2015年12月31日

排水管の詳細情報を入手しました

帰省先のない我が家(カミさんの実家は徒歩5分、私の実家はシェアハウスの隣の隣の駅)。
年末年始になるととたんにやることがないため、大晦日だというのにせっせと更新です。(^^);

さて、無駄に時間だけが経過している本件は、結局何もできないままの年越しです。
この無力感、はがゆいです。

排水管.jpg


以前にこんな図面をアップしていましたが、実は先日の現場検証の際に

「メールだと重くて送れなかった資料を焼いておきました」

とデータをもらっていたことを思い出しました。

いや、忘れていたわけではなくデスクの上には置いておいたのですが、、、

「どうせ既知の情報じゃん」

と放置していました。(^^);

時間が有り余っている中でふとこのメディアが目に入ったのでちょっと開いてみたのですが、、、もっと早く見ておけばよかった!! orz
中には写真と動画が入っていました。

tyosa.jpg


汚水系なので気になる方は見ないで下さい。
私が見た限りにおいてはグロいものはなかったと思いますが、見落としもあるかも知れません。

・写真1

写真1.jpg


あれっ?
今気づいたんですけど、砕石ってこの写真に写っているゴロゴロした立派な石のこと???
もっと細かいものだと思っていました。
ガラじゃないの?
管理会社に確認しなきゃ!

・写真2

写真2.jpg


・写真3

写真3.jpg


「インバート枡破損」ってなってますが、そもそも正常な状態を知らないので、これを見ても何のこっちゃ?

・写真4

写真4.jpg


「管口破損」ってこの塩ビ管の上の部分?

・写真5

写真5.jpg


ここも砕石ですね。


そしてさらに、カメラを入れての現状確認です。

・動画1

105から107に向かってカメラを進めていくと後半で水たまりがあることから傾斜不良と断定




・動画2

こっちは問題ないことを確認




・動画4と動画5(動画3は問題ないのでカット)

外から103床下に向かってカメラを進めていくと水たまり、そして後半は水たまりがないことから傾斜不良と断定





これを見て、より具体的な状況はわかりました。
が、、、だから私が何を思いつき、何ができるかなんて、、、、さっぱりです。(T_T)

この業界に幅広い人脈と知識と経験をお持ちの方、ぜひコメントを下さい。m(_)m


不動産男子のワケあり物件 (メディアワークス文庫)
成田名璃子
KADOKAWA/アスキー・メディアワークス (2015-12-25)
売り上げランキング: 4,409

posted by まるし at 09:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年12月30日

業者さんからのアドバイス

自宅の大規模修繕中は色々な業者さんがやってきました。

チャンスがあれば技術を盗もうと思って一部の作業を見守っていましたが

・外壁塗装

問題外。そもそも自分でやる気なんか0

・給湯器交換

技術的には難しいところはなさそう。
ただし、専用工具や専用部材があり、仕事量が多くないと割が合わない

・エアコン交換

自分で抱えている爆弾(腰)があり、やる気にならない

結論は

「全部やらない(できない)」

という想定内の結果となりました。(^^);

そんな中、設備屋さんと話す機会があったので、例の京都の1号物件の排水管に関して、ちゃっかり相談してみました。

プロの一人としての見解は

・大手ならお金さえ払えばやってくれるだろう(逆にそこのような一人親方に近いところでは大前提として「やりたくない」)
・私の希望する「別ルートに新設配管」のほうが現実的だと思う
・業者が見つからないのであれば、現地の下水道局に相談しにいくのもアリだと思う

こんなご意見をいただきました。

やっぱりやりたがらないんですね。
儲け云々よりも面倒でリスクがあるからイヤ、ということでした。

下水道局はコンタクトしてみる価値がありそうです。
といっても遠隔地、現地管理会社にお願いするしかありません。
こんなときに、遠い物件は面倒ですね。

約30km離れた、地元のシェアハウスでさえ行くのは面倒。
ドミナント戦略、そうしたいのはやまやまですが、今の御時世ではなかなか、、、、。

年明けはこの件からスタートです。

「地中埋設排水管(汚水と雑排水)の刷新」

・ルートを変えるなら下水道局に申請が必要
・新設配管にするにも、スペース確保のためには腰壁や受水槽が邪魔
・なら直圧にしちゃう?
・水道局に確認要
・全ての部屋への給水管はそのままでもつのか?(圧が変わると、、、)
・で、、、お金あるの?(ない!)

考えることが山積みです。(^^);

オチはありませんが、、、来年もよろしくお願い致します。m(_)m


私が士業として生きる理由
サムライプロジェクト
東京リーガルマインド
売り上げランキング: 63,200

posted by まるし at 13:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年12月26日

自宅の大規模修繕、ほぼ完了

建物だけ法人保有へ切り替えを検討→諸般の事情からそれを断念して自己保有のままとした自宅。
その代わり、住宅ローンの借換え&大規模修繕を行うこととし、その作業が今月からはじまっていました。

年末の忙しい中、知り合いの業者に無理を言ってお願いし、短期間でリーズナブルに的確な作業(要は安く早く最低限^^;)をしてもらっていましたが、今日でほぼ完了しました。

屋根と外壁は不具合箇所や劣化の確認と修繕塗装。

DSCF2462.JPG


IMG_0909.jpg


屋根は一部に苔が生えていたぐらいで経年劣化程度だったのですが、壁はサイディングの目地がかなりヘタっていたところもあったらしく、その補修や塗装などを。

あとはボロボロになっていたベランダ防水。

DSCF2451.JPG


2Fと3Fの2ヶ所あるのですが、どちらも一部の劣化が激しく、全く防水が切れていた部分もありました。

と、ついでに給湯器の交換も。
最近「ヒューヒュー」鳴っていたので気になっていました。
金融機関のキャンペーンで

「エコジョーズにすると金利が0.1%下がります」

とのことだったのでもちろんそれに。

金利も下がりますが、ガス料金もちょっとだけ下がるようです(要手続き)。

IMG_0908.jpg


「給湯器の交換ぐらい、将来、自分でもできないか?」

と思って作業をじっくり観察していたのですが、、、、ちょっと無理そうだなぁ。

作業自体はそれほど難しいところはないと思うですが、工具や部材が色々と必要そう。

IMG_0911.jpg


もちろんガスや水道の配管もありますし、さらにエコジョーズにはドレン排水も。
それら用全ての部材と工具を準備するほどの仕事量は、、、さすがにないですよね。

天候にも恵まれ、何とか年内に終わりました。
新しい気持ちで新年を迎えられます。v(^^)v


ふわふわ主婦のインバウンド旋風で儲ける「おもてなし」不動産投資
板垣ひろ美
ごま書房新社
売り上げランキング: 1,359

posted by まるし at 14:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年12月22日

現場検証

最後にして最大の問題であるのに、全く進展していない1号物件の不具合

「地中埋設排水管の傾斜不良、もしかしたら割れてるかも?」

約2ヶ月、現地管理会社経由で地場の業者に見積りを取ってもらっていたのですが、、、乗り気の業者は今のところ皆無。

当初の私の狙いは、2、3社に競合してもらい相見積もりの中から現地管理会社のコントールしやすい業者にお願いするつもりだったのですが、アテが全く外れてしまいました。

現地業者の言い分は

「儲かる儲からない以前にリスクがあるのでやりたくない」

ということらしいです。

唯一、前向きに検討してもらっている(ように見える)のは、N本S理のホール工法。

ただし、この業者とて

「きちんと調査しないと正確な見積りはできません。その調査費用が、、、、」

約30万円でした。(@_@)

仮にこちらに調査をお願いしたとしても、今現在の超ざっくり見積りの工事費用は約1500万円(こちらの勝手な皮算用含む)、これでは正直手が出ません。

あまりにもこちらの一方的な意見ですが500万円〜700万円ぐらいでやりたいところ。
砂利等がボロボロ見つかっていることから、あっちこっちで割れている、不同沈下等でパイプが外れているなどが考えられるため「ライニング」では再生できないと考えています。

この予算にはまる業者を見つけるべく、その前段階として

「自分でわかっていないことにはお話しにならない」

ということから、今一度現地を確認してきました。

まずは1Fのレイアウト、以前にも上げたようにこんな感じになっています(私が書いた画ではないのでちょっと縮尺がバラバラですが、、、)。

排水管.jpg


左側のエントランスを入って

DSC00728.JPG


101、102の前の通路幅は120cm。

DSC00729.JPG


103、104の前も120cm。

DSC00730.JPG


ただし、105〜107の前の通路だけは125cmでした。

DSC00732.JPG


現在までに断ってきている業者は

「1Fを全空にしてもらえないとリスクがあるので請けられない(通路全体を掘って作業したい)」

私の希望は

「多少の不便は強いるものの1F入居者はそのまま居続ける前提」

この通路幅があれば、例えば工期が少しかかっても1本ずつ交換すれば人が通るぐらいのスペースは確保できると思うのですが、、、。

もっと言えば、そもそもの私の希望は今後もメンテナンス性も考え

・今の配管はそのまま放置
・以下のように配管を新設

排水管案.jpg


新設配管を通すルートは既にあります。

DSC00738.JPG


現状では誰も使っていないルートを有効活用することもでき、将来のメンテも楽と言うことなし。
ただし、一方的に意見を言うだけならタダなので何とでも言えるのですが、実際には

DSC00731.JPG


この右側の腰高の壁、さらにその裏に隠れているでっかい貯水槽があるので簡単でないことはわかっていますが、、、(もっと言えばこの貯水槽も撤去して直圧にしたいとも思っています)。

う〜ん、見れば見るほど

「できない理由がない」

と思うのですが、、、この手の業者ってそこまでコンサバなんでしょうか?
こんなことなら、東京の業者を囲って約2ヶ月マンスリーマンション等に住んでもらいながら作業してもらうなども考えなければなりません。

取りあえず私の希望として以下の条件を上げて再検討してもらうよう指示してきました。

・1F入居者の引越しはあり得ない
・配管新設を希望するが、最悪同じ場所での原状回復も仕方ない
・予算は500万〜700万円
・1月中に業者決定、3月末までに完了

前向きに検討していただける業者の方、いませんか???
そんなに業者がいないなら「かえってビジネスチャンスじゃね?」とすら考える今日このごろです。


中古アパート・マンションが生まれ変わる airbnb空室物件活用術
小沢 吾亘 町田 龍馬
幻冬舎 (2015-12-13)
売り上げランキング: 1,112

posted by まるし at 22:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年12月15日

1号物件排水管刷新工事プラン、全く進まず(T_T)

シェアハウスは満室復帰、自宅は個人保有のまま大規模修繕開始、と宿題となっていたものは全て片付いたので、残すところは

「1号物件の地中埋設排水管の刷新」

11月からずっと現地管理会社経由で調整してもらっていますが、昨日、その途中経過報告を受けました。

現在のプランは2つ。
まずはどうみても高額なことは間違いないN本S理。
「モール工法」によって外から穴を掘り、全て地下で完結させるため、現入居者様への負担を最低限にできるであろうやり方なのですが、、、、下手をすると工事費用が1桁違ってきてしまいます。

現在、その会社から言われていることは

「自分たちで現状の調査をしてから詳細の見積りを作りたい」

とのこと。
ただ、その見積りすらウン10万円かかるらしく、、、。

仮にその調査をやってもらったとしても

「総額xxxx万円になります」

想定外の金額ではお願いすることもできません。

こちらに関しては、総額イメージをもらった上で調査をしてもらうか判断することに(たぶんお断り)。

もうひとつのプランは、管理会社が私から業務全体を請負い、彼らの下で地場の業者にやってもらう方法。
ただ、、、、

「どこからもお断りを食らっています」

現入居者様が居住している中での工事は恐くて受けられない、ということが理由だそうです。

既に3社に打診したそうなのですが

「最低でも1Fの部屋は全空にしてくれないとやれない」

と言われているとのこと。

そんなにリスキーなんでしょうかねぇ???
まあ、何かあっても責任を取りたくない、だったらこんな面倒だけど小さな仕事なんか受けないってことなんでしょうが。

廊下幅は1.xmはあるはずなので、それほど危険だとは思えないのですが、、、、。

とりあえず引き続き他社を当たってもらうということにしていますが、このままでは埒が明きません。
だからと言って、私が遠隔操作するにはあまりにも情報不足。
現場の写真とかサイズとか、持ってる情報が少なすぎなんですよね。

仕方ないので来週1回、行ってくることにします。
そこで写真を撮りまくって、サイズも測りまくって、次に備えます。

もう越年は決定です。orz

(こんな工事をお得意としている業者様、京都ですがやってもらえませんか?)


入居希望者が殺到する 驚異の0円賃貸スキーム
池田 建学
幻冬舎 (2015-12-12)
売り上げランキング: 51,065

posted by まるし at 17:26| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする