単なる一介の平凡なサラリーマンが、ふと思い立った「不動産事業」。
簡単でないことは承知の上、でもネットや本などを読むと「やっちゃえばできそうじゃない?」。
元々が楽観主義、やらないで後悔するよりやって後悔したい派。 ということで「RC1棟買っちゃいました」。
その後、法人設立、さらにもう1棟買い増し、そして2012年2月に晴れて独立! 今は勝手気ままな自由人を満喫(?お金はないけど^^;)しています。

2015年02月20日

清算最終章

2号物件売却に伴う清算もほぼ終了(税金を除く)。

残すは

「間違ってこっちに家賃を振込んでくる方」

の確認だけです。
極力、そのミスを無くしてもらうべく管理会社にフォローしてもらっており、今のところまだ誤入金はありません。

監視カメラ、インターネットに関しては、3者間で地位継承の覚書も取り交わしたので問題ないはず。
あとは、、、

jihanki.jpg


最後の自販機マージン。
夏になれば600本ぐらい売れるピカピカのマシンよ、さようなら。

hoken.jpg


火災保険の返戻金は思ったより多くてラッキーでした。v(^^)v
ただ、こちらはあと1週間、買付けが早ければ年払いの地震保険分として余計な10万円を払わずに済んだんですけどねぇ。(T_T)

10万円払って戻りが270円。orz
競馬歴29年、毎年負け越しの私でも、さすがにこんな回収率にはなりません。

まあ、終わったことを振り返っても仕方ありません。
今後、個人で3号物件、4号物件と手を伸ばすことはないと思いますが、法人としての2号、3号を前進させたいと思います。



posted by まるし at 10:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 2号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月12日

人生初の物件売却(その6、最終回)

やっとの思いで2号物件を売却することができました。

「1ヶ月で売れるかも!?」

との淡い期待は無残にも消え去り、結果、半年もかかってしまいましたが。
今後は、この手残りを元手にもっと固い買い方で、かつ自分の目と手の届くエリアで物件を増やしていくつもりです。

次の生活の糧ですので早く買わなければならないのですが、、、その前に残債の整理から。
さらに、1年以上あとにやってくる「税金」も考えておかなければなりません(納税できずに破産した有名人もいましたね^^;)。

まずは残債から。

「手元のキャッシュを厚くしておくためにあえて整理をしない」

という選択肢もあったかも知れません。

しかし、持っていない物件の残債をあと何年も払うのは精神衛生上よくありません。
まずは一旦リセットしたいという思いのほうが圧倒的に強かったため、まずはそれらを迷わず?一気に完済しました。

1号物件で借りていた分も含め4本の融資を完済、また、2本の月額利用料を解約することができました。
この支払いがザックリ月々14万円でしたので、今後はこの金額が毎月丸々浮くことになります。

次に税金対策。

今回の売買は5年以内ですので短期譲渡です。
短期譲渡の場合、所得税+住民税で約40%持っていかれることは法律で決まっています。
問題は、その課税対象の元となる数字。

「売れた金額−買った値段」ではありません。
「売れた金額−ローン残債」でもありません。
「売れた金額−ローン残債−仲介手数料」これも違います。

正解は

「売れた金額−簿価−仲介手数料(印紙も含む)」

簿価、、、気にしている方がどれだけいるのか?
正直私もこの辺りは税理士に丸投げなので今まであんまり全く気にしたことがありませんでした。

簿価には土地と建物、そして設備があります。
それぞれの金額は、買った年以降の確定申告書に記載があるはずです。

そもそも土地には消費税がかかりませんし減価償却もしません。
逆に建物と設備は、毎年定率で減価償却(通常のケースであれば)していきます。
ということは、簿価は毎年下がっていることになります。

売却価格とその下がっている簿価との差額、そこに仲介手数料を引いた額が、課税対象額となります。

減価償却を15年定率などで処理していれば、その下がり方はなだらかでしょうが、目先のキャッシュに目が眩み、短期で償却している人だとその下り方は当然急降下。
そんな状態にしてから売ろうとしたら、、、ご想像にお任せします。
結局、税金は目先で支払額を抑えてもいずれ回収される運命にあるんですね。

私の場合、売却価格からこの2号物件の簿価、そして仲介手数料を引いた額から計算できる想定納税額は

750万円 コワ━━《(。´iωi人iωi`。)》━━イッ!!!
こんなに払ったら次の一手が打てなくなってしまいます。

が、、、私には信頼できる顧問税理士がついています。
1号物件購入時からお世話になっている顧問税理士。
1号物件のときは消費税還付で200万円以上が返ってきたので、毎月毎年の顧問料など気にしません。

今回の売却に関しても、事前に顧問税理士に相談していました。
すると、、、

「そういえばあの書類、出していましたよね?」

あの書類とは、、、

「租税特別措置法第37条の9の5第1項の規定による先行取得土地等の届出書」

はて?なんのことでしょう?ソレッテオイシイノ?

要は、1号物件を取得した後、2号物件を取得すれば、その2号物件を短期譲渡しても

「税金はまけて先延ばししてあげるよ」

という制度への申込みでした。

これは期間限定(平成21年と22年だったかな?)で利用できる制度でした(らしい、よく知らない^^;)。
税理士曰く「この時期の不動産売買が停滞していたのでそのカンフル剤だったんでしょう」とのこと。
とにかく、全く身に覚えないことでしたが、税理士が気を利かせて私に打診、私は

「良きにはからえ」

結果として、今回の売却でもその制度を利用できることがわかりました。v(^^)v

その結果、想定納税額は約480万円。
ざっと270万円の節税となりました。♪~♪ d(⌒o⌒)b♪~♪ランラン
実際には、このことが事前にわかっていたこともあり、売却に舵を切ったのですが。

ちなみに、今回の節税は「免除」ではありません。
節税した分の元となる金額は

「1号物件の土地の簿価から引かれる」

ということになっています。

ただ、1号物件の土地の簿価から引かれても1号物件を手放すまでは無関係です。
仮に1号物件を手放すことになっても、そのときはもう短期譲渡ではないはず(今年の夏で丸々5年なので来年からは問題なし)。
よって、1号物件の土地の簿価が下がってもかかる税率は低く、結果、それなりの利益?はこの時点でもう確定しています。

それにしても、毎年コロコロ変わる税制についていくのは大変です。
やはり餅は餅屋。

確定申告を正規に出すだけなら個人でもできますが、それでは消費税還付にしても、今回のことにしても、その他のことにも対応できなかったでしょう(少なくても私なら)。

「法律、税制の専門家に費用を払って任せる」

という選択をしてよかったと思っています。
リノベでも同じような考え方です。

「自分でできる」「コストがもったない」だけで判断すると木を見て森を見ずではありませんが、1万円ケチったばかりに100万円の損失を被った、なんてことがないとも限りません。

今、セルフでガンガンやっているような方々は、もう長いことその道を歩んで来られた方だと思います。
当然、誰でも最初は想像を絶するような苦労もあったと想像します。

誰にも下積み時代は絶対あったはず、そんな途中経過の苦労を考えもせず「俺にもできそう」なんて安易に取り組んでしまうような方は、次から次へと失敗を繰り返すタイプな気がします。

そこを含めて見極めた上でやる、リスクは覚悟の上だったらいいのですが、私はどちらかというと手を動かすより頭を動かすタイプ。
アイデア、プラン、手法を考えるほうが好きなので、私はそちらに専念して、実際の作業はプロにお願いするケースが多いです。
そもそも、物件が遠隔地にあるのでその選択肢しかなかった、ということでもあるのですが。

このようなことから、やっとの思いで物件売却、手元資金もほんとにちょっとですが厚くすることができました(本音を言えば、あと200万ぐらい高く売りたかったけど^^;)。
売っても負債が残るような最悪のシナリオも考えられる中、少しても手元資金に充当できたのはラッキーでしょう。

今後は

「コレを元手にド〜ンと勝負!」

と行けるほどではなく、、、
やはり融資を引けないと何もできない状態ですが、このままにしているとあっと言う間にネオン街に溶けてしまう恐れがあるため、早く次の手を打ちたいと思います。


今回の売却話しはこれにて一旦終了です。
長い間お付き合いいただきありがとうございました。
次からは通常モードに戻ります。


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posted by まるし at 09:00| Comment(6) | TrackBack(0) | 2号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月11日

抵当権抹消!

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完済したんだから当然ですけどね。

あとは火災保険。
銀行が保有していた質権が解除され、解約返戻金待ちです。



posted by まるし at 09:00| Comment(2) | TrackBack(0) | 2号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする