2016年11月20日

法人の次のステップ

法人保有のシェアハウスを売却して一旦利確、次のステップを考えています。

本来、売却は考えておらず、長期保有によるインカムゲインで経営を継続させていくことをビジネスモデルにしているのですが、それでも売却してしまったのは「距離の壁」。

基本的に自主管理を前提としており、このシェアハウスにおいては客付けから何から全て自分でやっていました。
しかし、今年春から個人ではじめた別の仕事に忙殺されてしまい、満足な対応ができなくなってしまいました。

いくら土地勘のある場所と言っても、車/電車どちらを使っても片道1時間以上かかってしまう距離は如何ともし難かったです。
満室時は定期清掃と雑草駆除ぐらいしかやることがなかったのでまだ何とかなっていたのですが、空室が発生してしまうと募集を再開、内見希望者とのスケジュール合わせが大変で結局満室に戻すことができませんでした。
最終的には空室x1のまま、次のオーナーに運営を委ねました。

辺鄙なエリアの小ぶり物件、それを自分で企画、運営してきたシェアハウス。
この経験が残っただけでもよしとしましょう。

個人/法人として経験してきたことを活かし、次のステップを目指すためにひとつ思うところがあります。
それは

「ドミナント」

自主管理を前提としている以上、移動距離/時間はとても大事だということを再認識しました。
個人の仕事も継続しているので、片道1時間以上なんてもっての外。
目指すは愛車(自転車)で片道30分以内のエリアです。

ただ、同じ距離でも北や西には向かいたくないため、おのずと対象エリアはギュッと絞られます。
東は以前オフィスを構えていた新宿、西は環七、北は西武池袋線、南は丸ノ内線、そのぐらいをイメージしています。
ただ、そのエリアで買える物件なんて、、、。Zzzz

「誰がそんな物件をその値段で買うの?」

というものばっかりです。orz

利確したとは言え、元々自己資金が薄い我が法人が次の物件を買うには融資前提、それにしても積算評価の倍以上の値付けで利回り6%とか、手の出しようがありません。

「そんなことなら、納得できる間取りで作れる新築のほうがいいじゃん!」

と思っても、、、、土地+建築費(=融資額)で見合う案件など、このエリアでは見つかりません。
う〜ん。

買うことは目的ではなく手段、インカムで運営し続けることが目的。
それに見合う物件に巡りあうためには、もう少し時間が必要かも知れません。
融資の蛇口がギュッと閉まればおのずと価格は下がりますしね。
そのときに勝負ができるだけの実績は積み重ねてきたつもりです。


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posted by まるし at 10:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月15日

最新状況もろもろ

日々の忙しさにかまけてすっかり更新頻度が下がってしまいました。
ただ、今週からは少し時間の余裕が生まれたため、今後はもう少しペースアップ?(ネタがあればですけどね)

まずは今週から余裕が生まれた理由に関して。
先日来、日雇い派遣的な仕事からの脱却を試みて別の会社にシフトしようかと思っていたのですが、諸条件が合わずに即転進!
それに伴いFAX導入もスルーすることになりました。

でも、転んでもただでは起きない性格。
今までの日雇い派遣労働は「やっぱりしんどい」という思いが強いため、今の元請けと交渉し契約条件の見直しに成功しました。v(^^)v

一番の変化はフルコミッション→月額定額制に、さらにほぼ週5→ほぼ週3に。
これらの条件変更により、月額収入の絶対値は多少小さくなりますが、体と心、そして時間に余裕が生まれることになります。
その生まれた余裕は、今まで放置していた1号物件のてこ入れ及び法人の次の展開を考えるつもりです。

法人のほうはシェアハウス売却前から、次の物件取得に向けて色々と水面下で動いています。
ただ、今の市況で「これだっ!」と思えるものはなかなかないため、もう少し時間がかかると思われます。
基本的には

・ドミナントで自主管理
・納得できる構造や間取りを考えるとやっぱり新築

と思っているのですが、、、、まあ、新築は無理でしょうね。
となるとどこかの条件を妥協してでも、ということになります。
この件はそのうち。

そして1号物件。
地中埋設配管の修繕からはじまったトラブル対策。
配管を直し、斫った部屋の大規模リノベーションから空室の原状回復や縦管の傾斜不良、ついでに長期的に続いていた毎月1か月の滞納の決着等々、現状で判明している問題点を全て解決させました。

あとは満室に戻すだけ、と思っていたら雨漏りが発生しましたが、、、
雨漏りはまだ最終決着していません(^^);がその前に。

夏当時、斫って工事している部屋を含めて空室は3室ありました。
それが現時点では1室のみに。
その1室は、、、リノベーションしてピッカピカの1LDKにした部屋です。

それなりの意思を持って費用を投下したリノベーション。
強気な家賃設定(+3000円ぐらいですけどね)で勝負し続けてきました。
その結果は

「相変わらず引きは弱いです」

先週の問合せは1件のみ、内見にも至らなかったそうです。

地域的にオシャレな物件を探す属性の方はほとんどいません。
地味でもいいからそれなりの広さでそれなりの家賃、そんな属性が多くあつまる場所。
実際、そんな方や母子家庭、生保で成り立っている本物件でもあるので、それらに対してかなり背伸びした部屋に仕上げているのも事実です。

でもまあいいでしょう。
フルリノベせざるを得ない状況で、今まで通りの使い勝手の悪い間取りのままでは意味がなかったはず。
もはや次のターゲットは来春!(^^);
そこまでは強気で、それでもダメだった場合のみ、通常の家賃設定に戻します。

あとは雨漏り対策。

・施工不良が原因と思われるため、保証を適用して修繕
・各部屋の被害は火災保険で

こんなつもりでいます。



posted by まるし at 10:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月01日

一つの歴史に幕

突然ですが、今日、また物件をひとつ「売却」しました。
売却したのは法人として初めて保有したシェアハウス。

2012年8月に「廃墟か!?」と思われる戸建て物件を購入。

001.jpg


そこそこの時間と費用をかけてリノベーション、シェアハウスとして運用をはじめました。
開業当時は警察に許可を取ってティッシュ配り、シェアハウス募集サイトを通じて集客、内見案内、契約、退去立会い、物件管理までほとんど全てを自主管理でやってきました。
これはこれで楽しかったですし、経営的にも何ら問題はありませんでした。

が、、、新たな高みを目指してはじめた電気工事業、これが誤算?でした。
はじめた当初は週3ペースぐらいでいいかと思っていたのですが、フルコミッション制で仕事もふんだんにあるため、ほぼ毎日のように仕事を入れていました。

それに慣れてしまうと、今後は微妙に遠方のシェアハウスの管理がままならない状態に。
満室時はそれでも問題なかったのですが、1部屋空いてからの客付けや内見案内も思うようにスケジュールが組めない状態になってしまっていました。

利回り的にも問題はなかったのですが、そもそものベースが小さいため、フルコミッションと見比べると金額的にも見劣りしてしまい、最終的にはモチベーションを維持できなくなってしまいました。

不労所得とは言わないまでも、それなりに暇のまま得られるインカムに対し、身体が資本のブルーカラーで汗水垂らしながらの肉体労働を同じ土俵で比較するのもアレですが、月額で3〜4倍違うとさすがに、、、。

そこで一大決心。
現状の運用方法を踏襲していただけるオーナーに売却することを決断。
当初は色気を持ってキャピタルも狙っていたため、箸にも棒にもかかりませんでしたが、それなりにリーズナブルに見える価格にした途端、入れ食い状態になりました。

その中から

・融資特約なし
・運用はそのままそっくり引き継ぎ

幸いにもそんな方が見つかり、本日、決済が終わりました。

雀の涙ほどのインカムとカラスの涙ほどのキャピタルが得られましたし、何より0(マイナス?)からスタートし今まで運用してきた経験値が得られました。
これをステップに次はまた別の物件を探します。

ちなみに今回の売却も最初は閣下にお願いしたのですが、、、、

「こんな田舎の小さい物件に構ってる暇はない」

とは言っていませんでしたが、、、そんなオーラプンプン。(^^);

「せっかくだから業をはじめたばっかりのでん兄に任せてみれば?彼ならしっかりやってくれるはず」

でん兄なら、私としても1号物件の排水管問題でお世話になっており、いつか借りを返したいと思っていたので好都合。
ということで今回はでん兄にお願いし、無事に本日を迎えました。

それでも価格が価格なので仲介手数料も大した額にはなりませんでしたが、それは今後、また購入する際にでも(出世払い)ということで。(^^);


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posted by まるし at 22:44| Comment(2) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする