なけなしの1号物件売却、収支は

利回り約10%で売却した1号物件ですが、売った私も決して損切りしているわけではありません。 ちゃんと手残りを想定した上での売価設定ですので、想定の下限に近かったとは言え、ちゃんとお金は残っています。 その具体的数字はさすがに書けませんが、、、過去には年間の収支を載せたこともありますのでイメージしてみて下さい。 保有期間7年弱、その間に会社も辞めてしまいましたので、基本的にはそのCFで生活していたことになります(昨年からはバイト的なこともしていましたが^^;)。 贅沢な生活ができるほどではなかったにせよ、扶養家族3人を養える程度のインカムはありました。 さすがに大きな修繕には融資を引きましたが、それ以外はインカムで賄い続けていました。 購入1年後に金利大幅ダウン、これは大きかったですね。 返済比率が下がっただけでなく、融資残高も着々と減っていきました。 そしてもうひとつ、提携しているクレジットカードの利用額に応じて返済の元金に充当されるシステム、これも積極的に活用していきました。 そんなこんなで順調に残高も減っている状態での売却でした。 その結果、インカムを除いた単純なキャピタルは、、、片手以下ながら1000万円単位。 ほぼほぼフルローンからはじめたこの不動産事業ですが、7年で何倍にも資金が増えました。 ただ、、、まだ税金を払っていません。 長期保有ではありますが、それなりの税金がかかることはわかっていますので、顧問税理士を通じてきっちり計算しています。…

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なけなしの1号物件売却、仲介をお願いしたのは

売却するにあたって、売主として思うところは 「できるだけ高く、そして早く売りたい」 ということ。 ただ、だからと言ってネットで調べて見ず知らずの人に依頼するつもりもさらさらありませんでした。 特に売却に当って、私が最初に思い浮かぶのはこのお方。 閣下には過去に二度、2号物件及び相続案件を満足できる価格で売却してもらっています。 今回ももちろん、最初に打診したのですが、、、 「東海エリアはまではよくても関西より西はちょっと、、、」 とつれないお返事。 高く売ってもらうには最高の「狼不動産」なのですが、決着までにちょっと時間がかかる(値下げしないので)ことがたまにキズ、それが乗り気でないとなると、、、、 今回は春までに決着したいという思いもあり、数年後までじっくり待つという余裕もなかったため、筋を通した上ででん兄にお願いすることにしました。 でん兄には、まだ会ったこともない時期に、この1号物件の排水管問題をメールで相談をさせていただき、最小限の費用で工事を収めることができた恩がありました。 その恩に報いるために、昨年には法人で保有していたシェアハウスの売却をお願いしましたが、そちらは小ぶりの取引。 今回、そこそこ大物をお願いしてやっとお礼ができると考えていました。 まずは売り出し価格の設定。 過去の取引事例を見ると、東京も京都も大差はなさそう。 そこで、最終的にはガンガン指されることを想定した上で、まずは利回り7.5%程度で様子を…

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なけなしの1号物件売却、売却理由

それなりに古い物件に色々と手を加えただけでなく ・近隣相場を意識し木造と同じ家賃でRC ・生保、母子家庭OK ・一般の方は更新料不要(生保は要) ・ADx2、、、、 こんな施策から常に高稼働を続けていた1号物件。 逆にこのぐらいやっておかないと、ちょっと古い感じを受ける外観や設備から負けてしまうということもありました。 まあ、これは別に大きな負担ではありませんでした。 利回りは年々改善して12%、金利は1%台でフルローンでも返済比率50%未満でしたので。 問題は建物そのもの。 購入時に空室は売主にリノベしてもらっていましたが、逆に残り18部屋は全く手付かず。 当初は空室になる度に部屋を見に行き「がっかり」したものでした。 全ての設備が古く水回りはクタクタ、エアコンや給湯器はいつ壊れるかオドオド、間取りもイマイチでDKとは名ばかりの狭小、2DKは1部屋が和室、、、 「これ全部直していく?」 当初こそ完全リノベを目指してやっていきましたが、ある時期からはコスパを求めるようにしました。 部屋によっては和室は和室のままでアクセントクロスや畳縁や襖のデザインで終わらずことも。 3点ユニットのホテル仕様もコストの割には使い勝手が悪かったので、コストを下げながらも実用性を求めたものにシフトチェンジしていきました。 でもね、見えるところはまだいいんです。 問題は見えないところ。 建物全体に排水の問題がありました。 横管の傾斜不良により…

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なけなしの1号物件売却、物件スペックなど

今回売却した1号物件は、2011年8月に勢いで?購入しました。 この頃は 「とにかくまずは大きな1棟ものが欲しい」 という病にかかっていたので、物件はなんでもよかったんです。 スペックは ・京都市某区 ・JR山陰本線某駅から徒歩7分 ・1988年(昭和63年)6月築 ・RC4階建 ・全23戸(1DK、2DK) ・エレベータ付 ・検査済証なし 購入時でも既に築23年、当時からところどころに昭和の面影が残っていました。 また、3点ユニットの部屋が大半(17/23部屋)、天井が低めなところも気になっていましたが、、、まずは買うことが目的だったので、そのまま話しを進めました。 売主は3タメ業者。 購入の条件として ・大規模修繕(外壁修繕と塗装、屋上防水) ・空室5部屋のリノベーション(今の私ならやらないホテルチックな見た目) ・空室5部屋の家賃保証6ヶ月 ・管理会社変更 これらを売主側で負担した上で ・購入時の満室想定利回り 約11% ・S銀行で24年4.5% ・ゴニョゴニョしてほぼフルローン これで決着しました。 「とうとうRC1棟モノのオーナーになったんだ」 当時の気持ちは不安よりも達成感や満足感、高揚感に満たされていました。 何よりも、全てを自分で決められる「オーナー」。 これを求めていましたので、やる気に満ちていましたね。 そしてすぐに、オーナーとして色々と手を入れていきました。 ・…

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なけなしの1号物件売却

私が不動産に興味を持った一番の理由は「起業」。 最初はぼんやりとしたイメージだけでしたが、長く働いているうちに徐々にその思いが強くなっていました。 高属性を目指してガンガン仕事をすればするほど、何も決められない組織や上司の下での仕事が我慢ならなくなっていき、将来のリタイアを考えた上での1号物件購入でした。 そしてあの3.11。 そこで自分は一度死んだと思って、残りの人生は自分の思うがまま、全て自分で決断し自分で責任を取る人生を選択しました。 そんなことから慌てて2号物件を購入、購入した翌月には当時勤めていた会社も辞めました。 起業した当時から、不動産業は投資とは考えず事業と捉えていました。 全ての購入物件において、キャピタルは意識しておらずインカムでの経営をイメージ。 しかし、なかなか思うような経営はできませんでした。 慌てて購入した2号物件は、はなから「1年後の金利交渉ありき」。 しかし、リタイア後では思うような結果が得られませんでした。 結果、短期譲渡でいち早く売却するはめに。 法人として購入、シェアハウスとして運用していた戸建て物件も、中途半端に遠い距離での自主管理に疲れて売却。 結局、一番最初に購入した1号物件を一番長く保有、このインカムが6年強の生活の基盤を担っていました。 そこそこ古い1号物件でしたので、ありとあらゆる手段で手を加え、物件価値の維持向上に努めてきました。 その結果、常に高稼働を維持、購入時よりも利回りも上げることに成…

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