単なる一介の平凡なサラリーマンが、ふと思い立った「不動産事業」。
簡単でないことは承知の上、でもネットや本などを読むと「やっちゃえばできそうじゃない?」。
元々が楽観主義、やらないで後悔するよりやって後悔したい派。 ということで「RC1棟買っちゃいました」。
その後、法人設立、さらにもう1棟買い増し、そして2012年2月に晴れて独立! 今は勝手気ままな自由人を満喫(?お金はないけど^^;)しています。

2016年02月28日

最終見積りをやっと入手

業者が後ろ向きであるためになかなかまとまらなかった1号物件の地中埋設排水管の刷新工事。
最終的には、現地管理会社が最低限の工事だけを行うよう個別に業者を手配し、全てを取りまとめることによって何とか形になるように持っていってもらいました。

その見積りがやっと出てきました。
ここまで遅くなってしまったひとつの原因は、私がアレコレ注文つけたからです。(^^);

どうせ工事をやるならあれもこれも同時にやっちゃったほうが楽、ということもありますが、資金繰りの関係から

「まとめて融資を申し込みたい」

として、全ての見積りをまとめてもらうために、ここまで時間がかかってしまったという一面もあります。

で、その数字ですが、、、

esti.jpg


はぁ、かかるなぁ。(T_T)
内訳はこんな感じです。

地中埋設管刷新工事 4,010千円
103号室原状回復  1,612千円
105号室原状回復   879千円
306号室原状回復   272千円
205号室縦管改修   107千円
+税金


以前に「悪いところは全部やる」工事の見積りでもこんなもんだったので、今さらショックは受けません。
逆に言えば、3部屋の原状回復込みで同じぐらいの数字ならよくぞここまでで収まった、とも思えます。

やらないという解はないので、あとは資金繰り。
早速メインバンクに持込みます。
メインバンクがNGだった場合はJFCも検討します。

あとは保険。
どこまで回収できるかわかりませんが、1円でも多く引っ張ってもらうよう、仲介会社(=売り主&保険代理店)にお願いしています。


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2016年02月25日

微妙な距離の自主管理の面倒さ

ほぼ地元ということもあり、オープン以来ずっと自主管理を続けている法人保有のシェアハウス。
何よりも他人様に任せるほどの仕事量もなければ金銭的にも「ちょいプラス」なだけなので、自分でやるしかないのですが。(^^);

大規模なシェアハウスなら毎日とか週数回、中〜小規模で毎週とか2週に1回ぐらいは見回りや清掃に赴くのでしょうが、うちの物件は3DKに3人という超小規模。

入居の契約時に

「格安家賃ということもあり、基本的に全て自分やシェアメイト同士でやってくださいね」

と説明していることもあり、何もなければ2、3ヶ月に1回のハウスクリーニングのときしか現地には行っていません。

それで済めば楽ちゃ楽なのですが、、、、昨晩、入居者様のお一人から1通のメールが。

「DKの電球が1個切れてます」

できれば自分でやっていただき、あとで相殺とかで処理したいのですが、、、、女性ということもあり、そうは言えないんですよねぇ。

DKの照明はこれ。

IMG_0007.jpg


今の私なら選ばないでしょうが、当時は(コスパも含めて)「素敵」と思っていました。(^^);

E17口金で60Wx3、電球色の蛍光灯タイプ。

「これと同じ球を買ってきて交換して、、、」

と言っても通じない可能性が高いため、あえてこの電球1個の交換のためだけに現場に行って来ました。(T_T)
電車で片道約1.5時間、700円弱。
車で行っても同じぐらいの時間がかかる、いくら勝手知ったるとは言え、正直、微妙な距離です。

交換はものの5分もあれば終わってしまうでしょう。
その5分のためだけに往復3時間、1400円はあまりにも悔しいので、この際と思ってLEDに交換してみました。

IMG_0009.jpg


蛍光灯タイプの倍の値段ですが、これで行く回数が格段に減るなら高くはないでしょう(電気代は微々たるものでしょうけどね)。

IMG_0008.jpg


せこく「1個だけ」を試してみましたが、やっぱり格好悪い。(^^);

IMG_0010.jpg


やっぱりこれでしょうね。

これで3月は行かなくて済むかなぁ〜。



posted by まるし at 16:59| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月21日

生保の滞納対策を考えてみる

大規模修繕の見積書がまだ届かない。orz

3月末に、長年住まわれていた1部屋の退去があるとのことで

「じゃ、その原状回復費用も見積りに混ぜて」

と言ってしまったため、相手に新しい仕事を増やしたこともあるのですが、、、それにしてもじれったい。

遠隔地だと自分でコントロールできない、だから今後はドミナント、そのためにはタネ銭が、、、、同じループの中でもがいています。(^^);

それはそれとして、毎月の家賃明細も先週末に届きました。
オーナーとして当然中身のチェックはしています。
特に気をつけているのが「滞納」。

昨年は、丸々1年、毎月きっちり1ヶ月分遅れる部屋に最後通告を行い

「今後2ヶ月連続で遅れた場合は退去してもらう」

という合意を取り付けました。
以降、(今のところ)遅れはありません。

無理して追い出すつもりはさらさらないのですが、この部屋の方はどうにも「契約」とか「期限」というものに疎い感じ。
今回は何度も管理会社から話しをしてもらい、合意に至りました。

長期の滞納者がやっと消えたかと思ったら、、、次は困ったちゃん。
約1年前に入居したシングルの生保の方なのですが、この方も3ヶ月に2回って感じでちょいちょい滞納があります。
さらに今月は家賃+更新料(生保の方の場合、役所の基準に合わせて家賃を調整しているため、代わりに更新料をもらっています)も未納。

「生保なのに滞納なんて許せない!こちらは慈善事業をやってるんじゃない!」

として管理会社に確認したところ

「実はこの方、ちょっと問題ありかも知れません」

という報告がありました。
なんでも、入居直後からあれこれイチャモンを付けてきていたそうです。

・照明SWの接触が悪い → 問題は確認できなかったが交換済
・便器が割れている → ホント?内見時に確認してるはずじゃ?でも仕方ない、交換済
・シャワーカーテンがない → それこそ内見時にわかっていること、対応拒否

他にも細かいことをちょいちょい言われるそうです。
にも関わらず家賃は遅れる、携帯も持っていないのでこちらからは連絡できない、と。
結局何度も訪問して会えるときや、向こうから連絡が来たときに説明しているとのこと。

私としては、そんな苦労をしてまであえて生保を方を入れる必要はないと考えています。
客付けに苦労する1Fの狭い部屋なら仕方ないとも思っていますが、この部屋は4Fの角部屋。
苦労しなくても客付けは容易です。
何より文句だけ言ってきながら金は払わない、連絡は取れない、そんな方を厚遇しておく必要はありません。

「ここは退去もやむなしとして毅然とした対応をお願いします」

と管理会社に伝えました。

さらに今後は

・生保の方を受け入れる場合は「滞納しない」という念書を取り交わす
・2ヶ月連続滞納した場合は行政に連絡する
・連絡の取れない方はお断り

というルールを決めました。

今までも何度も生保の方を受け入れていますし、今も複数入居中です。
ほとんどの方は特に問題ないのですが、打率3割ぐらいで問題児?が発生するのも事実。

今後も積極的ではないにしろ、生保を方は受け入れるつもりです。
ただ、安全安心のためには、できるだけ事前に不安要素は排除しておきたいと考えています。


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posted by まるし at 11:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする