2015年02月20日

清算最終章

2号物件売却に伴う清算もほぼ終了(税金を除く)。

残すは

「間違ってこっちに家賃を振込んでくる方」

の確認だけです。
極力、そのミスを無くしてもらうべく管理会社にフォローしてもらっており、今のところまだ誤入金はありません。

監視カメラ、インターネットに関しては、3者間で地位継承の覚書も取り交わしたので問題ないはず。
あとは、、、

jihanki.jpg


最後の自販機マージン。
夏になれば600本ぐらい売れるピカピカのマシンよ、さようなら。

hoken.jpg


火災保険の返戻金は思ったより多くてラッキーでした。v(^^)v
ただ、こちらはあと1週間、買付けが早ければ年払いの地震保険分として余計な10万円を払わずに済んだんですけどねぇ。(T_T)

10万円払って戻りが270円。orz
競馬歴29年、毎年負け越しの私でも、さすがにこんな回収率にはなりません。

まあ、終わったことを振り返っても仕方ありません。
今後、個人で3号物件、4号物件と手を伸ばすことはないと思いますが、法人としての2号、3号を前進させたいと思います。



posted by まるし at 10:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 2号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月12日

人生初の物件売却(その6、最終回)

やっとの思いで2号物件を売却することができました。

「1ヶ月で売れるかも!?」

との淡い期待は無残にも消え去り、結果、半年もかかってしまいましたが。
今後は、この手残りを元手にもっと固い買い方で、かつ自分の目と手の届くエリアで物件を増やしていくつもりです。

次の生活の糧ですので早く買わなければならないのですが、、、その前に残債の整理から。
さらに、1年以上あとにやってくる「税金」も考えておかなければなりません(納税できずに破産した有名人もいましたね^^;)。

まずは残債から。

「手元のキャッシュを厚くしておくためにあえて整理をしない」

という選択肢もあったかも知れません。

しかし、持っていない物件の残債をあと何年も払うのは精神衛生上よくありません。
まずは一旦リセットしたいという思いのほうが圧倒的に強かったため、まずはそれらを迷わず?一気に完済しました。

1号物件で借りていた分も含め4本の融資を完済、また、2本の月額利用料を解約することができました。
この支払いがザックリ月々14万円でしたので、今後はこの金額が毎月丸々浮くことになります。

次に税金対策。

今回の売買は5年以内ですので短期譲渡です。
短期譲渡の場合、所得税+住民税で約40%持っていかれることは法律で決まっています。
問題は、その課税対象の元となる数字。

「売れた金額−買った値段」ではありません。
「売れた金額−ローン残債」でもありません。
「売れた金額−ローン残債−仲介手数料」これも違います。

正解は

「売れた金額−簿価−仲介手数料(印紙も含む)」

簿価、、、気にしている方がどれだけいるのか?
正直私もこの辺りは税理士に丸投げなので今まであんまり全く気にしたことがありませんでした。

簿価には土地と建物、そして設備があります。
それぞれの金額は、買った年以降の確定申告書に記載があるはずです。

そもそも土地には消費税がかかりませんし減価償却もしません。
逆に建物と設備は、毎年定率で減価償却(通常のケースであれば)していきます。
ということは、簿価は毎年下がっていることになります。

売却価格とその下がっている簿価との差額、そこに仲介手数料を引いた額が、課税対象額となります。

減価償却を15年定率などで処理していれば、その下がり方はなだらかでしょうが、目先のキャッシュに目が眩み、短期で償却している人だとその下り方は当然急降下。
そんな状態にしてから売ろうとしたら、、、ご想像にお任せします。
結局、税金は目先で支払額を抑えてもいずれ回収される運命にあるんですね。

私の場合、売却価格からこの2号物件の簿価、そして仲介手数料を引いた額から計算できる想定納税額は

750万円 コワ━━《(。´iωi人iωi`。)》━━イッ!!!
こんなに払ったら次の一手が打てなくなってしまいます。

が、、、私には信頼できる顧問税理士がついています。
1号物件購入時からお世話になっている顧問税理士。
1号物件のときは消費税還付で200万円以上が返ってきたので、毎月毎年の顧問料など気にしません。

今回の売却に関しても、事前に顧問税理士に相談していました。
すると、、、

「そういえばあの書類、出していましたよね?」

あの書類とは、、、

「租税特別措置法第37条の9の5第1項の規定による先行取得土地等の届出書」

はて?なんのことでしょう?ソレッテオイシイノ?

要は、1号物件を取得した後、2号物件を取得すれば、その2号物件を短期譲渡しても

「税金はまけて先延ばししてあげるよ」

という制度への申込みでした。

これは期間限定(平成21年と22年だったかな?)で利用できる制度でした(らしい、よく知らない^^;)。
税理士曰く「この時期の不動産売買が停滞していたのでそのカンフル剤だったんでしょう」とのこと。
とにかく、全く身に覚えないことでしたが、税理士が気を利かせて私に打診、私は

「良きにはからえ」

結果として、今回の売却でもその制度を利用できることがわかりました。v(^^)v

その結果、想定納税額は約480万円。
ざっと270万円の節税となりました。♪~♪ d(⌒o⌒)b♪~♪ランラン
実際には、このことが事前にわかっていたこともあり、売却に舵を切ったのですが。

ちなみに、今回の節税は「免除」ではありません。
節税した分の元となる金額は

「1号物件の土地の簿価から引かれる」

ということになっています。

ただ、1号物件の土地の簿価から引かれても1号物件を手放すまでは無関係です。
仮に1号物件を手放すことになっても、そのときはもう短期譲渡ではないはず(今年の夏で丸々5年なので来年からは問題なし)。
よって、1号物件の土地の簿価が下がってもかかる税率は低く、結果、それなりの利益?はこの時点でもう確定しています。

それにしても、毎年コロコロ変わる税制についていくのは大変です。
やはり餅は餅屋。

確定申告を正規に出すだけなら個人でもできますが、それでは消費税還付にしても、今回のことにしても、その他のことにも対応できなかったでしょう(少なくても私なら)。

「法律、税制の専門家に費用を払って任せる」

という選択をしてよかったと思っています。
リノベでも同じような考え方です。

「自分でできる」「コストがもったない」だけで判断すると木を見て森を見ずではありませんが、1万円ケチったばかりに100万円の損失を被った、なんてことがないとも限りません。

今、セルフでガンガンやっているような方々は、もう長いことその道を歩んで来られた方だと思います。
当然、誰でも最初は想像を絶するような苦労もあったと想像します。

誰にも下積み時代は絶対あったはず、そんな途中経過の苦労を考えもせず「俺にもできそう」なんて安易に取り組んでしまうような方は、次から次へと失敗を繰り返すタイプな気がします。

そこを含めて見極めた上でやる、リスクは覚悟の上だったらいいのですが、私はどちらかというと手を動かすより頭を動かすタイプ。
アイデア、プラン、手法を考えるほうが好きなので、私はそちらに専念して、実際の作業はプロにお願いするケースが多いです。
そもそも、物件が遠隔地にあるのでその選択肢しかなかった、ということでもあるのですが。

このようなことから、やっとの思いで物件売却、手元資金もほんとにちょっとですが厚くすることができました(本音を言えば、あと200万ぐらい高く売りたかったけど^^;)。
売っても負債が残るような最悪のシナリオも考えられる中、少しても手元資金に充当できたのはラッキーでしょう。

今後は

「コレを元手にド〜ンと勝負!」

と行けるほどではなく、、、
やはり融資を引けないと何もできない状態ですが、このままにしているとあっと言う間にネオン街に溶けてしまう恐れがあるため、早く次の手を打ちたいと思います。


今回の売却話しはこれにて一旦終了です。
長い間お付き合いいただきありがとうございました。
次からは通常モードに戻ります。


図解でわかる 相続税を減らす生前の不動産対策 改訂版
曽根 恵子
幻冬舎
売り上げランキング: 15,665

posted by まるし at 09:00| Comment(6) | TrackBack(0) | 2号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月11日

抵当権抹消!

IMG_1033.jpg


完済したんだから当然ですけどね。

あとは火災保険。
銀行が保有していた質権が解除され、解約返戻金待ちです。



posted by まるし at 09:00| Comment(2) | TrackBack(0) | 2号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月09日

人生初の物件売却(その5)

「売るならこの人にお願いするしかない!」

勝手に信じてはいましたが、実際にまだ会ったことはありませんでした。
それまでの接触はブログのコメント欄への投稿のみ。(^^);

そんな状態でしたが、覚悟を決めて平成26年6月某日、メールを投げました。
その後、綿密な?情報交換(私はメールと電話だけ^^; でも先方はすぐに現地調査にも行ってくれました)の結果、私の言い値で売り出してもらえることに。v(^^)v

それから約3週間

「買付け、入りました!」v(^^)v

早っ!
さすが私が見込んだお方。

満額とはいきませんでしたが、400万円までの幅を預けておいたその内側の数字で決めてもらいました。m(_)m。
この値段で売れれば、ローン完済は当然のこと、今まで2号物件に使ってきた設備投資分も全額回収でき、さらに手元にお金が残ります。
ただ当然のように

「融資特約」

付き。

当初の目論見では

「早ければ8月末に決済できる?」

夏休み中から前祝いしちゃいそうでしたが、、、現実はそう簡単にことは運びませんでした。
1番手がコケ、2番手が逃げ、それ以降とは連絡もつかず、、、。orz

再度募集するとまたすぐ買付けは入るものの融資額が伸びず(=手持ち資金が足りない)の繰り返し。
(融資額が伸びないと言っても、売値の80%ぐらいまでの評価は出ていました)

この利回りでも買いたい人はたくさんいました。
がしかし「買える人」はなかなか現れなかったのです。

そんなことをしてる間にもう年末。
最後まで年内中の決済を目指していましたが、結局年が明けてしまいました。

融資額が伸びない以上、それなりのキャッシュを持っている人でなければ買えません。
そんな状態でしたので、いつ売れるかのか?全く見当がつきませんでした。
個人のキャッシュは底を付き、法人からの短期借り入れやプラスチックマネーに頼る日々。

何より一番苦しかったのは

「この状態からいつ脱却できるの???」

という精神的苦痛。

そこに突然登場した

「キャッシュ」

の買付。
本当にキャッシュを持っているのか半信半疑ではありましたが、藁をもつかむ思いでそこにロックオン!

そして、、、最終的にはかなり差されてしまいましたがなんとか決着しました。
契約は平成27年1月中旬、そして1月末には決済と、買うときと同じぐらいのスピード感で無事に所有権移転が完了しました。

予定よりはちょっと遅れてしまいましたが、これでやっと貧困生活から脱却、キャピタル長者v(^^)v???



posted by まるし at 09:00| Comment(4) | TrackBack(0) | 2号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月07日

人生初の物件売却(その4)

入ってくるお金のMAXは決まっているけどMINは決まっていない不動産経営。
さらにそこから黙っていても毎月一定額が出て行く+突発的な支払いもちょいちょい発生。
その結果、2号物件単独での収支は最低あと数年、毎年赤字がほぼ確定、、、。orz
平成25年後半からは、もはや1号物件+2号物件(実際には-2号物件)の収入だけでは生活するのもままならない状態に陥っていました。

個人でやっている他の事業収入、法人からの雀の涙ほどの給与もありましたが、それとて焼け石に水。
扶養家族を抱える中で、これらの収入だけでは到底生活できる状態ではありませんでした。。

脱サラしたときに多少の蓄えがあったので、それを切り崩しながらやってきましたが、もはや限界が見えてきており

「そろそろ決断するしかないか」

という時期にさしかかってきました。

世間はアベノミクスで雰囲気だけは良くなってきました。
不動産もプチバブルになってきており、売却するにはいいタイミングでもありました。

ただ、やはり空室があると足元を見られる恐れもありましたし、そもそもまだどこかで

「満室になれば状況も変わってくるのではないか?」

そんな淡い思いもあり、まずは客付けを優先させてきました。
不本意ながら12月〜1月というレッドオーシャンの時期に、現地の仲介会社にプレゼンして回りました。

周辺には5、6つの大学がありますが、そのどこにも微妙に遠い位置、さらにいくつかの坂を超える場所に2号物件は建っていました。
最近の傾向は

「大学から近く、そして安い物件から決まっていく」

という状況だったので、うちの物件に引っ張ってくるのは正直不利な状況でした。
となると、、、ADや家賃値下げで勝負をするしかありません。
負の連鎖状態であることはわかっていたのですが、、、まずは満室を目指しました。

そんな努力の甲斐もあって、平成26年春をもってやっと満室に。
ただ、、、やっとの思いで満室にはなりましたが、金銭的に見える景色はそれまでとほとんど変わりませんでした。(T_T)
逆にADも発生し、短期間では支出のほうが多くなる始末。orz

このような結果からとうとう決断!

「もう無理!売るしかない、しかも買い手が付く範囲でできるだけ高く」

いくらバブっている不動産市況とは言え、そこは億のオーダー。
売ると言っても簡単に売れるとは思っていません。

私のローン残債、今まで投下した資金回収、そして少額だろうとどうしても欲しい手残り等々を考えると、見せられる利回りはいいとこ8%台前半。
最寄り駅からも近隣の大学からも微妙に遠い地方の物件に対し、この価格で売るにはそれなりのノウハウが必要でしょう。

さらに問題も。

「S銀行で融資を受けている物件をもう一度S銀行で融資を受けて買うことってできるの?」

この物件を購入する方のイメージは数年前の自分。
でもこの層が買えないのでは???

短時間でユルユルの評価をしてくれる、高属性に優しいS銀行ですが、S→Sになっても彼らには何のメリットもありません(売却されると融資が全額返済されるというデメリットはありますが)。
となると、他のスキームを持っている業者なり客なりを見つけてきてもらう必要がありました。

そんな不安もあり

「売却を頼むならこの人しかいない!」

仲介は以前から心に決めていた方にお願いすることにしました。


入居者を引き寄せ満室御礼! 大家さんのための新空室対策
久保力也
セルバ出版 (2015-01-14)
売り上げランキング: 5,977

posted by まるし at 09:59| Comment(0) | TrackBack(0) | 2号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする