ↓
この横管を吊る工事を実施
 ↓
全く問題ないことを確認
 ↓
「士業で開業したいので暫定的に事務所使用を認めてもらいたい」という要求
 ↓
問題なしと判断
 ↓
「事務所兼自宅を見つけたので来月退去しま〜す(テヘペロ)」←イマココ

「散々バタバタした挙句にこれかいっ!」
という気持ちもちょっとはありますが、、、去る者は追わず、仕方ありません。
現時点の問題点を把握、対処できただけよしとしましょう(短期退去のペナルティーももらえるし)。

さあ次次。
サクッと決めてとっとと満室に復帰しましょう。
現地管理会社には

「まだ3月は終わってないのでなる早で次を決めて!」

と無理難題を押し付けておきました。(^^);


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2017年03月18日

祝!満室復帰!と思いきや

やっと満室復帰しそうです。

まずは昨年秋から空き続けていた「完全リノベーション」の部屋。
地中埋設排水集合管の刷新に伴い、部屋の半分以上を削らなければならなかったため、室内の半分は床がない状態に。
3点ユニットも解体する羽目になったこともあり、その原状回復にあたっては

「この際、自分がやりたいイメージのモデルルーム化」

を目指し

・3点ユニットをセパレート化
・2DK(DKは激狭)→1LDK
・キッチン入替え
・室内洗濯機置場

を実現しました。

遠隔地であったこともあり、自分のイメージと多少違う結果にもなりましたが(^^); まずまず満足していました。
(ちょっと無駄に奥行きありすぎじゃん?)

DSC00775.JPG



完成後は、管理会社に近隣家賃相場のリサーチを依頼。
その結果、街の中心駅よりひとつ遠い駅の似たような間取りの木造と同じ家賃に設定しました。
この家賃は、この物件で一番高く、前回よりも8,000円アップとかなり強気。

本来、時期に関係なく、空きが出ても2ヶ月ぐらいで埋まる実力を持っていた当物件。
ターゲットは低所得層、同じ家賃でも圧倒的に広く、木造やS造ではなくRCであることをウリにしていたのですが、、、、完全にターゲット層が異なりずっと苦戦していました。

・3点ユニットでも問題ない
・部屋は多いほうがいい
・室内洗濯機置場分、部屋が狭くなったじゃん
・確かに室内はピカピカだけど家賃が高い、、、、

内見すらなかなか来ない状態に。orz
さすがにこの繁忙期を逃すわけにはいかないため、家賃を少し下げ、やっと申込みが入りました。v(^^)v

もう1部屋は、上階の排水問題があり、その修繕のためには真下のこの部屋からやるしかなかったため、なかなか原状回復に取り組めませんでした。

その修繕が終わり、原状回復に取り組もうとしたもののその見積りに激怒部材支給をしてやっと募集できる状態が見えたところで即申込み。

この間約2週間、それでもサクッと申込みが入る、これが本来の実力のはずです。

これでやっと満室に復帰したと思ったのですが、、、今度は別の部屋で退去予告。
今月下旬の退去はタイミング的にも痛いです。(T_T)

春は出会いと別れの季節ですから仕方ないのですが、、、、粛々と同じことの繰り返しをするしかありませんね。


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2017年03月06日

見積り見直し結果

原状回復に伴うバリューアップ工事の見積り内容に対して怒り爆発。
部材はこちらから支給する前提で工事費の再調整を指示した結果、以下のような回答を得られました。

1)モニタ付きインターフォン

商品代  10,200円(納期と送料を含めた価格を見比べた結果、楽天で購入)
工事費  25,000円
合計   35,200円(前回見積 50,800円)

2)混合栓(キッチン&3点ユニット)

商品代  17,700円(納期と送料を含めた価格を見比べた結果、楽天で購入)
工事費  10,000円
合計   27,700円(前回見積 50,000円)

sikyu.jpg


3)ミラーキャビネット

商品代  4,991円(納期と送料を含めた価格を見比べた結果、Amazonで購入)
工事費  6,000円
合計   10,991円(前回見積 15,000円)

mirror.jpg


こちらで手配したものは全て現地管理会社に直送、明日には到着する予定です。

前回見積りの合計は部材費込みで115,800円。
再見積り結果は73,891円、その差-41,909円となりました。
ほぼ一部屋分の家賃と言ってもいいぐらい、怒った成果はそれなりに出たと思います。



本来であればもちろん怒りたくないですし、ここまでの成果が出なくてもいいと思っています。
何年も同じことを言い続けており、さすがにそれなりの努力を示して欲しかっただけに残念です。


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2017年03月04日

旧態依然とした見積り内容に怒り爆発

排水詰まり問題がやっと解決した1号物件。

空室だった下の部屋の天井を削ることで対処できたわけですが、その工事も終わったのでやっと原状回復工事に入れます。
このタイミングを逃すわけにはいかないため、なる早で工事を進めてもらうべく見積書を作成してもらいました。

こちらの部屋は、以前にも原状回復を行っているため、本来ならそれほど大きな工事にはならないはずでしたが、上記天井の修繕などがあるため、それなりの費用がかかることになってしまいました。(T_T)

まあ、今回は仕方ない。
ただ、、、バリューアップと言うか、数年前から順次導入している設備の追加工事費用に大きな不満が。
導入しているものは

・モニタ付ドアホン
・キッチン混合栓
・3点ユニット混合栓
・3点ユニットミラーキャビネット

導入するものはずっと同じ(機能)、ただ、昔から部材費、工事費ともに「激高」のため、毎度毎度クレームを入れ、さらにはここ2、3年は部材を支給していました。

にも関わらず、今回もシレッと

value.jpg


100歩譲って

「あれこれ調整したのですが、今回はXXXの理由からこうなってしまいました」

と一言でも付け加えられていれば、私も鬼ではありません。
穏便に済ませたことでしょう。
しかし今回は完全にテンプレ。
部材はほぼ単価、人工は1時間かからない作業でも10,000円以上です。

フ・ザ・ケ・ル・ナ

とうとう怒り爆発!
クレーム満載激怒返信してしまいました。(^^);

・モニタ付ドアホン

なんで今さら2010年リリースの旧製品を採用するのか?
しかも高い!
オタクの協力会社の在庫処分に付き合うつもりはない。

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(ちなみにSV26XLは電源を内部接続、KLはコンセントタイプです。今は配線不要でワイヤレス接続の安いものも出ているのですが、見た目が変わるのもアレなので、この物件に関しては同じ見た目にそろえています)

工事に電気工事士資格要だが作業自体は単純で簡単なもの、ということはずっと言い続けているのに相変わらずテンプレ回答とは宣戦布告か?

・キッチン混合栓



・3点ユニット混合栓



混合栓は過去に何度も支給しているのに、またテンプレ?
部材が高いだけなく、工事費が高すぎる!
混合栓に関しては、自分でも同じ製品を交換したことがある。
慣れれば1台20分要らないぐらいの作業であり、2台で1時間としても、それで15,000円は異常値ではないか?

・3点ユニットミラーキャビネット



これ1台付けるだけで10,000円は高くないか?

「地元のそこそこ大きな会社だからこそ、系列とかの関係もあるだろうが、そこを生かすためにこちらが過度な負担を強いられることは我慢できない」

「安かろう悪かろうを使えと言っているわけではないが、市場原理に基づきもっと競争させるべき」

「競争できないところは淘汰されるだけ」

「最安値を求めているわけではないが、現状にあぐらをかくことは許せない」

ということで強く見直しを求めています。


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2017年02月09日

3度目の正直?今度こそ排水問題解決!

長きに渡って問題を抱えていた排水問題。
今度こそやっと解決!のはずです、、、、。

最後に更新したのはこちらの記事。

排水問題、やっと解決!かな?

ざっくりとした部屋のレイアウトはこんな感じでした。

302.jpg


上記の記事までに

1)明らかにオレンジ部分が逆勾配であることを目視で確認
2)その部分の修繕実施
3)逆勾配を直したけどまだ逆流する
4)小型カメラを入れて調査、その結果、オレンジ部分ではなくグレー部分の途中で滞留を発見

ここまでを書いていました。
そして今回

5)グレーの部分を吊る工事を実施

その結果

「問題解消です」

との嬉しい報告。

「やっとかぁ。長かったけど解決したし、今後のケーススタディもなったのでよしとしましょう、パチパチ」

で終わればいいのですが、、、、全ての作業にはお金がかかります。
今回、その請求書(見積書)が届きました。

まずは上記2)。

302_004.jpg


(*´Д`)=3ハァ・・・
高いけどまあやるしかなかったので仕方ない。

そして上記4)。

302_003.jpg


まあまあ、これは聞いてたし。

そして5)。

302_002.jpg


これも聞いていた範囲、思っていたより安くてよかったです。

こちらは5)の作業内容。

302_001.jpg


これで少なくてもこの部屋は数10年安泰でしょう。

問題は同じレイアウトになっているだろう他の部屋ですが、、、取り急ぎ問題は発覚していないので放置!
発覚した際には5)と同じ作業を行うこととして、問題が出ないことを祈るだけです。



posted by まるし at 22:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする