単なる一介の平凡なサラリーマンが、ふと思い立った「不動産事業」。
簡単でないことは承知の上、でもネットや本などを読むと「やっちゃえばできそうじゃない?」。
元々が楽観主義、やらないで後悔するよりやって後悔したい派。 ということで「RC1棟買っちゃいました」。
その後、法人設立、さらにもう1棟買い増し、そして2012年2月に晴れて独立! 今は勝手気ままな自由人を満喫(?お金はないけど^^;)しています。

2017年02月09日

3度目の正直?今度こそ排水問題解決!

長きに渡って問題を抱えていた排水問題。
今度こそやっと解決!のはずです、、、、。

最後に更新したのはこちらの記事。

排水問題、やっと解決!かな?

ざっくりとした部屋のレイアウトはこんな感じでした。

302.jpg


上記の記事までに

1)明らかにオレンジ部分が逆勾配であることを目視で確認
2)その部分の修繕実施
3)逆勾配を直したけどまだ逆流する
4)小型カメラを入れて調査、その結果、オレンジ部分ではなくグレー部分の途中で滞留を発見

ここまでを書いていました。
そして今回

5)グレーの部分を吊る工事を実施

その結果

「問題解消です」

との嬉しい報告。

「やっとかぁ。長かったけど解決したし、今後のケーススタディもなったのでよしとしましょう、パチパチ」

で終わればいいのですが、、、、全ての作業にはお金がかかります。
今回、その請求書(見積書)が届きました。

まずは上記2)。

302_004.jpg


(*´Д`)=3ハァ・・・
高いけどまあやるしかなかったので仕方ない。

そして上記4)。

302_003.jpg


まあまあ、これは聞いてたし。

そして5)。

302_002.jpg


これも聞いていた範囲、思っていたより安くてよかったです。

こちらは5)の作業内容。

302_001.jpg


これで少なくてもこの部屋は数10年安泰でしょう。

問題は同じレイアウトになっているだろう他の部屋ですが、、、取り急ぎ問題は発覚していないので放置!
発覚した際には5)と同じ作業を行うこととして、問題が出ないことを祈るだけです。



posted by まるし at 22:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月25日

2016年の収支

本日、ガテン系のお仕事はお休み。
いい歳で日雇派遣労働的な作業を毎日やるのもしんどいため、最近は週3ぐらいに抑えています。
ただ、休めば休んだで今度は「暇」。(^^);

ということで、昨年の収支をざっとまとめてみました。
でも対象は1号物件のみ。
去年、法人保有のシェアハウスは売却してしまったため、もはやコントロールしているのはこれだけなので、、、。

クリップボード01.jpg


さすがに生々しいので大事な数字はマスキングしています。

1号物件は個人保有ですが、私の法人へお布施(養分)を落とすため、あえてサブリースという形をとっています(そのためだけに、あまり意味のない制度「賃貸住宅管理業」にも登録しています)。

昨年のお布施は約90万円。
常に歯抜けが生まれ満室になった時期が短いこと、一部滞納があったことなどから、想定しているよりもちょっと減ってしまいました(想定は100万円)。
でもまあ、こんなもんですかね。

この法人へのお布施がある分だけ、個人の収入は減っています。
375万円ですが、そのうちの84万円がドコモの基地局。
これがなかったたら、、、、オソロシイ。

10年入退去なし、退去がないので原状回復もなし、入居中のクレーム等のトラブルもなし、電気代負担もなし、、、、美味しすぎますね。v(^^)v

この収入が生活の礎になっているわけですが、、、それにしても絶対値が小さいですね。(T_T)
サラリーマン大家であれば、この収入は貯蓄に回せ、修繕費や繰り上げ返済、または次の物件への種銭にできるのですが、私の場合はこれを全て使い切ってしまっています。

既知の大きな修繕は去年までに全てやっているので、今後しばらくはダメージを受ける支出もないと信じていますが、それでもかなり綱渡り。
だからガテン系も続けています(ならもっと真面目に働けって?それは無理!)

それでも、いつまでもこの状態を続けるわけにはいかないこともわかっています。
ただ、個人として融資を引っ張るのは数年前から無理。
なので法人にかけるしかありません。

個人で無理している分だけ、法人は6期連続黒字がほぼ決定しています。
その実績から、メインバンクも私の法人への融資には前向きです。

メインバンク自身としては、不動産に対しての融資は既に去年から絞りつつありますが、私の法人には出してくれると支店長が言ってくれています(いつまでこの状態かは?)。

何とか早期に次の一手を打ちたい!
そう考えながら、日々活動している状況です。


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2017年01月19日

排水問題、やっと解決!かな?

更新頻度が思いっきり下がっているのでいくつかのネタをまとめて、、、。(^^);

まずは定点観測。
近所の新築4棟現場、着々と工事が進んでいます。

2017-01-19_08-32-46_762.jpg


ただ、いまだに「建築計画のお知らせ」看板が掲示されていないんですよねぇ。
ネットで調べても、まだ売り情報も見つかりません。

土地は1軒あたり50m2ぐらいしかない感じなので、どう考えても3階建てでしょう。
練馬区の条例によれば3階建ては標識の設置と住民説明会は必須のはず。
今後もどうなっていくのか、推移を見守っていきます。

次に、また不幸の手紙?

2017-01-19_08-49-44_468.jpg


またかい。

「消費税の転嫁拒否等に関する調査」

こーゆーの要らないんだけどなぁ。

全部の中小事業者に発送してるんでしょうが、回答は任意。
自分を守るために仕事を作っているとしか思えません。
税金の無駄遣いにしか思えないんですけど。
でも問合せはナビダイヤル(=有料)だったりして、、、。
もっとセンスを磨くというか、税金の効率的な使い方を考えて欲しいです(まあ、無理でしょうけどね)。

で、本題です。
以前に取り上げた排水問題「またも排水問題」。

302.jpg


PSに繋がる排水管が逆勾配になっていたので、それを直して解決と思ったら

「まだ流れが悪いぞ、ゴラァ」

と指摘されていました。

それに対して管理会社からの提案は

「浴室直下のL字に曲がる辺りが怪しいので、ユニットバスの床下を斫らせて欲しい」

という依頼でした。

でもね、、、、

DSC00735.jpg


床下って30pぐらいしかないんですよ。
そこを斫っても

 問題があった場合 : スペースの問題で修繕できるの? → たぶんできません
 問題がなかった場合 : その工事って無駄じゃない? → そのとおりです

おいおい、そんな工事、OKするわけないでしょ。

私としては、定期的に行っている高圧洗浄に問題があるのではないか?
具体的には、排水トラップまでキレイに洗浄できていないのでは?と思い

「小型カメラを入れて原因を特定して欲しい。工事はそれから」

という指示をしていました。

この小型カメラの手配、及び現入居者様とのスケジュール調整に時間がかかりましたが、先週やっと作業ができ、レポートがあがってきました。
その結果

・実は最近は流れがよくなっていた(何だとぉ〜(゚Д゚)ゴルァ!!)
・排水トラップに気になる汚れはなかった
・配管全体的に多少の汚れは見受けられるものの許容範囲
・浴室〜キッチンに繋がる横管の途中で水の滞留があった

もう、これじゃん。

滞留の原因は、経験劣化による横管のわたみと考察。
そしてなぜたわんだかと言うと、、、、

「横管は4〜5mぐらいに渡っているのですが、何にも支えられていませんでした」

やっぱりこんなオチだったんですね。orz
対策としては、まだ空室の直下の部屋の天井裏から入り、吊り金具を付けることとします。

ただ、この部屋がこんな状況と言うことは、直上/直下の部屋、さらには、反転タイプの隣の部屋も同じでしょうね。
これらは、順次手を打っていくしかありません。

簡単に言えば「施工不良、手抜き工事」ということでしょう。
中古にはこんなことがあるので、次の物件に手を付ける際にはチェックを厳しくしたいと思っています。
ただ、所詮中古は中古、全ての瑕疵を把握できるのか?甚だ疑問です。

利回りに大差がないなら

「中古より新築」

気持ちはそっちに偏っています。



posted by まるし at 09:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする