単なる一介の平凡なサラリーマンが、ふと思い立った「不動産事業」。
簡単でないことは承知の上、でもネットや本などを読むと「やっちゃえばできそうじゃない?」。
元々が楽観主義、やらないで後悔するよりやって後悔したい派。 ということで「RC1棟買っちゃいました」。
その後、法人設立、さらにもう1棟買い増し、そして2012年2月に晴れて独立! 今は勝手気ままな自由人を満喫(?お金はないけど^^;)しています。

2016年07月29日

アップデート

管理会社の新担当に怒りを爆発させてから数日。
さすがに身に染みたのか、全ての懸案事項に対してアップデートが送られてきました。

1)家賃滞納

やっとのことで入居者と直接コンタクトができたそう。
今までコンタクトできなかったのは、一時退院したもののまた入院したため、ということでした。
ご本人の意思としては

「今後は滞納しないので入居し続けたい」

これを信用できるかどうかです。
正直なところ、滞納常習者の常とう手段の言い訳であり全く信用できません。
ただ、無理に追い出して原状回復して客付けしてAD払って、、、よりはそのままのほうが金銭的にも楽です。
ということで

「管理会社としてきっちり管理する前提で継続入居を認めます」

としました。

2)地中埋設排水管刷新工事

来週現地を確認してきます(暑いんだろうなぁ)

3)一時避難入居者を戻し、その部屋の原状回復

地中埋設排水管刷新工事と部屋のリノベーションが終わったので、元々この部屋の住民だった方をいつ戻すか?という話しになっていたのですが、、、、

「その方から連絡があったのですが、今の一時退避部屋のほうが広くて快適なため、そのままそこに住み続けたいとのことです」

それは話しが違うじゃないかっ!
元々戻ってもらう前提で、部屋のレイアウトプランの一部も要求に合わせたのにぃぃぃ。

しかもその方は生保でシングルでしょ?
家賃的にも部屋の広さ的にも生保の条件を超えてるじゃん。

「実はもう生保じゃないそうです。仕事もしており、家賃が高くなっても払えると言っています」

マジかっ!?
となれば話しは変わってきます。

そもそもこの一時退避部屋は、ちょうど空室になったばかりで現状回復していません。
ちょっとした清掃をしただけで引っ越し費用を払って移動してもらいました。

そのまま住み続けるということは

・元に戻る引っ越し費用不要
・その部屋の原状回復不要
・高い家賃の部屋が埋まる
・完全リノベーションした部屋は競争力を持ったまま募集できる

いいことずくめです。
唯一の不安は

「高い家賃を払えるのか?」

これも管理会社の責任で何とかしてもらいましょう!

4)ゴミ収集場所の変更依頼

こちらだけは全く進展なし。
アクションはしてくれているようですが、役所の対応が的を得ておらず何にも進展していません。

・ゴミ収集場所を決めるのは町内会だからそこと話せ
・でも町内会の連絡先は知らない

これでどーしろと!?
こちらは私が直接役所に連絡することも検討します。


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2016年07月26日

管理会社からの状況説明

4月に管理会社の担当者が変わった1号物件。
新担当ということもあり、すぐに現地に赴き、挨拶がてらいくつかの宿題を与えておきました。
その宿題もこなせないまま毎月のように滞納が増える一方、、、。

そんな状況に我慢できず、とうとう怒りが爆発してから数日。
やっと新担当からそれなりの回答が届きました。
完全決着にはまだほど遠いものの、それなりの回答が届いたのでとりあえず振り上げた拳は下ろしておきました。

1)滞納
先日はかなりオブラートに包んで総額約30万円しか見せませんでしたが、状況はこんな感じ。

uzumasa.jpg


a.更新料

生保の方を積極的に受け入れる代わりに、普段はもらっていない礼金と更新料を設定&保証会社必須としています。
これとて、役所から払われるものなので当人には関係ないんですけどね。
そんな更新料が払われなくなって早6ヶ月、、、。
7月に払うと言っていた保証会社が払わなかったらしいです(←その確認をお前が先にやれっ!って感じなのですが、、、)。
こちらは8/5入金ということで話しはついたようです。

b.家賃+管理費

2部屋の滞納があることになっていますが、そのうちの1部屋は毎月分割で上乗せで払ってもらう念書を取り付け、それを実行中(解消するまでにあと10ヶ月orz)

問題はもう一部屋。
行方不明ということで保証人を通して確認してもらったところ(←おせ〜んだよ!)「入院中」とのこと。
ただ、それと家賃滞納は関係ないので(しかもこんな遅く)取りあえず滞納分は保証人が払ってくれることになりました。
以降に関しては、保証人と入居者様で話しあってもらい、後日決断を出すとのことです。
私としてはきっちりお金さえ払ってくれるならそのまま居てもらって構いませんが、それが難しそうですね。

これで来月にはホクホクにv(^^)v(まだ安心はできませんが)

2)地中埋設排水管刷新工事

工事とっくに終わっており、残すところ部屋の原状回復のみでした。
それも明日辺りで終わることが判明(その前に、どんなスケジュールで進めるか教えてって言ってたよね???)
かなりの資本投下をしていますので、一度見ておきたいと思っています。

3)ゴミ収集場所の変更依頼

うちのマンションは平日毎日業者がゴミを回収してくれています。
しかし、ほぼ同じ場所が町内会のゴミ収集所になっており、不法投棄が絶えません。
このままではずっと管理会社と私だけが不要な作業や費用をかけて処理しなければならないため

「収集場所の変更」

の交渉を依頼したのが4月。
それから3ヶ月、、、、な〜んも進展していませんでした。
「町内会の担当者がわからない」「市役所は逃げるだけ」、、、、やれてない理由は聞いてない!
いつまでにどうするかが大事なんですよ!
ということで、いくつかアドバイスして継続フォローしてもらうことにしました。

これらの宿題が片付くまでは、週報を送ってもらうようにしました。
さらに、次回以降「未収金」に関しては、翌月には全額回収すべく、全て何らかのアクションをしていただきその報告をもらうことにしました。


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2016年07月19日

我慢の限界

日々の忙しさにかまけてずっと我慢してきたことがあります。

まずはシェアハウス客付け。
週1ぐらいでポツポツ問合せはきていましたが、内見まで至らずに終わっていました。
空室になってから1ヶ月、そろそろ決めたいという思いもあり、ここで一気に勝負に出ました。

それは家賃の値下げ。
今まで全てコミコミで42,000円の設定でしたが、思い切って40,000円にしてみました。
その途端、、、入れ食いというほどではありませんが、1日で3件の問合せが。v(^^)v
入居者層を考えると、やっぱりこの2,000円は効果的ですね。

ただ、、、、相変わらず問合せの質が。orz
必要項目を埋めない、メールのやりとりも

「分かりましたとりあえずまた後ほど連絡させてください」

(本文そのまま)

お前なんかこっちからお断りじゃ!
他の人で埋まるといいなぁ〜。

次に色々滞っている1号物件。
今月の家賃明細が届くまで我慢すると心に決めて、現地管理会社からのプルアクティブな回答を待っていましたが、、、、届いたのは明細だけ。
しかも

default.jpg


担当者が代わってから毎月10万円ずつぐらい滞納が増える一方。
ざっくり100万円に対して30万円の滞納、これはもう我慢しきれません。

「テメー、やる気あんのか、ゴラァ!」

という気持ちをオブラートに包みながら(?きれてないかも)怒りのメールを送ってみました。

次はもうありません。
ここで解決できなければ、管理会社切替えを検討せざるを得ません。


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