2015年10月30日

決済!

人生の中で来た回数は楽に両手で足りるだろう、ほぼ未知のエリア。

IMG_0441.jpg


渋谷すら行かない私にとって、そこからさらに東横線に乗って「オシャレな街」にわざわざ行くような人間ではありません。
でも今日は行くしかありません、相手指定の金融機関ですから。

今日は

「相続案件」

の決済でした。

私の親父とその弟妹5人で相続した23区内の超川上物件。
まずは私が手をつけるべく

「路線価−解体費用で売ってくれないか?」 → 即却下 orz

仕方ないので、できるだけ高く売るべく、間に入って「コンサル料」をいただく作戦に切り替えました。
そこから約3ヶ月、瑕疵担保から何から何まで無し無しという契約で売却が決まりました。

買主様は、これから更地にして実需向けの戸建てx2を春までに完成させるそうです、早っ!(@_@)

今日を持って、我が一族の土地ではなくなってしまいましたが、、、、ノスタルジックな思いに浸っている人は、私を含めていないようです。(^^);
関係者全員の目が

「¥_¥」

まあ、これでよかったのでしょう。


ゼロから始める不動産投資
市川 周治
KADOKAWA/中経出版 (2015-08-18)
売り上げランキング: 5,525

posted by まるし at 21:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月29日

法外な価格で落札された物件は今

ここ数日のバタバタ仕事の中のひとつとして、この日は数年ぶりに電車で実家に行って来ました。
車なら今年も何度も顔を出していたのですが、電車では超久しぶり。

反対側はまだ商店街らしき雰囲気が残っているのですがこちら側は、、、

IMG_0420.jpg


やってる店ねーし。(@_@)
元々こちら側に流行っているお店はありませんでしが、それにしても、、、。
少子高齢化をまざまざと感じさせられる風景ですね。

戸建てやマンションはバンバン建ってますがそんなに需要があるのかは???
実際、昭和のアパートはガラガラでした(たぶん家賃は3万円ぐらい)。

そんなこんなの市場調査をしながら実家に行き、用事を済ませてたら長居は無用、そそくさと退散です。
その帰り道、ふと思い出した

「法外な(としか私には思えなかった)入札価格で落札された戸建て」

の現状を見てきました。

この物件、私の値踏みでは1100万円が限度。
当時、向かいの中古住宅が1980万円でも売れていませんでしたし、シェアにして運用するにしても家賃の取れないエリアなので、このぐらいが限界と考えていました。

しかし落札価格は驚愕の(@_@) 2000万円オーバー!(法人が落札)
確か落札したのは7月ぐらいだったかと記憶しているのですが、その物件の今は、、、

IMG_0421.jpg


雑草は刈られていましたが、それ以外に手を入れた様子はありませんでした。
外壁塗装などをした様子もないし積極的に売り出している感じでもありません、、、放置?

何か変化があったら現地調査員(ジジババ^^;)から報告してもらいます。



posted by まるし at 09:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月28日

法人にもマイナンバー

今まで暇だったのに、今週から来週にかけては急に仕事がたてこんでいます。
仕事が平準化できないのはストレスが溜まりますが

「毎日ず〜っと暇」

よりはマシなので、前向きに受け止めることにします。(^^);

さて、直近の仕事に向けてあれやこれや準備しなければならない、そんなときに1通のお手紙。

IMG_0415.jpg


今、話題のマイナンバー。

我が家にはまだ個人のマイナンバーの通知は届いていませんが、そもそも存在することを認識していなかったこっちが先に届きました。

IMG_0416.jpg


法人にもマイナンバーがあるんですね。
制度の主旨を考えれば当然か、、、。

基本的に私はマイナンバー制度に賛成です。

「個人情報が漏れる」
「人を数字で管理するなんて」

あれやこれや文句を言う人もたくさんいますが、、、、大した個人情報もないのにみんな騒ぎ過ぎ。
プライバシーの侵害というのであれば、そもそも現状をどう理解してるんですか?と聞きたいです。

そもそも個人情報なんて今でもダダ漏れですよ。
漏れたところで生命の危機にさらされることなんてほぼほぼないですし、あったらそれは大きな犯罪でしょう。

それよりも、今まで把握できなかった所得を正確に把握し、きっちり法に則って納税させる(歳入庁も必要だと思うけどなぁ)。
また、何かあったときには迅速にサポートする、そちらのほうがよっぽど重要だと考えています。

大震災時にこの制度が稼働していれば、もっと楽にできていたこともたくさんあるでしょう。

制度を管理している機関への不信/不満はたくさんありますが、まずはシステムが早期に稼働、普及することに期待しています。


5年で引退できるセオリー破りの不動産投資
徳田文彦
ぱる出版
売り上げランキング: 24,894

posted by まるし at 11:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月16日

自宅を法人に売却することを検討してきた結果

水面下で進めていたプランのひとつが

「自宅を法人に売却」

でした。

その狙いは

・自宅の建物だけを法人に売却し、今後の修繕費用等は全て経費処理にする
・何より市場での競争がないので計算式どおりの金額(=簿価)で買える
・個人としては法人からの売却代金が手に入る

今の加熱した市場では思うよな金額で買える物件がないため、このプランを実行すべくここ数ヶ月動いていました。

やることは

・売却は建物だけとする
・価格は簿価
・売却後は自分個人が法人に家賃を払う
・土地は逆に法人から賃料をもらう
・税金対策として「土地の無償返還に関する届け出」をする

顧問税理士とも相談しながら方針を決め、動いてきました。

しかし、、、結果としては思うような結論にならずに挫折することとなりました。orz
一番の理由は

「メリットが出せないから」

まずは現在住宅ローンを利用している金融機関に相談しました。
今の路線価よりも住宅ローンの残債のほうが少ないため、土地を担保にローンを引き直すことができないかを打診したのですが、結果は「NG」。
理由は

「土地だけ/建物だけを担保に融資はできない。やるなら土地+建物を法人に売却、それなら融資の検討は可能です」

しかしこれは余計に面倒なんです。
知らない他人から不動産を買うのであれば時価で買えばいい話しなのですが、自分個人の不動産を自分の法人に売る(または買う)場合にはかなり面倒。
しかも、安く(または高く)売買できないのです(できるけど個人または法人に重税が)。

ならば次は、と法人のメインバンクに相談。
上記と同じように「建物だけに融資」をお願いしたのですが、、、

「担保保全のためには土地は必須」

「その代わり、、、土地は個人が担保提供してくれるという前提で融資をすることは可能」

との回答を得ました。

それならできない話しではありません。
がしかし、、、メリットがありません。

結局、このスキームでは当初の予定であった「建物を簿価で買う」ことができません。
まず、現在の住宅ローンの抵当権を消すためにローンの全額返済をしなければなりません。
ということは、その金額(ローン残高)で法人のメインバンクに借換えするようなもの。

でもこれは「建物」に対しての融資です。

簿価<ローン残高なので、これでは個人に利益が発生してしまい、個人で納税の必要があります。
また、法人としても不動産取得税が発生してしまい、個人/法人ともに

「税金を払うだけ損」
「法人としては予定より高い金額での物件購入」

これではやる意味がないんですよねぇ。

結局、このスキームを成立させるには、現在の住宅ローン残高−簿価分のキャッシュは最低限持っていないとできないんですねぇ。
もう数年は辛抱してキャッシュを貯めろ、と。

ということで、当初からの目的である

「法人としての物件取得」

は、また振り出しに戻ってしまいました。(T_T)

でも市場からじゃまだ、、、物件が安くなるのはいつ???


今すぐ妻に不動産投資をさせなさい
菅原 久美子
KADOKAWA (2015-10-17)
売り上げランキング: 13,052

posted by まるし at 13:42| Comment(4) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月11日

昼の現地調査

夜だけでも雰囲気は伝わってきましたが、一応、昼間も見てきました。

IMG_0196.JPG


正直な印象は

「夜の時ほど怖くない」

IMG_0197.JPG


IMG_0195.JPG


やっぱりかなりのボロ、残置物もたくさんあり、貸すまでにはかなりの費用がかかりそうです。

その費用も見込み

「実勢価格程度なら」

と思っていましたが、、、、それではペイしなさそう。

近隣の家賃相場から考えると、お金をフルにかけてしまうと利回り6%ぐらいにしかならなそうです。orz
1種低層で50/100の旗竿地、更地にしても難しいでしょうね。

もうちょっとよく考えないと、、、。


知らないと取り返しがつかない 不動産投資で陥る55のワナ
小林 大貴
総合法令出版
売り上げランキング: 699

posted by まるし at 10:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする