2015年09月29日

最近の出来事

ちょっと間が空いてしまいましたが、、、、安心して下さい、生きてます。

ここ1週間以上、色々とドタバタしつつも結果が出ていなかった状態だったため、なかなか書けずにいましたが、、、今もまだ結果が出ていません。(^^);
いつになったら結果が出るのか?のため、現時点での中間報告的な更新をしておきます。


1)日銭稼ぎ

不動産以外の本業?のほうがこの2ヶ月パッとしていなかったため、テコ入れしていました。
簡単に言うと「海外向け専門某カテゴリーのネット通販」をやっているのですが、商品の表記方法から利益率までを全て見直していました。
その結果、やっと注文が戻りつつある状態です。

日々の家庭の生活費は1号物件の収入で賄っているのですが、それではカッツカツ。
私の食事代〜遊興費はこの通販業の利益から捻出しているのですが、ここ2ヶ月は仕入れだけが増え(=在庫と支払いも増え)、回収がほとんどできていない状態でした。orz

「ニッパチは売れない」ということは肌で感じていたのですが、さすがに9月も売れないとなるとかなりのダメージ。

使っているサイト(ebay)側の根本的な問題もあってかなり苦戦していたのですが、ここ2週間ぐらいかけて問題を避ける方向に舵を切り、ついでに価格や表現の見直しも行ってやっと受注が戻りつつある状況です。

あまりにも日銭が稼げないので

「バイトでもするか!?」

初めて電気工事士としてのバイトを探してもみたのですが、、、、

・日給1万円
・週5以上
・長期

無理!
週1、2でお手伝い感覚のつもりしかないので、週5なんて絶対できません。
ガテン系?のお仕事をやって日給1万円なら、本来の業にそのマンパワーを費やしたほうがマシ、ということで上記作業に勤しんでいました。

週1、2、または不定期に数時間だけ電気工事のお仕事、というお誘いがあれば5000円ぐらいで受けますのでご連絡下さい。m(_)m
(ただし、腰に爆弾を抱えているので重い物(エアコン等)は持てません^^;)


2)シェアハウス

空室が出てから再募集をかけてきたのですが、なかなか反応がありませんでした。
そこでこちらもテコ入れ。
家賃を下げずに入居のハードルを下げることを狙い、保証金の見直しを行いました。

今までは保証金として家賃1ヶ月分を預かることにしていました。
退去の際にはクリーニング費用として1万円(税別)を償却、残りは全額返金していたのですが

「だったら1ヶ月分預からなくてもダイジョブじゃね?」

ということで

「42000円→15000円」

大幅値下げを実行。

するとどうでしょう、アクセスが格段に増え、問合せもポツポツと入るようになりました。
ただ、、、やっぱりハードルを下げると問合せの質もガッツリ下ります。(^^);

社会人としての立ちふるまいが出来ない方はお断りなので厳選して対応中、現在お一方だけ内見の方向で話しを進めています。

まあ、そのうち何とかなるでしょう。


3)1号物件

最大の問題はこちら。
かなり大きな時限爆弾になりそうです。

たぶんですが、地中埋設管(汚水及び生活排水)の劣化がひどく、掘り返してごっそり交換しなければならなくなりそうです。(T_T)

部屋の下を通っていること、工事スペース確保と安全の観点から1Fの6部屋は全戸一時退去も必要かも!?という恐ろしい状況です。

費用はざっくり1000万円前後でしょうか???
大問題です!(@_@)

購入してから満5年、もはや瑕疵担保もへったくれもありません。
そこで、売主(中間登記省略業者兼火災保険の代理店)に対しては、情に訴える作戦に出ています。

・購入初年度から毎年様々な不具合があった
・都度、費用をかけて対処してきた
・しかし根本的な問題であれば焼け石に水、意味はなかった
・一部だけでも(本音は半分以上)保険で何とかできるよう対処して

当時の担当者2人や宅建主任者はもはや退職、私の電話を取った方にとっては交通事故のようなものですが、、、逃しませんよ。

その方も

「個人的には何とかしてあげたいと思います」

と、早速一人で現地まで確認しに行ってもくれました。

あとはどう転ぶか、、、、

何かいい作戦をお持ちの方、教えて下さい。m(_)m


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2015年09月17日

シェアハウス入居者様からのメールにドキマギ

入居者様の転勤のため空いてしまったシェアハウスの1室ですが、全く反響がありません。orz

自分で作っているホームページへのアクセスは、、、、Zzzz。
シェアハウス募集サイトのうちの物件のアクセスも以前よりだいぶ減っています。

まあ、原因はわかっているんですけどね。
最大の理由は2年前ぐらいと比較すると圧倒的に物件が増えていること、そして競合に増えるに伴って価格競争力も小さくなっていること。

私だって、好んであんな場所(失礼^^;)には住みません。
選ぶ最大の理由は

「安いわりにキレイで必要なものが揃っている、生活にも困らないそう」

かつ

「あの場所でも通勤に苦じゃない」

という限定された層。
その層の選択肢のひとつ、重要な項目である「安い」が脅かされている以上、アクセスが減るのも当然だと思います。

最近は最初からシェアハウスとして売り出されている物件も多くなってきました。
素人になればなるほど、利回りがよく見えるそんな物件に手を出しちゃうんでしょうね。
そんな物件、ババ抜きで言えばババなのに。
まあ、今じゃババじゃない収益物件を探すほうが大変ですが、、、。

そんな状況なので

「じゃどうする???」

とりあえず何もしません。(^^);

空気を埋めていてもお金の回収ができないことは百も承知。
でも、家賃を下げる=属性(&社会適合性)の低い方の可能性が広がってしまいます。

一旦入れてからあとで揉めるのが一番面倒。
だったら、普通の方からの申し込みをじっと待つほうがいいと思っています(競争力がないのに普通の方の申し込みがあるかは別として、、、)。

これでもう2室も順次退去なんてことになったら慌てますが、今暫くは静観です。

そんなときに、夏から入ってくれた方から一通のメールが。
まさか、、、( ̄△ ̄;)エッ・・?

ドキドキしながらメールを開いてみると

「10月頭から約1ヶ月、長期出張で家をあけます」

(*゚ロ゚)ハッ!!

「でも11月上旬には戻ってきます」

ε-(´∀`*)ホッ

「もちろん家賃も払います」

v(。・ω・。)ィェィ♪

長いこと部屋をあけるための連絡でした。
そんなことを聞いて、家賃払ってくれてありがとうで済ますような私じゃありません。

お金に余裕があるなら、そもそもシェアなんて選びません(あえて人のぬくもりを求めて選ぶ人もいるでしょうが)。
であれば、、、

「不在なら光熱費分はオマケします」

いい人ぶりたいんです。(^^);
その結果、入居期間が長くなるならそっちのほうが私も助かりますからね。
もちろん、相手も喜んでくれました。
あと5年ぐらい、ずっと住んで下さい。m(_)m


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2015年09月15日

相続物件、売却

以前に何度かここで取り上げた相続物件。

23区内とは言え、駅からは微妙に遠く、何とも垢抜けない(それが魅力でもある)エリアにある私の祖父母の家だったところです。
生涯独身でずっとそこに住んでいた伯母がその家を一人で相続していたのですが、その伯母も年始に残念ながら他界。

法定相続人である伯母の弟妹(私の父も含む)5人で協議した結果

「売却」

となりました。

路線価程度で売ってくれるのであれば、私の法人が買うことも検討したのですが、多くの相続人の目は

「¥マーク」チャリ〜ン

こりゃ格安での譲渡はないと判断し、であれば私の懐に少しでもお金が落ちる作戦に切り替えました。
ということで、私が全権を持つ代理人としてコンサルという形で絡むことに。

そこから約3ヶ月、このたびやっと契約がまとまりました。

IMG_3180.jpg


条件は全て無し無し。
融資特約、境界復元、再測量費用、残置物撤去費用、建屋解体費用、地中埋設物、その他の瑕疵等、全てなしという契約で、私の信頼する仲介業者にまとめてもらいました。

売価は路線価+1300万ぐらい、大満足です。

私の幼少時代の思い出の場所ではありますが、その記憶は心の中にしまい、その対価を受け取っておきます。(^^);


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2015年09月11日

自然には勝てない

昨日(北の方にとっては今日)の大雨、不安になっていた方も多かったのではないでしょうか?

以前、私が購入を検討していた「滾る物件」。
ボロボロなのに満額で買われていった物件ですが、その物件の目の前は川。
そしてその物件の場所は、、、、実は昨日「水没」で話題になったせんげん台でした。

あんな天気で川沿いの物件を持っていたら気になって夜も寝れなかったでしょうね。

うちのシェアハウスはせんげん台のお隣の駅ですが、水害が出るような場所ではないので問題はなかったようです。
(京都は全く問題ないので気にもしてません^^;)

微妙に遠い物件ですが、土地勘がある分だけある程度イメージできるのはよかったです。
(せんげん台が水没するのはもはやイベント)

振り返れば、今年になって検討した物件の半分以上は川(水路含む)沿い。
川の横は土地が引っ張られるんで地盤が傾くことも多いんですよね。
そう思うと、買わなくてよかったと納得もできます。

買えないって見方もありますが(^^);、無理して買う意味はありません。

「今の市況でも探せばある」

という方もいますが、、、そりゃあるでしょう。
でも、、、、ハズレだらけの中でアタリに「見える」ような物件をあえて選ぶ意味、私には感じません。
そんなの市況が戻れば「ほぼハズレ」に見えてしまうようなものでしょう。

ということで、今は静観し、別のことを進めています。
やっていることは「法人で物件を購入」することですが、ちょっとトリッキー。
競争はなく値段も固定なのですが、色々と寝技が必要な作業。

そちらはもうちょっとで話しが見えてくると思うので、決まったら報告しますね。


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2015年09月03日

作ってみた

正式に

「賃貸住宅管理業」

に登録されたことにより責任と義務は発生します。

その義務のひとつが標識。
早速作ってみました。

IMG_3075.jpg


エクセルで作ってA3ノビぐらいの紙に印刷でもOKのようで、ネット上にはそれ用のテンプレートもありましたが、、、
宅建試験に不合格の経験から一度こんなものをオフィスに掲げてみたいと憧れ?ていたので、ついついお金をかけて発注してしまいました。(^^);

ネット上で探したところピンキリだったのですが、その中でも安いと思える業者(8000円台)に発注しました。

また、名刺にもシンボルマークと登録番号を印刷したものに切り替えました。

正直なところ、この制度にどこまで意味があるのか???

・試験はなく登録義務もない
・登録は申請するだけ(それなりの書類は必要)
・登録されれば義務と責任は発生する
・一般的は認知度は???

それでも、個人事業(企業)としての裏付けが全く無いため

「業としてきちんとやってますよ」

というアピールのひとつにはなるかと思って登録してみました。

この業の業界団体も作られているようですが、、、それこそ意味がないと思っているため、そっちには参加しません。



posted by まるし at 10:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする