2017年01月29日

通勤圏の変化、都心回帰

動くに動けない状況が続いているため、長いこと自習時間になっています。

日々、何時間もPCとにらめっこしていても、それほどポンポンと新しい情報なんて入ってこないもんですが、こちらのネタにはちょっと惹かれました。

「所沢と多摩」で30代が急減した深刻な事情
23区は転出人口減で「港区出身」の子が増加中


肌感覚でもわかっていたことですが、このようにデータを見せられるとさらに納得できますね。

ほぼすべての道府県で人口が減少しているのに、東京都だけは前回調査時点の2010年と比べて35.6万人、23区だけで32.7万人が増えている

日本中の若者が23区内に集中!
つまり、単純計算で言えば、日本中で減った若い人口の7割以上が23区に集まったと言えるのである。

都心から40キロ以遠から「郊外2世」が流出


「所沢」「多摩」が減ったのはわかりますが「港区」「中央区」が増えているのは意外。
私はてっきり「江東区」が一番増えているのかと思っていました。

「えっ、実家?品川だけど」

数年後にはそんな大学生や新社会人が出てくるんですねぇ。
何かイヤな感じ。

こんなデータに基づいた説明を見ると、私もちょっと気になりデータを探してみました。
ただ、過去何年分も調べて分析するのも面倒なので、、、東京都の統計から「東京都の人口(推計)」を見てみました。

平成28年12月1日現在の東京都の人口は約1350万人。
そのうち23区で約939万人。

クリップボード01.jpg


区別で見ると、増えたと言われる港区や中央区でもまだこんなもんなんですね。

クリップボード02.jpg


現在の人口で見れば圧倒的に世田谷区ですが、、、ここに若者世代が増えていくイメージはあまり感じません。
だったら、上記のデータのように港区や中央区(そして江東区)のほうが好まれるでしょう。

仕事絡みで見れば東京駅から近い、同様に羽田空港にも近いなどが人気の秘密でしょうか?
また、夜の部から見ても銀座、六本木から近いからというのも見逃せない(?のかも知れません)。

東横線や田園都市線沿線も人気の街ではありますが、、、、、そっち側は苦手なエリア、うんちくを語れるほどの見識がありません。(^^);

私が狙っているエリアはそもそももっと庶民的なエリア。
新宿と池袋、どちらにも電車で10分ぐらいで行けるエリアを狙っています。
ビッグターミナルまで意外と近いのに下町風情もあって家賃もお手頃、そんなところです。

ハイソなエリアには一生住まない、物件も持たないでしょうね。



posted by まるし at 17:44| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月25日

2016年の収支

本日、ガテン系のお仕事はお休み。
いい歳で日雇派遣労働的な作業を毎日やるのもしんどいため、最近は週3ぐらいに抑えています。
ただ、休めば休んだで今度は「暇」。(^^);

ということで、昨年の収支をざっとまとめてみました。
でも対象は1号物件のみ。
去年、法人保有のシェアハウスは売却してしまったため、もはやコントロールしているのはこれだけなので、、、。

クリップボード01.jpg


さすがに生々しいので大事な数字はマスキングしています。

1号物件は個人保有ですが、私の法人へお布施(養分)を落とすため、あえてサブリースという形をとっています(そのためだけに、あまり意味のない制度「賃貸住宅管理業」にも登録しています)。

昨年のお布施は約90万円。
常に歯抜けが生まれ満室になった時期が短いこと、一部滞納があったことなどから、想定しているよりもちょっと減ってしまいました(想定は100万円)。
でもまあ、こんなもんですかね。

この法人へのお布施がある分だけ、個人の収入は減っています。
375万円ですが、そのうちの84万円がドコモの基地局。
これがなかったたら、、、、オソロシイ。

10年入退去なし、退去がないので原状回復もなし、入居中のクレーム等のトラブルもなし、電気代負担もなし、、、、美味しすぎますね。v(^^)v

この収入が生活の礎になっているわけですが、、、それにしても絶対値が小さいですね。(T_T)
サラリーマン大家であれば、この収入は貯蓄に回せ、修繕費や繰り上げ返済、または次の物件への種銭にできるのですが、私の場合はこれを全て使い切ってしまっています。

既知の大きな修繕は去年までに全てやっているので、今後しばらくはダメージを受ける支出もないと信じていますが、それでもかなり綱渡り。
だからガテン系も続けています(ならもっと真面目に働けって?それは無理!)

それでも、いつまでもこの状態を続けるわけにはいかないこともわかっています。
ただ、個人として融資を引っ張るのは数年前から無理。
なので法人にかけるしかありません。

個人で無理している分だけ、法人は6期連続黒字がほぼ決定しています。
その実績から、メインバンクも私の法人への融資には前向きです。

メインバンク自身としては、不動産に対しての融資は既に去年から絞りつつありますが、私の法人には出してくれると支店長が言ってくれています(いつまでこの状態かは?)。

何とか早期に次の一手を打ちたい!
そう考えながら、日々活動している状況です。


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2017年01月22日

売却した土地の今

本日、伯母の三回忌があり、久しぶりに親戚一同が集まりました。
その中で話題のひとつになったのが、売却した土地の現状。

もはや手放した土地ですから、今さらどうこう言うべきものでもないのですが、やはりこの親戚一同の実家でもあったところですので気になるのは理解できます。

決済したのは2015年末ですから、もうとっくに新しい物件が建っていたはずなのですが、、、昨年の夏頃にチェックしたときにはまだ更地でした。

それ以降、気にもかけていなかったのですが、こんなイベントがあればきっとネタになるだろうと、ちょっと前にロケハンしておきました。

2017-01-22_15-25-35_249.jpg


もう建っていました。
こっち側から見たイメージは木造2階建て。
ただ、、、ちょっと違和感を感じました。

というのも、私の理解では木造3階建てで100m2未満の一戸建てx2が建つと思っていました。
それが2階建てとは?と思ってグルっと一周してみました。
すると、、、、

2017-01-22_15-26-54_874.jpg


(これってセットバックしたって言えるの?)

んっ?
アパートかな?
でも玄関はひとつ、ポストは1F/2Fのふたつ、ガスメータと電力メータはひとつ。
さらに違和感は

・給湯器x3
・エアコン室外機x16

「これってタコ部屋シェアハウスじゃん!?」

既に建物の看板も貼ってあったので、その名前で調べてみましたが、まだネット上には情報がないようです。

新築でシェアハウスですかぁ。
仮に16部屋あって家賃4.5万円とすれば年収864万円、机上の計算では利回り10%ぐらいは取れそうですが、、、埋まるかなぁ?
まあ、現オーナーがどうしようと知ったこっちゃないんですけどね。

とりあえず親戚には

「2階建てのアパートになってた」

シレッと報告して終わりにしてきます。



posted by まるし at 18:26| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月19日

排水問題、やっと解決!かな?

更新頻度が思いっきり下がっているのでいくつかのネタをまとめて、、、。(^^);

まずは定点観測。
近所の新築4棟現場、着々と工事が進んでいます。

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ただ、いまだに「建築計画のお知らせ」看板が掲示されていないんですよねぇ。
ネットで調べても、まだ売り情報も見つかりません。

土地は1軒あたり50m2ぐらいしかない感じなので、どう考えても3階建てでしょう。
練馬区の条例によれば3階建ては標識の設置と住民説明会は必須のはず。
今後もどうなっていくのか、推移を見守っていきます。

次に、また不幸の手紙?

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またかい。

「消費税の転嫁拒否等に関する調査」

こーゆーの要らないんだけどなぁ。

全部の中小事業者に発送してるんでしょうが、回答は任意。
自分を守るために仕事を作っているとしか思えません。
税金の無駄遣いにしか思えないんですけど。
でも問合せはナビダイヤル(=有料)だったりして、、、。
もっとセンスを磨くというか、税金の効率的な使い方を考えて欲しいです(まあ、無理でしょうけどね)。

で、本題です。
以前に取り上げた排水問題「またも排水問題」。

302.jpg


PSに繋がる排水管が逆勾配になっていたので、それを直して解決と思ったら

「まだ流れが悪いぞ、ゴラァ」

と指摘されていました。

それに対して管理会社からの提案は

「浴室直下のL字に曲がる辺りが怪しいので、ユニットバスの床下を斫らせて欲しい」

という依頼でした。

でもね、、、、

DSC00735.jpg


床下って30pぐらいしかないんですよ。
そこを斫っても

 問題があった場合 : スペースの問題で修繕できるの? → たぶんできません
 問題がなかった場合 : その工事って無駄じゃない? → そのとおりです

おいおい、そんな工事、OKするわけないでしょ。

私としては、定期的に行っている高圧洗浄に問題があるのではないか?
具体的には、排水トラップまでキレイに洗浄できていないのでは?と思い

「小型カメラを入れて原因を特定して欲しい。工事はそれから」

という指示をしていました。

この小型カメラの手配、及び現入居者様とのスケジュール調整に時間がかかりましたが、先週やっと作業ができ、レポートがあがってきました。
その結果

・実は最近は流れがよくなっていた(何だとぉ〜(゚Д゚)ゴルァ!!)
・排水トラップに気になる汚れはなかった
・配管全体的に多少の汚れは見受けられるものの許容範囲
・浴室〜キッチンに繋がる横管の途中で水の滞留があった

もう、これじゃん。

滞留の原因は、経験劣化による横管のわたみと考察。
そしてなぜたわんだかと言うと、、、、

「横管は4〜5mぐらいに渡っているのですが、何にも支えられていませんでした」

やっぱりこんなオチだったんですね。orz
対策としては、まだ空室の直下の部屋の天井裏から入り、吊り金具を付けることとします。

ただ、この部屋がこんな状況と言うことは、直上/直下の部屋、さらには、反転タイプの隣の部屋も同じでしょうね。
これらは、順次手を打っていくしかありません。

簡単に言えば「施工不良、手抜き工事」ということでしょう。
中古にはこんなことがあるので、次の物件に手を付ける際にはチェックを厳しくしたいと思っています。
ただ、所詮中古は中古、全ての瑕疵を把握できるのか?甚だ疑問です。

利回りに大差がないなら

「中古より新築」

気持ちはそっちに偏っています。



posted by まるし at 09:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月04日

謹賀新年

あけおめことよろです。

仕事始めのこの時期、まず私が最初に行うことは初詣です。
毎年恒例としている、商売の神様に去年の報告と今年のお願いをしてきました。

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いつもの神田明神、やっぱり混んでますねぇ。
今年は例年より遅く、午後に行ってみたのですが、それでも表の通りからお賽銭を投げ入れるまで約1時間。
朝でも昼でもかわらないようです。
まあ、これも毎年恒例のイベントですからいいんですけどね。

そして次に向かうのはお守りの購入。

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去年は特に「勝守」にお世話になった気がします。
競馬の回収率約270%、過去30年の競馬人生で最高の1年でした。v(^^)v
でも何年も買い続けてやっとだからなぁ。

「今年は去年以上!」

なんで贅沢なお願いはしませんでした。
とにかく年間収支でマイナスにならないこと、それだけで十分です。(^^);

そしておみくじ。

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じゃ〜ん♪
初めての「大吉」です!

どうやら今年は大勝負の年のようです。
その準備は着々と進めています。
今年はもうちょっとブログの更新もできるネタを仕込んでいくつもりなので、たまには覗きに来てみて下さい。


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posted by まるし at 18:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする