2016年08月22日

一応記念日

東日本の方々、台風は大丈夫でしょうか?
不要不急な外出は控え、安全に過ごして下さい。

そんな私もさすがに今日はブルーカラー業務は中止、久しぶりにオフィスでのんびりTVを見ながら事務作業をしています。

そこで気が付いたのですが、今日は

・1号物件の契約日
・それに合わせた法人の設立記念日

でした(何も覚えていない^^;)。

1号物件を取得してから7年目、法人は6年目(決算上は5月から6期目)に入りましたが、何とかここまで生き延びています。v(^^)v

「何とかなるさ」

で過ごしてきましたが、当時想像していた数年後とはちょっと違う感じですね。(^^);
まさか自分がブルーカラーの世界に足を踏み入れるとは思ってもいませんでしたし、法人も目論見とはかなり違っている現状です。

これといった具体的な数字や目標を持っていた訳でもありませんでしたが、それでもあえて法人を設立したのは

「個人では属性の問題もあってもはや融資は難しいだろうから、今後は法人として物件を増やしていきたい」

とは考えていました。
それが実際は、、、、増えるどころが、個人保有の2号物件を売却したため、収入は激減してしまいました。orz

5期連続黒字を達成しているので融資は引けるのでしょうが、売買の環境もよくないですしね。
物件価格そのものが高く、あえて今の時期に血眼になってハズレ物件の中の当りを探す気にはなれません。

これからの1年も、特に具体的な目標を立てることなく、川の流れを身を任せていくんでしょうね、きっと。

6億円とか当たらないかなぁ、、、、・


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2016年08月20日

ホリエモンネタ

日頃から巡回しているブログのいくつかでこのネタを取り上げていました。
その中で、見ず知らずの方の見解(←ここ、重要です。知ってる方の見解は「ウンウン、そうそう」と思ってますよ)がちょっと斜め上過ぎててピンボケしていたので、私も書きたくなってしまいました。

そもそも私、ホリエモンの有料メルマガ会員を何年も続けていました(彼が長野の山奥で修行していたころから)。
しかし、ガテン系の仕事をはじめて時間が、というより心の余裕がなくなってしまったために解約。
彼のメルマガって長いし、Q&Aではトンチンカンな質問とか多いしで読むのが苦痛なときもあるんですよね。

で、本題。
今回の件は、そもそもメルマガ読者からの質問自体が「不動産」で問合せをしてきたからそれに答えたまで。
彼自身は不動産にはあまり興味がありません。

過去に都心のワンルームマンションを買ったと言っていたことがありましたが、それとてコンサルの一環。
不動産会社のコンサルを請け負い、その宣伝の一環として手を付けただけでした(今も保有しているかは?)。

彼が不動産に積極的にならないのは

「プロの世界で競合も大きすぎる、リスクが高い割には儲からない(=もっとローリスクで儲かる仕事はたくさんある)、それでもどうしてもやりたいなら都心の人気のエリアでワンルーム、なぜなら大手大資本は面倒くさくてそんな小さなビジネスに手を出さないから」

という話しです。

仮に1000万のタネ銭を持っていて、キャッシュで利回り10%の不動産を買ったところで手残りは年間100万-α。
そんな小さな利益に興味はないのです。

・1000万あったら数年後に利益で年間1000万になるような話し、そっちを目指せ、そっちのほうが夢があるでしょ

・仮に失敗したってそれはマイナスになるのではなく「0からスタート」になるだけ(融資を引いてなければね)

・だから「まずは勉強」とか言ってる暇あったら始めろ

これが私の見解です。


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2016年08月18日

滞納の回収状況

先月、沸点を超えてしまい怒りを爆発させた「滞納」。
その後、現地に行った際にも打合せを行ったのですが、やっぱり数字を見ないことには安心できません。
その明細がとうとう届きました。

まずは先月のおさらい。

uzumasa.jpg


31.3万円の滞納、これじゃ私も死んじゃいます。
厳密に言うと死んじゃうのは私の法人。
私の法人がサブリースして私個人に毎月定額を払っているので、回収が少ないと法人が赤字になってしまいます。
実際、ここ数ヶ月は赤字とは言わないまでもカツカツ。
ほとんどキャッシュが残らず大変な思いをしてきました。

それが今月は、、、

tainou_aug.jpg


約20万円の回収ができました。v(^^)v
これはほぼ丸々、法人の「利益」となります。

まだ見かけ上、1部屋だけ10万円の滞納が残っていますが、これは今まで滞納を続けてきた部屋(当月家賃を当月払い)が分割で払っているもので、急に0にはならないもの。
この部屋を除くと、とりあえず滞納は全てクリアになりましたし、この部屋とて順調に回収できています。

属性の低い方が多い1号物件。
滞納が長期化すればするだけ回収が難しくなるため、今後も目を光らせ続けていきます。



posted by まるし at 22:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月03日

ほぼスケルトンリノベーション完成

地中埋設管の詰まりから、部屋の床下を大きく削ることになった1号物件の1室。
昭和の物件のため、排水管をチェックするようなピットなどあるわけもなく、最終的な排水管2本がこの部屋の真下を縦断していました。

103_01現状.jpg


(キッチン6畳はなかったなぁ。PSも入っていないし、この画は参考程度に)

今まで何度も高圧洗浄で逃げてきましたが、もはや抜本的な対策を打たないと解決しないと判断し、多額の費用をかけて改修しました。

その結果、まず排水管の詰まりに関しては削って初めて現状がわかりました。

「管が外れていました」

それじゃいくら高圧洗浄したって流れませんよね。
もっと放置していたら、そのうちその汚水群がどこかに溢れて大惨事になる可能性もありました。
やってよかったと思います。

DSC00768.JPG


DSC00769.JPG


さらに、どうせ大規模な工事をすることによって部屋も半分以上が壊されるのならばと、念願だった

「スケルトンリノベーション」

を初めて実施してみました。

この物件の大半は3点ユニット。
セパレートにしたいという思いは昔からありましたが、費用対効果を考えると、、、、Zzzz。
そこにお金をかけても家賃アップは難しいでしょう。
であれば、家賃を多少下げてでも、空室期間をミニマイズするという戦略でした。
その戦略のひとつが生保の受け入れでもあったわけです。

基本的にその方針は変わりません。
この戦略がピタッとはまったのか?ラッキーなことに古いわりには客付けにはあまり困っていません。
2ヶ月も空室が続くなんてことはここ数年ありませんので、今後も同じスタイルでいけるところまでは行くつもりです。

しかし、今回の工事対象になった部屋は特別です。
部屋の半分が壊されたのですから、直すしかありません。
であれば、、、ということでこの際やりたいことをやってみました。

・LDK化(今までは2DKといっても実際DKは狭くて使いものにならなかった)
・バス・トイレのセパレート

それがやっと完成したので、このたびその確認をしてきました。

最終的な間取りはこうしました。

103new.jpg


DSC00770.JPG


いいですね。v(^^)v
抜けがよく、白を基調としていることもあり、1Fでも明るいです。

今までは貼り物で誤魔化してきたキッチンも新品を導入。

DSC00771.JPG


ピッカピカです。

そして目玉のセパレート。

DSC00772.JPG


DSC00774.JPG


DSC00775.JPG


トイレだけは大きくイメージが違っていました。
無駄に奥行きがあります。
このスペースがあったのなら、もうちょっとちゃんと交渉してバスユニットを小さくしてでも脱衣所を作りたかったですねぇ、反省。

元々、扉はひとつにしたかったんです。
扉を開けるとそこはトイレと洗面所。
さらに折戸の扉があってのお風呂にしたかったんですけどねぇ。
ここだけは意思疎通が上手くいかず、最後は「もういいやっ!」と相手に任せてしまいました。

DSC00777.JPG


収納もたっぷり。

DSC00776.JPG


ちょっと物件全体とのバランスが合わず、この部屋だけが飛び抜けてキレイで最新設備になってしまいましたが、、、まずまずでしょう。

とりあえず家賃は今までより5000円アップと設定。
もっと広くてセパレートの部屋もいくつかありますが、あえてこの物件で一番高くしてみました。
5000円x12ヶ月でも費用回収にはなりませんけどね。

「今月中に決めて!」

と念を押してきました。
ここが決まればまた「完全満室」です。


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2016年08月01日

アップデートのアップデート

現地には今日行ってきました。
そして先ほど帰ってきたのですが、、、ノートPCを持っていかず、移動中はAmazonプライムビデオとポケモンGo三昧だったため(^^); ちょっと仕事が溜まってしまいました。orz

今日の内容は後日更新とさせていただき、今日はアップデートのアップデートだけしておきます。
というのも、怒り爆発→今日の訪問という流れの中で、現地管理会社の新担当がかなりビビったのか?ここ数日で怒涛のラストスパートをかけてきました。

1)家賃滞納

管理会社、入居者様、保証人の連絡を密に取るということで継続決定

2)地中埋設排水管刷新工事

今日見てきましたが、すっかりキレイになっていました。v(^^)v
こちらは後日詳細を書くことにします。

3)一時避難入居者を戻し、その部屋の原状回復

こちらも一時退避部屋に継続決定。
これで当初想定していた引越し費用、原状回復、空室期間分の機会損失、AD、、、諸々の費用が大幅削減できます。
ラフに見積もっても40万円以上でしょう。v(^^)v

支払いの不安に関しては「さらに保証会社を付けます」とのこと。
入居当初は生保だったため、客付け会社が準備した半分なんちゃっての保証会社(それはそれでどーかと思いますが^^;)だったのですが、今度は一般人扱い。
今までは使えなかった真っ当な保証会社も使えるようになるので、保証人が最初のなんちゃって保証会社、さらに追加で一般の保証会社という万全の体制?にする予定です。

3.5)完全リノベーションした空室の客付け(追加案件)

この物件唯一の空室ですが、一時退避部屋からこちらに戻ってこないことが決まったため、完全リノベーションした部屋もキレイなまま募集できることになりました。
そこで今日、管理会社の賃貸担当も交えて作戦会議もしてきました。
近隣物件の相場も意識した上で、ちょっと強気ながら

「今までより5000円アップ」

で募集することにしました。
もっと広い部屋もあるのですが、この物件で一番高い家賃設定です。

8月中はびた一文値下げしない前提で様子見、客付け会社には

「アテブツ扱いでもいいからとにかく内見に持ち込んでくれ」

8月中に決まらないようであれば、ちょっと値下げも検討します。

4)ゴミ収集場所の変更依頼

唯一具体的な進展のなかったこの問題ですが、土曜日に連絡がありました。

「町内会長と話しができました!会長にもご理解いただきました。すぐに近隣の町内会にも話しをしてくれるそうです。近日中に撤去できそうです」

これは大きな進展です。
これで当面の懸案事項が全て片付く目処がたちました。

まだ表には出てきてないボスキャラ

「エレベーターの刷新問題」

もあるのですが、、、、暫くは枕を高くして寝かせてもらいます。


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posted by まるし at 22:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする