2016年12月28日

SからS

日雇い派遣的な仕事は昨日で仕事納め。
ただ、そっちばかりやっていたのでその他のことに全然手が回っていませんでした。
そのしわ寄せで、今週一杯はそちらの片付けに追われそうです。
まあ、マグロのごとく、泳いでないと死んでしまうので、家でじっとしてるよりはいいのですが。

で、早速今朝から大掃除的なことをしながらオフィスを片付けていたところ、、、、着信がありました。
発信元は、1号物件で融資を受けている(2号物件でも受けていた」あのS銀行。

年に数回、ちょいちょい電話がかかってくるのですが、そのほとんどは

「リフォーム等で融資の必要性はありませんか?」

必要なし!
あってもオタクには頼みません!(金利10%とかだもの)
仮に頼んでも、もはや高属性でもないんだから却下するでしょ?

ということで、今まで会話が長続きすることはなかったのですが、とりあえず今回は大掃除の休憩のつもりで電話を取ってみました。
すると、、、

「そろそろご売却などを考えているかと思いまして、、、」

なんとも新鮮なつかみ。
ついつい話しを聞いてしまいました。

なんでも、短期譲渡にならない時期まで保有し続けてきた方々がここにきて一気に売却に走っているとのこと。
この市況ですからねぇ、お気持ちはわかります。
そんなこともあり私に探りを入れてきたようです。

「私としても高く売れるなら売りたいですが、オタクが融資した物件を高く売るのはなかなか大変でしょ?そちらで同じ物件にもう一度融資してくれるならまだしも、、、、」

「それが最近やってるんです。私どもとしても大口の融資を他に取られるよりはマシと考えるようになりまして。ただし、もちろん物件ありきですが」

なんですと!
SからSにイケるだと!

「それなら検討しないでもないですけどね。今ならそうですねぇ、xxxxx万円なら」

「(鼻であざ笑うかのように)それはさすがに難しいですね」

ですよねー。

まあ、いいです。
こんなスキームに取り組みはじめたことがわかっただけでも将来の展望が広がります。

さらにこの方、若い女性らしき声だったのですが、その苗字に聞き覚えがありちょっと確認してみました。

「私がこの物件を買ったときのご担当もXさんだったのですが、、、?」

「あっ、それはたぶん主人です」

おー、繋がった。

「主人は今は横浜の支店にいます。今後まるし様の物件は私が担当しますので何なりと」

了解です。
次に連絡するときは売却だと思いますけどね。(^_^;)


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2016年12月25日

またも排水問題

約400万円もかけて地中埋設排水管問題の抜本的な解決を図った1号物件。
ただ、、、個々の部屋ではまだ問題が残っているようです。
経年劣化なのか?そもそも施工不良なのか?(こっちじゃないかなぁ)原因はわかりませんが、また問題が発覚しました。

対象の部屋はこの秋に入居してもらったところ。
最初の報告は

「浴室に貯めていた水を排水すると、浴室の洗い場の排水口から逆流してくる(時間が経つと引く)」

今まで一度もそんなことを言われたことがなかった部屋なのですが、、、前の入居者様まではシャワーだけで済ませていたのかも知れません。

ちょうど直下の部屋が12月中旬に退去したので、退去後すぐに下から覗いてもらいました。
その結果

「縦管に来るまでの間が明らかに逆勾配です」

レイアウトはこんな感じ。

302.jpg


オレンジの部分が逆勾配になっているということです。
そこで、下の部屋が空室の間にその部分を解消、その結果を現入居者様に確認してもらったのですが、、、

「程度はマシになった(水が引くのが速い)が溢れることに変わりない」

マジかぁ。orz
せっかくお金をかけて直したのにぃ。

となると考えられるのは排水管でも青の部分?
でも、、、
浴槽からの大量の水による水圧で、水が溜まるより流れるほうが速い気がします。

あとはL字コーナー的な繋ぎの部分?
そこに一気に水が入ることにより一時的に排水が間に合わず逆流ってこと?

この部屋は3点ユニット、排水の傾斜を取るために上げ底になっています。

DSC00735.jpg


床下を這う青い管への繋ぎの部分なのかなぁ?
だとすれば、その角度を緩やかにすれば直る?
または、そもそも論として配管の経が細い?
でもそれだったら、他の部屋もたぶん一緒。

やるとすれば、この限られたスペースを削り、繋ぎを直すことになるのですが、人が入れる保証がありません。
人が入れなかったら、、、ユニットバスの入替えまでいってしまいます。(-。−;)

でも、管理会社からの提案はこの一択。

「できるかできないかわかりませんが、これしかありません!(キリッ)」

ただ、、、、どうもに腑に落ちません。
ホントにここ?
だって時間が経てば流れるんでしょ。

と思って、ちょっとネットで調べてみました。
すぐにたどり着いたのがこちらのサイト。

ユニットバスで排水が逆流してくる主な理由

超、腑に落ちるぅ。
これじゃねーの!?

uni_trap2.gif

(画像はこのサイトから流用)

勾配の問題ではなく「汚れ」による排水不良。

ということで、すぐに管理会社に連絡したのですが、、、、

「そもそも夏に全館一斉で高圧洗浄しており、この部屋もやっています。さらに今回の問題でもう一度やっています」

とのこと。

ふ〜ん。
でもホントにこの排水トラップのとこまでやってるの?
そしてキレイになってるの?

ということで、無駄になるかも知れない工事をやる前に

「カメラを入れて管の状態を確認して欲しい」

汚れていない=別の問題
汚れている=高圧洗浄が正しく行われていなかった

まずはここで線引きしたいと思います。


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posted by まるし at 09:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月20日

何もしないで利回りアップ!

個人保有の築古1号物件。

なんだかんだ不具合があったり、部屋の広さ、設備、天井の高さ等々、色々不満はあるのですが、現実的にはここの稼ぎで生活すること7年目、貴重な物件です。

そんな1号物件でまた悪い話と逆に美味しい話が転がり込んできました。
まずは悪いほう。

先日新規に入居してもらったある部屋の入居者様から

「浴室の排水が悪すぎ!」

とお怒りの連絡。
なんでも、浴槽にお湯を貯めて入浴、それを一気に排水するとトレイ含めてちょっと逆流、排水までにかなり時間がかかるとのこと。

「またかぁ〜orz」

過去の入居者様からはこんなクレームがなかったのですが、使い方の違いもあった or そんなものだと思われていたのかも知れません。

ただ、この排水問題にはもう慣れっこになってしまっています。(^^);
PSからは見通せないレイアウトの部屋なのですが、ちょうど直下の部屋が先日退去されたため、下から覗いてもらいました。
その結果

「傾斜不良が確認できました。対策は以前別の部屋がやったように縦管への接続を一段下げれば済みそうです」

予想通りです。
この建物全体が傾斜不良気味なのはわかっていたこと。
クレームのある部屋から順次、粛々と対応していくことにします。

今日現在の空室は、ちょうど空いたこの下の部屋と、さらにその下の全面リノベーションした部屋の2部屋。
リノベの部屋の家賃は他より8,000円ぐらい高くして粘っていたのですが、、、もう無理ですね。(^^);
かなり前向きに検討してもらった方もいたようですが、最終的には同じぐらいの間取りで同じぐらいの家賃の「もっと便利な物件」で決めたそうです。

そう言われちゃ仕方ないですね。
エリア的には決して便利な場所ではなく、東京で言えば足立区、荒川区、葛飾区的なイメージ。
ほぼ同じような条件で新宿や渋谷区、と言われれば勝ち目はありません。
仕方ないので妥当な線で再募集を始めました。

また、空室になった部屋も妥当な線で退去前から募集中。
どちらの部屋も毎週数件の問い合わせ、内見もあるようなので遅かれ早かれ決まるでしょう。

そしていい話し。
この物件には、どの部屋よりも高い家賃?で滞納無しの10年契約、原状回復的な費用もかからない優良契約があります。
それは

「ドコモの基地局」

その契約で見直しの打診が来ました。

「設備増強のためさらにアンテナを2本追加したい。ついては月々+10,000円(+消費税)で許可をもらえないか?」

( ゚Д゚)ウマー

断る理由はな〜んにもありませんので超前のめりですが、、、とりあえず

「+14,000円にならない?」

ぐらい言ってみるつもりです。(^^);


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posted by まるし at 09:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月17日

やっと到着、装着

不動産ネタじゃなくてすみません。

散々揉めていたスタッドレスタイヤの通販。

「ロボット自動返信じゃなくて言葉の通じる責任ある立場の人間から返事をもらえないなら消費者庁や国民相談センターに通報するぞ (゚Д゚)ゴルァ!!」

と書いたところ、数日後にやっと連絡がありました。
ただ、その内容が、、、

「実はホイールの在庫がありませんでした」

出た出たぁ。
これじゃまるでおとり広告(不動産でもたびたび見かけますね。レインズには載ってないのに広告打ってる業者)。
ネット通販を大々的に行っている会社とは思えない体制です。

(たぶん国内)最安値/在庫アリで注文だけは受けといて、以降数日放置。
数日後に自動送信メールで

「納期確定連絡まで10日ほどお時間をいただきます」

そこから2週間後

「大雪の影響で発送作業が滞っております。順次対応しておりますので暫くお待ち下さい」

このあとが上記のやりとりです。

そこからまた数週間、という話しだったらホントに色んなところに通報しようと思っていましたが

「別のホイールなら在庫があるので数日で発送可能です」

おとり広告の最安値ホイールより安いものということはないでしょうから、仕方なくそこで了承することにしました。

そのタイヤホイールセットをディーラーの直送してもらい、本日装着。
それがこちら。

2016-12-17_15-30-17_613.jpg


元々作業車、ホイールのデザインなんてまるで気にしていなかったので「アルミ」というだけでOKです(ノーマルタイヤはホイールキャップだし^^;)」

ただ、、、

2016-12-17_14-37-13_242.jpg


NBOXなのに「S(ですよね?)」ってのはちょっと残念でした(履くまで気にもしてなかったけど)。

文句しかないこの会社ですが、唯一のメリットは「安い!」。
軽用とは言え、スタッドレス4本+アルミホイールで25,900円、これは他社の追従を許さないほど強烈ですね。
なかなか連絡が取れない、納期は約1か月、ということを許せる人であればおススメです(私はもう二度と使いませんけどね)。

また、今回のタイヤ交換はディーラーでやってもらいましたが、工賃1本1080円はかなり良心的ではないでしょうか?
Amazon→宇佐美にも負けないと思います。

それと、、、ついでにこんなサービスにも入りました。

Honda Total Care

なんでもJAFとタイアップ、JAF会員なら無料で加入でき、JAF以上のサービスを受けられるというもの。

2016-12-17_15-40-54_835.jpg


たぶん利用する機会はないでしょうが、損するもんでもないのでとりあえず入っておきました。

これで冬対策もバッチリ!
降雪時の作業だけでなく(そもそも降雪時にはやらないけど)、プライベート用はFR車なのでドノーマルのまま、スキーもこっちで行くつもりです。



posted by まるし at 16:36| Comment(0) | TrackBack(0) | 電気工事業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月10日

買い負け

買付けを入れていた築古物件。
買付後、すぐにメインバンクに相談し揉んでもらっていました。
私よりちょっと若いだけの築古物件であることがかなりネックでしたが、支店内で調整していただくこと1週間、、、では結果が出ず+2日。

「支店としては、まるしさんの法人を応援しようという結論に達しました。物件価格程度まで融資できるよう調整します。ただ、最終的には本部の稟議を通さなければなりません」

買えるところまでの段取りは組めました。v(^^)v
が、、、、この結論をもらう前日、悪い情報が。

「満額で買付が入ってしまいました」

_| ̄|○ il||li

満額での利回り想定は7.7%、それを私は指して8.6%。
私が売主だったら、、、、そりゃ満額に流れます。
満額の方も融資前提だそうですが、出る見込みはあるそうです。

メインバンクの回答が1週間ジャストだったらなぁ。。。
もっと言えば、融資特約で売契だけ結んでおけばなぁ。。。

今さらですが仕方ありません。
ということで、メインバンクから回答をもらったその電話口でこのことを報告。

「満額が流れた際にはすぐにイケる準備を、ただ、本部への稟議を出す直前で止めておいて」

とお願いしておきました。
流れた際には、さらにダメ押しすらしたいところですが、、、流れないでしょうし、流れても指せないですよねぇ。


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posted by まるし at 10:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする