2017年03月11日

確定申告done

今年も3.11がやってきました。
あの日、まだ私は高属性でブイブイ言わせており、夜な夜なネオン街へ繰り出す毎日。

その日もノホホーンとオフィスで業務をしていたのですが、午後14時を過ぎて突然、当時まだほとんど聞いたことのないあのアラーム音がオフィスのアチコチで鳴り響きました。
そしてビル全体のアナウンスも緊迫感のあるもの。

「注意して下さい、非常に大きな地震を感知しました」

当時のオフィスは新宿高層ビルの44F。
それがまた揺れること揺れること。
私の席は窓際だったのですが、普段は絶対に見えない地上が見えてしまいました。

周りの高層ビルもダンシング状態、余計にビルのしなりを感じ

「折れる!死ぬ!」

と本気で思いました。

1時間ぐらいは地上で待機、その後徒歩で何とか帰宅。
家族の無事を確認しながらも高校生だった息子は学校で待機状態だったので、車で迎えに行きました。
その往復の際にTVに映っていた映像は今まで見たこともない津波の直撃の姿。

「この海岸、あのころ遊んだところじゃん。あ”〜」

私の第二の故郷でもある仙台も甚大な被害を受けていた映像でした。

そこからですね、サラリーマンを卒業して好き勝手に生きていこうと思ったのは。
そして今、、、当時思い描いていた姿とはだいぶ違いますが (^^); 何とか生きています。

さすがにブルーカラーで日々現場を飛び回っているとは夢にも思いませんでしたが、これとてまだ過程。
あと10年以内には目指していた姿になっていようと思っています。

そんな今年も確定申告が終わりました。
と言っても、この時期、巷でよく見かける「領収書の整理だ大変」「入力が、、、」「勘定項目が、、、」等々の苦労は全くありません。

私は1号物件取得時から顧問税理士と契約しています。
自分でもできるちゃできるのですが、頻繁に発生する法改正や期間限定キャンペーン?等を全てを把握するのは到底無理。
さらに、自分では思いつかないような方法で節税できる可能性もあるため、お金を払ってでも「餅は餅屋」に任せています。

そもそも、サラリーマン時代から先送りするのがイヤな性格で「今できることは今(しかも直ぐ)する」タイプ。
日々の領収書等の管理ももちろん、その日のことはその日のうちに処理することに慣れています。
入出金の全てはエクセルで管理し、それを定期的に税理士に送るだけなので苦労をしたことがありません。

そして毎年この時期になると税理士から

「今年はこんなんなりましたぁ」

と連絡が来てOKをすればおしまい、そんな流れです。

ここ数年、法人に一生懸命お布施をしていることもあり、個人としては赤字=非課税が続いていました。
去年は排水管の大規模な修繕をしたこともあり、2016年も赤字確定と思っていたのですが、税理士からの第一報は

「所得税74,300円です」
「住民税も16万円ぐらいかかりますね」

ナンデヤ!?
慌てて送ってもらった申告書を確認してみると

kakutei.jpg


何で所得が145万円もあるの???

早速税理士に確認してみると、、、

「大規模な修繕はその内容、及び将来を見越して修繕費ではなく資本的支出にしています」

確かに、物件そのものの価値を維持するためには資本的支出のほうがいいでしょう。
でもだからって所得を黒字にするのは、、、、

「将来、物件を売却される際のことを考えると、資本的支出にしたほうが節税になることは間違いないですよ」

資本的支出は資産に計上できるため、結果として売却益を抑えることができ、トータルとしてはうん10万円単位で節税できそうです。

でもなぁ、今払うのはイヤだなぁ。
待てよ、何で全額資本的支出に組み込んでるの?
約半分は原状回復費だから修繕費じゃん。

その後、税理士とすったもんだした結果

・排水管の修繕は資本的支出
・原状回復費は修繕費

本来あるべき姿で決着させることにしました。
その結果

「2016年も非課税」

決定です。

将来、物件を売却した際には20万円ぐらい支払いが多くなる見込みですがそれも仕方ない、というよりそれを希望として決着しました。


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2017年03月07日

「風が吹けば桶屋が儲かる」続き

ここ数日で急激に盛り上がっている宅配便問題。
マーケットシェア50%強を誇るヤマトがやるからニュースにもなるってことです。

流れ的にはやっぱり値上げは不可避でしょうね。
ただ、一律値上げではなく、再配達(1回目か2回目以降かは?)で追加料金ってことになる雰囲気です。

宅配便、27年ぶり値上げ=個人向け含め全面的に―ヤマト運輸

ヤマト、27年ぶり全面値上げ アマゾンと交渉入り 再配達の有料化に含み

やはりガリバー「Amazon」との交渉結果次第だと思います。
ここまで通販が一般的になった理由のひとつがロングテールでほぼ何でも揃う、そして

「Amazonプライム、お急ぎ便対応」

であることは間違いないでしょう。
まずはAmazonとの単価交渉からでしょうね。

以前のAmazonは佐川もゆうパックも使っていました。
しかし、単価だけでなくサービスも含めての競争の結果として今があるのでしょう。
ヘビーユーザーである私から見ても「ヤマトが一番安心確実」なので、何とか現状維持をしてもらいたいと思っています。

再配達さえ減らせられればドライバーの労力はかなり削減できると思います。
その配達を減らす策として

ヤマト、宅配ロッカー前倒し=再配達削減が急務―各社

今ある業者の立場から見た宅配ロッカーってどうなんでしょう?
私はとても使いづらいと感じています。
ターミナル駅なんて不便じゃないですかね?
私なら、荷物を持ち歩く時間は最低限にしたいので、自宅近くにないと意味がないと感じます。

最終形としては、今のヤマトの営業所全てにロッカーを設置させることではないでしょうか?
都度有料の再配達 or 無料の営業所のロッカーを選ばせる、、、でも現実そこまでのスペースもないので難しいでしょうね。

こんな状況を大家サイドから見ると

・セキュリティー万全
・大中小様々な大きさに対応
・誰かの倉庫代わりになって常に空きがないような使い方は許さない

そんな宅配ボックスを設置することがひとつの差別化になるかと思います。

ネット通販拡大で宅配ボックス販売も急成長。パナソニックが電気不要の新製品を4月3日発売

さらに発展させて、ロードサイド、下駄履物件の1F空き部屋をヤマト、佐川、ゆうパックに賃貸できないでしょうか?
コインパーキングやコインランドリー的な発想で活用できるような気がします。



posted by まるし at 19:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月01日

風が吹けば桶屋が儲かる?

やっと原状回復の見積りが届いたらまた怒り爆発!
この件はまた後日、、、。

さて、これと言ったネタもない今日このごろですが、数日前にニュースになったこの件に関してちょっと思うところがあったので書いてみます。

クロネコヤマトの宅配量、抑制検討へ ネット通販拡大でドライバー不足に

私も去年までほぼ毎日のように利用していたネット通販、さらに今はブルーカラーとしての仕事もしているので現場の状況はよくわかっているつもりです。

そもそもこんなことになってしまった原因は

「年々増加するネット通販の物量 >> ドライバーの頭数」

ネット通販の物量が増えているのは誰もが肌で感じていると思います。

「ならドライバーを増やせばいいじゃん」

ってことになるのですが、、、人が集まらないんですよねぇ。
募集広告は毎日のように見かけます。
それでも足りないその原因は「賃金」でしょうね。

私が知っている範囲では、コミッション制のドライバーの取り分は1個当たり150〜170円。
毎日100個扱ってやっと15,000円とかです。
大の大人が朝から晩までヘロヘロになるまで働いて1日でこれだけいけばいいほう、これでは集まるわけがありません。

「ブルーカラーならそんなもん」と思うかも知れませんが、実際には持ち帰りの再配達も多く、ここまですらも稼げないでしょう。
私だったら、絶対にやりたくないですね。

ハンドリング量に関係なく8時間労働で日給15,000円、そのぐらいにならないと今後も人は集めづらいでしょう。
そんな背景から苦渋の決断での「総量規制」になったのだと思います。
さらには「総量規制」だけでは収まらず、送料も値上がりの方向でしょう。

これはあくまでもイメージですが、ヤマトが取り扱う物量のマジョリティーはAmazonだと思います。
Amazonのプライム会員なら年会費を納めればいつでも最短発送の「お急ぎ便」が利用できます。
今回の方向性により、その年会費が値上げになるかも知れませんね。

年会費が多少値上げになっても、引き続きヤマトをメインで使ってくれるなら1ユーザーとしては許容します(Amazonの他のサービスもガンガン利用しているので)。
それが「ヤマトの代わりにゆうパックを増やす」になるなら、これはイヤですね。
ゆうパックは配送が遅いだけでなく、ネットで確認できる情報の反映も遅い、ネット対応もイマイチでとても使いづらい会社です。
それならまだ佐川のほうがマシに感じるのですが、ここ数年、Amazonで佐川は見かけません(私のエリアでは)。
まあ何にしろ、ラストワンマイルの配送料はヤマトに限らず大手は高くなる方向でしょう。

私の勝手な希望を言うならば

プライム会員:今後もヤマト
一般会員:ゆうパック or 佐川

こんな形で差別化されるのがいいかなぁ。

もうひとつ、ドライバー不足の大きな要因は「再配達」。
積極的に通販を利用する年齢層は圧倒的にシングルが多いと思います。
となれば、配送される時間に家にいる人なんて、、、。
さらに再配達を依頼したにもかかわらず、その時間に居ないなんてことも。
ちょっと前にニュースにもなった、佐川のドライバーが暴れる姿、お気持ちは察します(でもダメなものはダメ)。

わざわざ時間指定している人が多いとも思えませんし、積極的にコンビニ受け取りを選択している人も決して多いとは思えません(コンビニ受け取りってコンビニに荷物が到着しても、そこから受け取れるまでにさらに数時間かかってしまうため、急いでる身にはとっても不便)。

再配達が減ればドライバー不足の一因は解消されるはず、荷受人にとっても再配達の依頼をするのが面倒、となると行き着く先は

「宅配ボックスの設置」

になるのではないでしょうか?

昔ながらの宅配ボックスはセキュリティの問題などからトラブルも多く、宅配業者も利用NGのようですが、最新のものは遠隔操作で24時間監視とかもあるんですね。
そこまで進化しているということはそれなりの需要があるということでしょう。

それはそれで導入にはかなり費用がかかりそうですが、それなりのものを入れれば入居者集めの差別化のひとつとしてアピールできそうです。
(さらに数年後には「ドローン」なんでしょうかね?)

オートロック、高速ネット回線、宅配ボックスに24時間ゴミ捨てOKぐらいしないとアピールできない時代なのかも知れません。



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2017年02月16日

マルチに手を貸す大家のプライドは?

まずは定点観測、ここ数日は見た目の変化がないためお休みします。

次にちょっとだけ1号物件ネタ。
昨日、NTTドコモから正式な覚書が届きました。

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今まで月額65,000円(+消費税=70,200円)で10年契約していた基地局ビジネス。
今回、ドコモ側から

「さらにアンテナを増設したい、ついては月額+10,000円で」

という打診がありました。

しかし、その工事の規模感から10,000円はないだろうと突っ込んだところ

「ですよねぇ。実は+20,000円までなら出せます」(←だったら最初から言えって)

ということで、工事のはじまる2017年3月から85,000円(+消費税=91,800円)となりました。

入退去なし、光熱費負担もなし、それでいて毎月どの部屋よりも高い家賃を安定的にいただけるなんて嬉しい限りです。v(^^)v


で、、、今日の本題です。

現在暇つぶし的に行っているガテン系のお仕事は基本月水金。
今日、木曜日はオフィスでのんびりしています。

西新宿から都落ちして中野区の端っこに構えている現在のオフィス。
急行停車駅で新宿まで17分、知らない人から見ると決して不便な場所ではないように感じますが、、、う〜んって感じで過ごしています。

そんなイマイチな場所だと駅前商店街と言えども物件はガラガラ。
私のオフィスの目の前のそこそこ築古なビルも3/5がずっと空いている状態です。

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そこに先日、新しいお店?が入居しました。
ただその店舗、あくまでも私の勝手な印象ですが

「これは情弱な高齢者向けのマルチだろ」

取り扱っている商品は食品、日用品、矯正下着に宝石まで、金になるものは何でもやってる感じです。
そしてそこに集まる、粗品や激安品のちらしに釣られた暇そうな老人の集団。
まあ、BSのテレビショッピングの実店舗版のようなものとも見えなくもないのですが、、、。

この手の店舗はちょいちょい見かけます。
ただ、長続きしている店舗を見たことがありません。
私の行動範囲のエリアでは、長くても1年以内には撤退ばかり。
実際、以前もこの場所は同じような店舗が入っていましたが、3か月で居なくなりました。

正当なビジネスであれば非難されることではありませんし、某芸能人の出家問題のように信じる信じないは勝手なので大きなお世話ですが、、、、大家としてはどうかなぁ?と感じてしまいます。

空けているよりは家賃が入るほうがそりゃいいでしょうけど、私なら審査で落とすと思います(背に腹は代えられない状態でない限り)。

今のオフィスとして利用している物件(広めのワンルームマンション)もちょいちょい空いていますが、上に住んでいる大家さんがそこそこ厳しく、プライドだけは高そうなので埋まるものも埋まらないのでしょう。
私がオフィス利用として借りるときも、ちょっと交渉事がありました。
でもそんなハードルを設けてでも

「変な人には貸さない」

それはそれで経営判断だと思いますし、私もそうありたいと思っています(しつこいようですが「背に腹は代えられない状態でなければ」ですよ)。



posted by まるし at 16:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月14日

とある金融機関の口座を解約

まずは定点観測ネタ。

先日、物件の売り出し(前?)情報が入ってきました。
それによると、、、えっ?2階建てなの!?

クリップボード02.jpg


この地域は1種中高層住専、60/200で建てられます。
私の認識では3階建てで100m2ぐらいのものが建つと思っていたのですが、、、

クリップボード01.jpg


なるほど、意外に土地が広かったんですね。
であれば、条例に引っかからない2階建てでも十分っちゃ十分。
(ということは、ここを売ったあのババァご婦人、今ごろ田舎で悠悠自適でしょうなぁ)

2階がリビングの3LDK+駐車場かぁ、まあ今の家族構成や新築マンションのサイズを見れば、この辺りがストライクゾーンなんでしょうね。
ただ、、、高くね???
駅徒歩10分以上は確実、日当たり不良(東と南は家で囲まれてます)のここで6000万円はちょっと難しい気がしますけどねぇ。

で、今日の本題。
今日は、個人/法人で口座を開設していた大手都銀のひとつである緑色の銀行の口座を解約してきました。

口座維持手数料のかかる法人は2年以上前に解約していたのですが、手数料のかからない個人は気に留めていなかったためずっと放置。
しかし、使いもしないカードを財布に入れておくのもイヤだと考え、年末年始でこの口座の全ての取引を整理しておき、晴れて本日解約!となりました。
あ〜、すっきりした。

そもそもここの口座開設の狙いは、将来の地方物件購入の際に融資を引くことや、1号物件(及び今はなき2号物件)の借り換えを目論んでいました。
口座開設から1年以上は静かに過ごし、個人/法人ともにちょっとずつ実績の積み上げ。
そして徐々に小さいものから大きいものまで、いくつかの融資の打診をしてみました。が、、、

「全て却下」

さらに最悪だったのは、担当営業のサボり?により、保証協会利用の融資の話しが途中で止まってしまい、本来受けられるはずだった優遇金利の適用すら期限切れになってしまったこと。

そんなこともあり

「ここ(の支店)と付き合っていても意味がない」

と判断し、まずは今のメインバンクである信金に取引を全て移行した上で法人口座の解約、そして今回の個人口座の解約となりました。

上が変われば方針も変わる、細くても長く続けておいたほうがいい、という考え方もありますが

・上がいつ変わるかなんてわからない
・上が変わっても金融庁の方針のほうが強い
・ドミナントを目指していることもあり、地方案件は今のところ考えていない
・カードが財布に入っていること自体がムカつく

こんなことから、まずは白紙にすることとしました。

この緑の銀行では、一時期、一部の支店でイケイケドンドンという噂がありました。
実際、私の知り合いもあのS銀行から借りていた2棟分をまるまるごっそり借り換えして金利2%以上ダウンさせたという実績も目の当たりにしています。

でもね、それとこれとは話が別。
逆にこの緑の銀行では、どこかの支店の口座を持っていると、そこを経由した取引しかできないと言われています。

仮に銀行自体がイケイケドンドンだったとしても、今のうちの支店では

「うちはうちの基準で、、、」

な〜んて言われかねないと感じていました。
であれば、1回全てをリセットして、イケイケドンドンの支店と新たに口座開設すればいいだけ、と思っています。


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posted by まるし at 14:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする