2015年11月26日

ここに来て問合せが急増中

いまだ空室が埋まらないシェアハウスですが

「年末だから?」

問合せだけは引き続き好調です。

直近のアクセスもこんな感じ。

access.jpg


ただ、ハードルを下げた分だけ問合せの質も相対的に下がっています。

先日届いた問合せは

こんばんは。
はじめましてXXXって言います。
○○○見て、メェルしました。
まだ、お部屋は空いてますか?


固有名詞以外、原文そのままです。
う〜〜〜〜ん。
いかにもダメそうでしょ?(^^);
出合い系じゃないんだから。
一応、返事は書いてみましたがやっぱりというか、、、、

それでも、絶対数が増えている分だけ可能性のある方からの問合せもあり、昨日もお一人案内をしてきました。
ただ、この方は最初から「短期」希望。

ちょっとディフェンスラインを高めに構えながらメールでやり取りしていたのですが、文面からはちゃんとした社会人っぽく感じられたので、数ヶ月分の現金に目がくらみ(^^); 案内だけしてきました。

お会いして短期の理由は確認できました。

「この時期(年末〜春)だけ仕事が異常なまでに忙しい」

どうやら旅行会社系にお勤めのようです。

物件の隣駅が職場らしいのですが、自宅は東武東上線の奥のほう。...( = =)

東武伊勢崎線〜JR武蔵野線〜東武東上線、ドアツードアで2時間コースってとこですかね?

平時はそれでも通勤圏ということで通っているそうなのですが、この時期になると公共交通機関で自宅に辿りつけないことも多いそうです。

なのでこの時期だけ短期でアパート/マンションを借りたこともあるそうなのですが、最初から短期だとどうしても思うような物件に巡り会えないということで、今年は私の物件にたどり着いたようです。
こういう理由からの需要もあるんですね。

これで決まればそれでもいいですし、仮に決まらなかったにしても、次の方が控えています。
その方のほうが緊急度が高く、長期入居も期待できそうですが、、、、

「FIFO(先入れ先出し)」

をビジネスの原則にしているため、まずは先の方からの回答を待つことにしています。


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2015年11月21日

Airbnbどころかゲストハウスも、、、

Airbnbは不安だからゲストハウス、というスタンスの私ですが、そのゲストハウスすら

「開業NG」

ということが発覚しました。

薄っぺらい私の認識では

・保健所
・役所
・消防署

この3つへ届け出〜許可を得れば開業できる、特に京都は東京と比べると遥かに緩いから開業は楽、と理解していたのですが、、、、

「用途地域」

この壁があることを教えてもらいました。

用途地域、宅建で勉強しましたねぇ。
ほぼ何もできない第一種低層住宅専用地域からゆるゆるの商業地域まで全部で12種類あります。
この中でゲストハウス開業が可能なのは

・第一種住居地域
・第二種住居地域
・近隣商業地域
・商業地域

この4つだけということを今さら認識させられました(準住居地域、準工業地域もOKという説もあり)。

対して1号物件の所在地は、、、、

「第ニ種中高層住宅専用地域」

はい、アウトッ!

こうなるともう費用回収どころではなくなってしまいますね。
となると、、、

「だったら改修する前に売っちゃたほうが、、、」

色々と考えることは尽きませんね。


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2015年11月19日

Airbnb、私はやりません

(閣下がネガキャンやれって言うから、、、)

排水管刷新必須の1号物件。
業者からの見積りはまだ1社からしか届いてないので、検討するだけでももう暫く時間がかかりそうです。
とにかく何らかの形で工事をするとして、そのあとはその工事費用を何らかの形で回収しなければなりません。

現状の家賃では今の生活を維持するだけで終わってしまうため、この工事費の穴埋めはできません。
なんだかんだいいながらも稼働率だけは高いため、空室を埋めるという選択肢もない、今の入居者様の家賃を上げるわけにもいかない。

そこで考えているのが

「空室を順次ゲストハウス化」

幸いにも物件は京都。
インバウンドをターゲットにすれば、私の寿命ぐらいはまだまだ需要はあると思っています。

仮に今の家賃が1DKで50,000円とします。
そこに2段ベッド2つで4人用
1ベッド2,000円x4=8,000円
稼働率70%でも1ヶ月168,000円

ほら、もうボロ儲けじゃないですか。

と言っても、私が直接手を出すことは考えていません。
距離の問題もありますし、文化や言葉の壁もあります。
なので、私の立場はあくまでも家主として

【京都でゲストハウスをやりたい店子募集】

という形で運用を検討しています。

50,000円の家賃を70,000円にしても、ベッドを3つにすれば机上の計算で252,000円ですからね。
それを2部屋、3部屋貸しだせば店子も十分ペイするでしょう。
一人2,000円じゃなくて2,500円にすれば、、、計算するだけならいくらでも電卓を叩けます。

私のほうはこれで家賃3割増し、借り手のほうも、このぐらいの数字なら成立するのではないかと考えています。

でもそこで私が重要視しているのは

「法令遵守」

きちんと届け出さえすれば、ゲストハウスに対して比較的規制の緩い京都なら開業は可能だと思います。

逆に「法令遵守」もへったくれもないAirbnbに関しては、今のところ認めるつもりはこれっぽっちもありません。
グレーゾーンというか、まともな法整備もされていない現状では、いつどっちに転ぶかわからないので恐くて手が出せないと思っています。

ただでさえ、もはやレッドオーシャン。
儲ける人はもうとっくに費用を回収して、いつでも逃げれる状態になっていると思います。

まとめて3部屋貸したのに、ある日当然、様々な理由により

「やっぱりやーめた」

と言われても困ります。

また、事故や事件が起きた場合の対応も不安でしかありません。
いつでも誰でもアンダーグランドで始められるAirbnb、犯罪や脱税の温床になってしまうことも否定できません。

まあ、正直なところ、リスクはどっちも同じだと思います。
であれば、正規に行政に認められたゲストハウス、そっちのほうが私は信用できます。


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2015年11月17日

珍しくまともなテレアポ

ここ1,2週間、空室x1のシェアハウスへの問合せ、内見対応でバタバタしておりますが、、、決まりませんねぇ。orz

内見案内は2回やってきたのですが、どちらも職場への通勤ルートが???
案の定、数日後にお断りの連絡が届きました。(T_T)

それ以外も問合せを頻繁に来るのですが、が、、、、

「社会人としてどうなの?」

という空気感が半端ないです。
そんな方はやっぱり、、、やり取りしている間に連絡が途絶えてしまいます。(^^);

過去に一度、問題を起こす方を入れてしまったこともあり、ここは毅然とした態度で

「こっちらお断りじゃ!」

という空気を醸しながら対応しています。

決まるときは決まるでしょ。
空気を入れているだけでは1円にもならないのですが、ここはじっくり構えるとします。


そんな悶々としている中、滅多にかかってこないオフィスへの電話。

「こちらTKリバブルのXXXと申します」

オフィスへの営業電話なんて珍しいと思ったら、ネットで私のサイトをチェックしてから連絡してきたとのこと。
どこぞかの名簿屋から買った情報で携帯に連絡してくるのとは背景が違うことから少し話しを聞いてみました。

内容は

「新宿区内の3階建てRCを買いませんか?」

1、2階は今は会議室、3階が住居となっているこの物件。

オーナーは遠方の法人で、東京に出張の際に会議や寝泊まりに利用しているそうです。

会議室をオフィスにしてもいいけど、エリア的に客付けが難しそうなので、シェアハウスやAirbnbなどにコンバージョンできる相手を探しているとのことでした。

1フロアは70m2ぐらい。
2フロアコンバージョンするとなると用途変更が必要?

「でも、お高いんでしょう?」

1億ちょっとだそうです(1億2000万ぐらいで売りたいけどちょうどぐらいまでは指せそうとのこと)。
住所もスペックも不明のため、これが高いか安いかはわかりませんが、こんな形で物件が来るとは思ってもいなかったので、もうちょっと聞いてみました。

明確にはしてくれませんでしたが、どうやら法人の経営的な問題もあり、早期に手放したい、ネット広告すると法人の印象が悪くなる可能性があるので水面下で処理したいという感じでした。
実際、こんな話しもあるんですねぇ。

ただ、私(法人)ではちょっと規模(値段)が大きすぎます。

「であれば、どなたかシェアをやっているような方をご紹介いただけないでしょうか?」

「知りませんねぇ」とお断りしちゃいました。
あとで考えれば「北千住のあの方なら」とも思いましたが、スペックもわからないのに下手に教えるわけにもいかないので、、、(逃した魚は大きかったかも?いや、意外に普通以下かな?)。

最後には

「こんなまともな打診なら喜んで」

と私の希望スペックだけは話しておきました。

・23区内(東側を除く)
・5000万ぐらいまで
・土地の実勢価格程度

もう二度と連絡はないでしょうねぇ...( - -)トオイメ


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2015年11月11日

正解は???地中埋設管の刷新工事に悩み中

以前にもチラッと書いたこの問題。

まず、うちの1号物件1Fの配管とその問題は以下のようになっています。

排水管.jpg


図の左側は公道、上部は駐輪場になっています。

排水管は生活排水と汚水の2本があり、それらが縦管を通って1F廊下の地中に入り、そこからまとまって103号室の床下を抜けて外に出ていきます。

最近になって「溢れ」や「流れが悪い」という事故が多くなってきたため、カメラを入れて調査したところ、問題が出るわ出るわ、、、。

ところどころに石っころが見つかっていることからもアッチコッチで管が割れている、不同沈下、コンクリート升自体が重くて沈下、、、、

「もう刷新するしかない!」

という決断まではしています。

そこで、この1ヶ月ぐらい、現地管理会社経由で見積りを集めてもらっていたのですが、、、、

単なる原状回復ですら約700万円。(T_T)
しかも、それ以外に

「廊下がほぼ使えなくなるため、1F奥の部屋は工事期間中退去」(@_@)

それは流石に受け入れがたい条件です。

そこで、その他の方法を模索してたどり着いたのが日本水理のモール工法に代表されるやり方。
簡単に言えば

「外から穴を掘って全部地下でやっちゃいますよ」

これなら1F入居者様への負担は最小限に抑えられそうです。
ただし、、、、

・お高いんでしょ〜?(1000万円じゃ到底収まらない?)
・そもそもスペースある?(うちの物件では重機が入らなそう、公道も4m未満で狭い)

費用的にも工法的にも無理がありそうです。

それ以外の案として

「全く別ルートで配管を新設し、最後の最後に接続だけすれば引越しはさすがに要らないんじゃ?」

排水管案.jpg


と調べてもらったのですが、、、

「そのルートでは途中に受水槽や階段がありスペース的に問題です。さらに傾斜的に無理がありそうです」

んなことは知ってるけど、そこを何とか!

最終的に原状回復プランしか選択肢がなかったとしても、そのときは皆さん引越ししてくれるんでしょうか?
もちろん引越し代(往復)や仮住まいの家賃負担も発生するでしょうが、何よりも

「俺は一歩足りとも動かん!」

と居座られるのが一番の不安です。

また、全てトントン拍子で物事が進み、無事に工事完了したとしても、今度のその費用回収の術がありません。

どうせならいっそ

「1Fは全て強制退去、工事後はゲストハウスとして新規開業!」

のほうがシンプルですね。

う〜ん、どうしたものでしょう?
何が妙案がある方、教えて下さい。m(_)m



posted by まるし at 16:28| Comment(1) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする