単なる一介の平凡なサラリーマンが、ふと思い立った「不動産事業」。
簡単でないことは承知の上、でもネットや本などを読むと「やっちゃえばできそうじゃない?」。
元々が楽観主義、やらないで後悔するよりやって後悔したい派。 ということで「RC1棟買っちゃいました」。
その後、法人設立、さらにもう1棟買い増し、そして2012年2月に晴れて独立! 今は勝手気ままな自由人を満喫(?お金はないけど^^;)しています。

2015年11月26日

ここに来て問合せが急増中

いまだ空室が埋まらないシェアハウスですが

「年末だから?」

問合せだけは引き続き好調です。

直近のアクセスもこんな感じ。

access.jpg


ただ、ハードルを下げた分だけ問合せの質も相対的に下がっています。

先日届いた問合せは

こんばんは。
はじめましてXXXって言います。
○○○見て、メェルしました。
まだ、お部屋は空いてますか?


固有名詞以外、原文そのままです。
う〜〜〜〜ん。
いかにもダメそうでしょ?(^^);
出合い系じゃないんだから。
一応、返事は書いてみましたがやっぱりというか、、、、

それでも、絶対数が増えている分だけ可能性のある方からの問合せもあり、昨日もお一人案内をしてきました。
ただ、この方は最初から「短期」希望。

ちょっとディフェンスラインを高めに構えながらメールでやり取りしていたのですが、文面からはちゃんとした社会人っぽく感じられたので、数ヶ月分の現金に目がくらみ(^^); 案内だけしてきました。

お会いして短期の理由は確認できました。

「この時期(年末〜春)だけ仕事が異常なまでに忙しい」

どうやら旅行会社系にお勤めのようです。

物件の隣駅が職場らしいのですが、自宅は東武東上線の奥のほう。...( = =)

東武伊勢崎線〜JR武蔵野線〜東武東上線、ドアツードアで2時間コースってとこですかね?

平時はそれでも通勤圏ということで通っているそうなのですが、この時期になると公共交通機関で自宅に辿りつけないことも多いそうです。

なのでこの時期だけ短期でアパート/マンションを借りたこともあるそうなのですが、最初から短期だとどうしても思うような物件に巡り会えないということで、今年は私の物件にたどり着いたようです。
こういう理由からの需要もあるんですね。

これで決まればそれでもいいですし、仮に決まらなかったにしても、次の方が控えています。
その方のほうが緊急度が高く、長期入居も期待できそうですが、、、、

「FIFO(先入れ先出し)」

をビジネスの原則にしているため、まずは先の方からの回答を待つことにしています。


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posted by まるし at 16:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月21日

Airbnbどころかゲストハウスも、、、

Airbnbは不安だからゲストハウス、というスタンスの私ですが、そのゲストハウスすら

「開業NG」

ということが発覚しました。

薄っぺらい私の認識では

・保健所
・役所
・消防署

この3つへ届け出〜許可を得れば開業できる、特に京都は東京と比べると遥かに緩いから開業は楽、と理解していたのですが、、、、

「用途地域」

この壁があることを教えてもらいました。

用途地域、宅建で勉強しましたねぇ。
ほぼ何もできない第一種低層住宅専用地域からゆるゆるの商業地域まで全部で12種類あります。
この中でゲストハウス開業が可能なのは

・第一種住居地域
・第二種住居地域
・近隣商業地域
・商業地域

この4つだけということを今さら認識させられました(準住居地域、準工業地域もOKという説もあり)。

対して1号物件の所在地は、、、、

「第ニ種中高層住宅専用地域」

はい、アウトッ!

こうなるともう費用回収どころではなくなってしまいますね。
となると、、、

「だったら改修する前に売っちゃたほうが、、、」

色々と考えることは尽きませんね。


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posted by まるし at 08:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月19日

Airbnb、私はやりません

(閣下がネガキャンやれって言うから、、、)

排水管刷新必須の1号物件。
業者からの見積りはまだ1社からしか届いてないので、検討するだけでももう暫く時間がかかりそうです。
とにかく何らかの形で工事をするとして、そのあとはその工事費用を何らかの形で回収しなければなりません。

現状の家賃では今の生活を維持するだけで終わってしまうため、この工事費の穴埋めはできません。
なんだかんだいいながらも稼働率だけは高いため、空室を埋めるという選択肢もない、今の入居者様の家賃を上げるわけにもいかない。

そこで考えているのが

「空室を順次ゲストハウス化」

幸いにも物件は京都。
インバウンドをターゲットにすれば、私の寿命ぐらいはまだまだ需要はあると思っています。

仮に今の家賃が1DKで50,000円とします。
そこに2段ベッド2つで4人用
1ベッド2,000円x4=8,000円
稼働率70%でも1ヶ月168,000円

ほら、もうボロ儲けじゃないですか。

と言っても、私が直接手を出すことは考えていません。
距離の問題もありますし、文化や言葉の壁もあります。
なので、私の立場はあくまでも家主として

【京都でゲストハウスをやりたい店子募集】

という形で運用を検討しています。

50,000円の家賃を70,000円にしても、ベッドを3つにすれば机上の計算で252,000円ですからね。
それを2部屋、3部屋貸しだせば店子も十分ペイするでしょう。
一人2,000円じゃなくて2,500円にすれば、、、計算するだけならいくらでも電卓を叩けます。

私のほうはこれで家賃3割増し、借り手のほうも、このぐらいの数字なら成立するのではないかと考えています。

でもそこで私が重要視しているのは

「法令遵守」

きちんと届け出さえすれば、ゲストハウスに対して比較的規制の緩い京都なら開業は可能だと思います。

逆に「法令遵守」もへったくれもないAirbnbに関しては、今のところ認めるつもりはこれっぽっちもありません。
グレーゾーンというか、まともな法整備もされていない現状では、いつどっちに転ぶかわからないので恐くて手が出せないと思っています。

ただでさえ、もはやレッドオーシャン。
儲ける人はもうとっくに費用を回収して、いつでも逃げれる状態になっていると思います。

まとめて3部屋貸したのに、ある日当然、様々な理由により

「やっぱりやーめた」

と言われても困ります。

また、事故や事件が起きた場合の対応も不安でしかありません。
いつでも誰でもアンダーグランドで始められるAirbnb、犯罪や脱税の温床になってしまうことも否定できません。

まあ、正直なところ、リスクはどっちも同じだと思います。
であれば、正規に行政に認められたゲストハウス、そっちのほうが私は信用できます。


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posted by まるし at 13:08| Comment(0) | TrackBack(0) | 1号物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする