2010年07月30日

今度こそ決めた、自分の投資スタイル

あっちにフラフラ、こっちにフラフラという状態が続いていましたが

「目的を達成するためにはこれしかないっ!」

やっと方針を決めました。

そもそも不動産投資の目的は

「50歳までに経済的自由を手に入れること」

それをきっかけではじめたからには、最初にある程度のレバレッジを効かせて運用しないことには、次への投資ができず、当初の目的には遠く及びません。

先週辺りまでは

「リスクが怖いので確実にキャッシュで購入」

と考えていましたが、今の手持ちのキャッシュで買える物件を、どんなに有効活用したところで、年間の手残りは数10万円にしかなりません。
それでは次の一手を打つまでに時間がかかりすぎ。

ということで、キャッシュ購入は一旦封印し
「これだっ!」
という方針を決めました。


 ・小さいレバレッジで無理のない融資を受けてアパート一棟購入
 ・1年〜3年後にキャッシュで一戸建てや区分を購入
 ・5年後に勝負!


実際、今週は各地の競売物件を調べるより、安いアパート一棟を探している時間のほうが長くなっていました。(^^);

そして興味のある物件には次々と問合せの連打。
(結果的に)同じ不動産屋に複数の物件を問合せていることもありました。

ただ、私がいいと思った物件は、空室ありだけど指値不可。
大都市メインでの調査のため、満室時利回りでも10%〜13%程度なのに、そこに空室、しかも築古で言い値、では買う気になれません。


そんな中、今日になってやっと

「これなら」

と思える物件の連絡がきました。

 -政令指定都市で駅からは微妙に遠いものの歩けない距離ではない
 -6部屋中1部屋空室
 -大学が近い(過当競争であまり旨みはないと思いますが)
 -平成物件
 -外装修繕済
 -バス、トイレ別
 -利回り12%
 -多少の指値には応じる


「現状で利回り15%を希望、NGでも満室時利回り15%が限度。これが通れば超前向きに検討する」

と仲介会社に連絡しました。

1部屋空いているので内見も可能(今のところ、スケジュールが合っていませんが)、内見は後回しでも外面だけでも見て来ようかと思っています。


融資のほうは

「ライフなら30年、4%台で受けられるのはないか?」

と言われています。
仕事柄?1社だけでは信用しないタイプなので、自分でもオリックスとUFJ、その他にも打診するつもりです。


ロックオンしてしまうと猪突猛進タイプなので、周りが見えなくなる恐れがあります。

先人の方々、決める前に注意するポイントをぜひ教えて下さい。m(_)m

posted by まるし at 14:42| Comment(3) | TrackBack(0) | 方針を決めるまで | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月29日

2軒目の下見

昨日は、生命保険の見直しをするために、コンサルタント会社へ行ってきました。

・月額の保険料が高い
・中途解約返戻金として200万円以上戻ってくる

新しい掛け捨ての保険にでも入って、保険料を月5000円ぐらいに抑える&返戻金を頭金の足しにする、という目論見だったのですが、、、、

結論としては

「若くして入った保険を今さら解約して、新しい保険に入りなおしても高くなるだけで意味はない」

かえって怒られてしまいました。(´・ω・`)ショボーン

中途解約返戻金に目がくらんでしまっていたのですが、この話しはなかったこととします。


ちょっと凹んだので、その帰るのもシャク。
そういえば、新しく提案されていた物件があったことを思い出し、見に行くことにしました。

場所は山の手線内の某所。

 ・JR2駅利用可能(すなわちどちらかもちょっと遠い)
 ・利回り12%
 ・H14年修繕済み
 ・現在満室
 ・築年数不明
 ・再建築不可

うえの4つはいいですが、下の2つが問題。
それでも、そこそこのキャッシュフローが期待できるのは魅力ではあります。
とにかく物件を見てみなことには何もわからないので、メールで送られた資料を頼りに行ってみることにしました。

が、、、、、、わっ、わからない。orz
レントロールや他の資料に書かれているのは旧地番。
そんな表示はどこにもありません。
仕方なく、添付されていた地図は片手に、、、、
その地図も物件の位置が不鮮明。

探すこと数10分、何とか発見しました。
アパートの名前も違うので確証はありませんが、匂い?ではココで間違いありません(今朝、別の資料が届き正解であったことは確認できました)。

再建築不可の理由は簡単でした。
私道を入り、さらに細い道(それも私道ですね)の突き当たりを曲がったところ。
真横には山手線がガンガン走っています。
窓は北東向き、しかも窓側には別のボロアパートが鎮座しています。
これでは、奥の部屋はほぼ日が当たらないでしょう。

窓側から見る限り、エアコンも設置されていません。
エアコンなし→窓全開→電車の騒音、、、、、

物件自体はそこそこきれい、管理もちゃんとされているようで雑草が生えているようなこともありませんでした。
でもねぇ、、、、。

融資は交渉可能ということですが、今の値段では買う気にならないですね。
エアコン設置費用や今後の修繕を考えた指値ができて、融資が受けられるとなったら考えてもいいのでしょうが。

そんな時間をかけているうちに、キャッシュを持っている人がパクッと食らいついてしまうと思っていますけどね。
posted by まるし at 13:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 方針を決めるまで | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月28日

入札用の書類をゲッツ!

生まれて初めてのことが多すぎるこの世界ですが、、、。

今日、仙台地方裁判所から入札書類x4部が届きました。

IMG_0939.jpg

まだ開けただけで中身は読んでいませんが、競売の流れは一応把握しました。

他にも千葉や名古屋に入札したい候補の物件があるのですが、、、、、

「やっぱり一棟からじゃないかなぁ?」

悩んでいます。

手持ちのキャッシュで入札をしていけば、いつかは落札できる物件があるとは思いますが、、、、
その物件にうまいこと入居者がついても、年間の家賃収入はうん10万円の世界ですよね。

はやくこの会社を辞めたいということもあり(^^);、今のサラリーマンの属性があるうちに、最初に一発、ドーンとローンを組んだほうがいいのかなぁ、とも思っています。

まあ、何ごとも経験なので
「いくつかの物件には入札してみよう」
と今のところは考えていますが。


posted by まるし at 13:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 方針を決めるまで | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月27日

やっぱり、、、、(^^);;;

まずはじめに!
コメント管理をすっかり忘れてました!orz

実はここSeesaaにて、テーマごとにいくつかブログを書いているのですが、それらのブログは全てのコメントとトラックバックを承認制、書き込みがあったときには、メールで連絡がくることになっていました。

なのでこちらのブログでも同じ設定のつもりでいたのですが、、、、、設定してなかった。(^^);
全てのコメント、トラックバックがそのまま反映されていました。
今のところ、スパムはないのでそれはよかったですが、せっかく書き込んでいただいたコメントのほぼ全てを
「スルー」
していました。orz


せっかくお越しいただき、コメントまで残していただいた皆々様、失礼致しました。m(_)m
これから順次、お返事を書きます。


で、、、、本題。
昨日
「キャッシュで競売1本!」
と書いたのはいいのですが、、、、、、
、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、
、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、

それでは次のステップになかなか行けないことを思い出しました。
確かにリスクが小さく安全なキャッシュ買いですが、どんなにいい利回りで運用できたとしても、年間に貯められるのは所詮ちょっとだけ。
それでは、次の物件に手を出すまでに、だいぶ時間がかかってしまいます。

リーマンの給料を追加で突っ込む、という手もありますが、せっかく不動産をはじめるならば、以降は不動産所得で運用したいですよねぇ。

ということでまた悩んでいます。

 ・最初にそれそこのレバレッジを効かせてアパート一棟
 ・その手残りで競売を順次追加
 ・いつかはRC一棟をキャッシュで

はぁぁぁ、悩みはつきません。

posted by まるし at 17:01| Comment(3) | TrackBack(0) | 方針を決めるまで | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月26日

競売仲介会社と打合せ

今日は、競売専門で仲介している会社へ訪問してきました。

元々は、先日下見をして、入札を取りやめることにした物件への問合せだったのですが、その後もいくつか気になる物件があったので、どうせならとお話しを聞いてきました。

対応していただいたのは、シャチョーさんとスタッフ。
社長から聞かれたことは、入札の理由。

「投資、賃貸用です」
と答えると

「それなら安心。競売物件は女と一緒でのめり込んではいけない。欲しい欲しいと思ってみさかいがなくなるとあとで苦労する。」

深ぃ〜お言葉ですね。
今まで、かなりの修羅場もくぐってきたとのこと。
それなら安心できます。

ただ、基本的に私のような個人、しかも小さな金額の物件はあまり取り扱いたくないと、これまで正直な言葉。
確かにそうでしょう、ワリが合わないことは、素人の私でもわかります。
普段は、銀行などから数億の物件の仲介を依頼されているそうです。

個人相手だと少なく見積もって最低30万円はかかる、とのこと。
さらに、立ち退き交渉などは別途。

ん〜〜〜、せっかく安く買うための競売なのに、10万円単位で費用をかけるのは、、、、、?

とりあえず、アドバイスは無料で行っていただけるとのこと。
既に私が提示したいくつかの案件は

「特に問題はないでしょう」

この先は自分でやるべきですかね???
posted by まるし at 22:03| Comment(3) | 方針を決めるまで | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする