2010年08月26日

今までお付き合いのなかった方々と

決済実行まであと数日ですが、まだ正式にはオーナーにはなっておりません。

が、、、、
そんなことはお構いなしにあれやこれやの連絡が立て続けに入ってきます。


・コカコーラなんちゃら
  マンションに設置されている自販機関連

・電力会社
  オーナー変更に伴う契約更新のお知らせ

・税理士
  消費税還付や年末調整


コカコーラと電力会社からは、何の前触れもなくいきなり携帯に着信。
今のところは「はい、はい、それでいいです」で済みましたが、そのうちまた契約書にサインとか押印とかしなければいけないんでしょうねぇ。
このITの時代、全てキーボード入力で済ます方法ってないんでしょうか?


そして、税理士の事務所(どーでもいいことですが、税理士とか代議士とかってなんで「先生」って呼ぶの?私には抵抗があるので「○○士のXXさん」と呼んでいます)からメールで連絡がありました。

元々、今年から個人事業を立ち上げており、次の確定申告は自分でやるつもりで領収書とか交通費とかを控えていました。
しかし、いきなり23戸の不動産事業も入るとなると、さすがに専門家に任せたほうがいいかな?と思っていました。
自分でもできるのでしょうが、それにかかる工数、リスク、リターンを考えた結果、お金で解決させる道を選びました。(^^);

個人事業分もやってもらうつもりです。


今のところ、文字だらけのブログになってしまい、見た目もパッとしませんが、、、、
オーナーになってからは、随時、写真なども入れていく予定です。
でも物件が遠いので3ヶ月に1回ぐらいになってしまうかも知れません。(^^);


posted by まるし at 10:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 一棟買いへの道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年08月25日

お金関連のまとめ

融資実行まであと数日ですが、なんとなくまだ安心できません。(^^);
大ドンデン返しがなければいいのですが(ポジティブ思考なので、いいほうにしか考えないようにはしていますが、、、)。

さて、今回契約した物件ですが、数字をザザッとまとめてみました。


 融資額  \132,000,000

 年間収入  \15,114,000(満室想定時)

 固定資産税  \891,190(平成21年度)
 管理費    \1,209,120(シュミレーション)
 ローン返済 \8,804,386
 年間経費 \10,904,696

 年間CF    \4,209,304

年間400万強のキャッシュフロー、、、、
500万オーバーが希望ですが、初年度は金利も高いので仕方ないですね。

ただし、これは満室想定時。
現状では5部屋の空きがありますので、サブリース込みで300万程度になっています。
さらに半年後には固定資産税がドーンと。

そもそも、こんな計算通りにいかないのが世の常ですよね。
取りあえずは、家賃その他の収入はすべて手をつけず、その先の支払いに備えながら進めていくつもりです。

posted by まるし at 11:34| Comment(0) | TrackBack(0) | 一棟買いへの道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年08月22日

契約!

何かとバタバタした今週ですが、、、、
とうとう契約しました!

今日の午後、金融機関の会議室にこもって片っ端から住所、氏名の記入、そして押印すること何10枚?
約2時間で晴れて契約完了となりました。

無事に進めば、今月末から1棟マンションのオーナーとなります。


結局、私が選んだ手法は

「レバレッジを最大限に効かせ、少額の自己資金でRC1棟買い」

ということになりました。

リスクがあることは重々承知の上ですが、いつか会社を辞めたい身としては、今の属性が使えるうちにフルに利用すべきであると考えた結果です。


少額の自己資金で済んだのは、物件の積算評価が高いこともありますが、仲介会社(売主)のノウハウがかなり活用されています。
私の知らないところ(知っていることもありますが、知らないフリ^^;)での暗躍?が効いていることは間違いありません。
その辺りは全て委ね、私は言われたことを粛々と(文句はかなり言いましたが)処理していきました。

最後は正直、勢いしかありませんでした。

今はやっと一段落、ホッとしています。

実際のオーナーとなってからは、またやることが山積みです。

 ・大規模修繕
 ・塗装色相談
 ・リフォーム完了確認
 ・管理会社変更
 ・自動販売機契約
 ・空室対策、、、、

でもとりあえず、これからの数日はゆっくりしたいと思います。
posted by まるし at 20:14| Comment(4) | TrackBack(0) | 一棟買いへの道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年08月21日

「小学生の使いかっ!」と怒り爆発しそうに

毎日のように仲介会社とのやり取りを続けていますが、、、、、
正直、担当のおばさんの営業としてのセンスが???

単なるメッセンジャーとしての機能しかなく

「明日まではコレが必要です」
「追加でこの資料が必要になりました」

しまいには

「人間ドックの結果が芳しくないので、至急尿検査のできる施設で検査を」


あのぉぉぉ、それぞれ分かって言ってます?
何のために必要なのか、理解してから伝えて下さい。
また、必要なものは前からわかっていましたよね?
なんで一度に伝えてくれないんですか?

、、、、等々、以前の職場なら怒り心頭、言葉の暴力で相手を叩きのめしていたと思いますが、今はグッと我慢。
ソフトに問いだしたました。(^^);
結果、要らない資料もあり、無駄な労力は使わずにすみました。

尿検査も必要なし。
そもそも
「脂っこい食事を多少控えてバランスを考えて摂取してみて下さい」
程度のことしか言われていません。
しかも、その検査は血液検査の結果。
それを慌てて尿検査したってねぇ。

ということでそれも必要なくなりました。

先方からしてみれば、銀行融資の際に極力マイナスなデータを消したいという思いからのことだったようですが、要るものと要らないものの差はわかると思うんですけどねぇ。


結局、金曜日までに必要と言われていた全資料を準備し、あとは結果を待つだけとなりました。

posted by まるし at 01:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 一棟買いへの道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年08月19日

銀行金消の準備

まだ融資の承認は降りていませんが、何故か銀行との契約日は先に決定しています。(^^);

不動産会社から
「融資決定の連絡が金曜日になってしまうと、金消のための資料が間に合わないので先に準備しておいて下さい」
という連絡が。

だったら、契約日を先延ばしするのが筋だと思うんですけど、、、、
ホント、この業界って独特ですね。
サービス業ならあり得ないようなことが当然のように行なわれています。

私は、大家業はサービス業と考えています。
店子は当然「お客様」。
お客様の満足が経営の安定に繋がると思うので、そのための投資はきっちり行なっていくつもりです(最低限の費用で^^;)。

まあ、全てお任せと委ねたからには、言われたとおりにするしかありません。


金消に必要な資料は以下のとおり。

・住民票
・印鑑証明書
・市都民税課税証明書
・納税証明書
・謄本
・固定資産税納税証明書

行かなきゃいけないところが多岐に渡ります、暑いのに。orz

区役所と税務署と法務局と都税事務所かぁ。
合同庁舎で1ヶ所で済むならよかったのにぃ。


これで
「融資NG」
となったら無駄足もいいところ、、、、。
posted by まるし at 11:14| Comment(0) | TrackBack(0) | 一棟買いへの道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする