一応記念日

東日本の方々、台風は大丈夫でしょうか? 不要不急な外出は控え、安全に過ごして下さい。 そんな私もさすがに今日はブルーカラー業務は中止、久しぶりにオフィスでのんびりTVを見ながら事務作業をしています。 そこで気が付いたのですが、今日は ・1号物件の契約日 ・それに合わせた法人の設立記念日 でした(何も覚えていない^^;)。 1号物件を取得してから7年目、法人は6年目(決算上は5月から6期目)に入りましたが、何とかここまで生き延びています。v(^^)v 「何とかなるさ」 で過ごしてきましたが、当時想像していた数年後とはちょっと違う感じですね。(^^); まさか自分がブルーカラーの世界に足を踏み入れるとは思ってもいませんでしたし、法人も目論見とはかなり違っている現状です。 これといった具体的な数字や目標を持っていた訳でもありませんでしたが、それでもあえて法人を設立したのは 「個人では属性の問題もあってもはや融資は難しいだろうから、今後は法人として物件を増やしていきたい」 とは考えていました。 それが実際は、、、、増えるどころが、個人保有の2号物件を売却したため、収入は激減してしまいました。orz 5期連続黒字を達成しているので融資は引けるのでしょうが、売買の環境もよくないですしね。 物件価格そのものが高く、あえて今の時期に血眼になってハズレ物件の中の当りを探す気にはなれません。 これからの1年も、特に具体的な目標を立てるこ…

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ホリエモンネタ

日頃から巡回しているブログのいくつかでこのネタを取り上げていました。 その中で、見ず知らずの方の見解(←ここ、重要です。知ってる方の見解は「ウンウン、そうそう」と思ってますよ)がちょっと斜め上過ぎててピンボケしていたので、私も書きたくなってしまいました。 そもそも私、ホリエモンの有料メルマガ会員を何年も続けていました(彼が長野の山奥で修行していたころから)。 しかし、ガテン系の仕事をはじめて時間が、というより心の余裕がなくなってしまったために解約。 彼のメルマガって長いし、Q&Aではトンチンカンな質問とか多いしで読むのが苦痛なときもあるんですよね。 で、本題。 今回の件は、そもそもメルマガ読者からの質問自体が「不動産」で問合せをしてきたからそれに答えたまで。 彼自身は不動産にはあまり興味がありません。 過去に都心のワンルームマンションを買ったと言っていたことがありましたが、それとてコンサルの一環。 不動産会社のコンサルを請け負い、その宣伝の一環として手を付けただけでした(今も保有しているかは?)。 彼が不動産に積極的にならないのは 「プロの世界で競合も大きすぎる、リスクが高い割には儲からない(=もっとローリスクで儲かる仕事はたくさんある)、それでもどうしてもやりたいなら都心の人気のエリアでワンルーム、なぜなら大手大資本は面倒くさくてそんな小さなビジネスに手を出さないから」 という話しです。 仮に1000万のタネ銭を持っていて、キャッシュで利回り…

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滞納の回収状況

先月、沸点を超えてしまい怒りを爆発させた「滞納」。 その後、現地に行った際にも打合せを行ったのですが、やっぱり数字を見ないことには安心できません。 その明細がとうとう届きました。 まずは先月のおさらい。 31.3万円の滞納、これじゃ私も死んじゃいます。 厳密に言うと死んじゃうのは私の法人。 私の法人がサブリースして私個人に毎月定額を払っているので、回収が少ないと法人が赤字になってしまいます。 実際、ここ数ヶ月は赤字とは言わないまでもカツカツ。 ほとんどキャッシュが残らず大変な思いをしてきました。 それが今月は、、、 約20万円の回収ができました。v(^^)v これはほぼ丸々、法人の「利益」となります。 まだ見かけ上、1部屋だけ10万円の滞納が残っていますが、これは今まで滞納を続けてきた部屋(当月家賃を当月払い)が分割で払っているもので、急に0にはならないもの。 この部屋を除くと、とりあえず滞納は全てクリアになりましたし、この部屋とて順調に回収できています。 属性の低い方が多い1号物件。 滞納が長期化すればするだけ回収が難しくなるため、今後も目を光らせ続けていきます。 手取り「年収1000万円」を目指すサラリーマン不動産投資術~絶対地方高利回り主義! ~posted with amazlet at 16.08.18中島 亮 ごま書房新社 売り上げランキング: 10,261Amazon.co.jpで詳細を見る

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ほぼスケルトンリノベーション完成

地中埋設管の詰まりから、部屋の床下を大きく削ることになった1号物件の1室。 昭和の物件のため、排水管をチェックするようなピットなどあるわけもなく、最終的な排水管2本がこの部屋の真下を縦断していました。 (キッチン6畳はなかったなぁ。PSも入っていないし、この画は参考程度に) 今まで何度も高圧洗浄で逃げてきましたが、もはや抜本的な対策を打たないと解決しないと判断し、多額の費用をかけて改修しました。 その結果、まず排水管の詰まりに関しては削って初めて現状がわかりました。 「管が外れていました」 それじゃいくら高圧洗浄したって流れませんよね。 もっと放置していたら、そのうちその汚水群がどこかに溢れて大惨事になる可能性もありました。 やってよかったと思います。 さらに、どうせ大規模な工事をすることによって部屋も半分以上が壊されるのならばと、念願だった 「スケルトンリノベーション」 を初めて実施してみました。 この物件の大半は3点ユニット。 セパレートにしたいという思いは昔からありましたが、費用対効果を考えると、、、、Zzzz。 そこにお金をかけても家賃アップは難しいでしょう。 であれば、家賃を多少下げてでも、空室期間をミニマイズするという戦略でした。 その戦略のひとつが生保の受け入れでもあったわけです。 基本的にその方針は変わりません。 この戦略がピタッとはまったのか?ラッキーなことに古いわりには客付けには…

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アップデートのアップデート

現地には今日行ってきました。 そして先ほど帰ってきたのですが、、、ノートPCを持っていかず、移動中はAmazonプライムビデオとポケモンGo三昧だったため(^^); ちょっと仕事が溜まってしまいました。orz 今日の内容は後日更新とさせていただき、今日はアップデートのアップデートだけしておきます。 というのも、怒り爆発→今日の訪問という流れの中で、現地管理会社の新担当がかなりビビったのか?ここ数日で怒涛のラストスパートをかけてきました。 1)家賃滞納 管理会社、入居者様、保証人の連絡を密に取るということで継続決定 2)地中埋設排水管刷新工事 今日見てきましたが、すっかりキレイになっていました。v(^^)v こちらは後日詳細を書くことにします。 3)一時避難入居者を戻し、その部屋の原状回復 こちらも一時退避部屋に継続決定。 これで当初想定していた引越し費用、原状回復、空室期間分の機会損失、AD、、、諸々の費用が大幅削減できます。 ラフに見積もっても40万円以上でしょう。v(^^)v 支払いの不安に関しては「さらに保証会社を付けます」とのこと。 入居当初は生保だったため、客付け会社が準備した半分なんちゃっての保証会社(それはそれでどーかと思いますが^^;)だったのですが、今度は一般人扱い。 今までは使えなかった真っ当な保証会社も使えるようになるので、保証人が最初のなんちゃって保証会社、さらに追加で一般の保証会社という万全の体制?にする予定で…

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