2015年07月30日

ずぶ濡れになりながら物件調査

キャッチーなタイトルなんてそうそう思い浮かばないので今日は普通に。(^^);

ターゲットを元に戻したことにより、候補となりうる物件はいくつか出てきました。
でもこちらは相変わらず「鬼指し」なので、そもそも交渉できる物件はそんなにないんでしょうけど、それでも土俵に上がらないことにははじまりませんからね。

今週もいくつか問合せを行い、まずは1軒見てきました。

IMG_2730.jpg


東京都西部、練馬区から外れた先。
のどかですねぇ。

このときはまだ晴れていたのですが、、、、途中からゲリラ豪雨に見舞われてしまいました。orz

物件は駅から徒歩5,6分。
木造築40年強の2階建て。

IMG_2737.jpg


ただ、1Fと2Fは完全にセパレートされており、2Kx2の間取りになっています。

IMG_2736.jpg


IMG_2739.jpg


取ってつけた感しか感じない防水パンだけでなく、便器も浴槽も未使用。

「ちょっとでも高く売りたい」

って意志を感じますけど、、、だったらバランス釜自体を直したほうが、、、、。(^^);

IMG_2741.jpg


古い割には中はまあまあキレイでした。

IMG_2743.jpg


1F、2Fともにベランダスペースがあり洗濯物干しにも困らないですね。
(今はジャングル状態ですけど^^;)

南側には石神井川。
間に歩道もないので人通りもありませんし、日当たりも十分。

ただ、川沿いということは、、、、土地が引っ張られちゃうんですよねぇ。

IMG_2747.jpg


奥の雨戸が本来のもの、手前のサッシはあとから矯正して直したんでしょうね。
川に向かって地盤が沈んでおり、その差約2cmってとこでしょうか?

部屋にいるときになかなかの違和感を感じました。(^^);
1Fも2Fも同じ状況、これを直すのにいくらかかるんでしょう?

築古木造なのであえて直さない、って選択肢もあると思いますが、となるときちんと告知して家賃を下げることになりそうです。
家賃を下げると属性も下がるでしょうから、、、、う〜ん、色々と計算が合わない。

路線価で売ってくれれば考えなくもないですが、現在の売り出し価格は値下げして路線価の3割強。
あと3割まけてくれるとは思えませんし、そこまでしなくても買い手は見つかるでしょう。

とりあえず「路線価なら考えます」と伝えて撤収してきましたが、まあ無理でしょうねぇ。

ゲリラ豪雨と蒸し風呂状態の部屋でTシャツがビショビショ。(T_T)
帰りの電車のエアコンがキツかったです。

さあ、懲りずに次の物件!


はじめて不動産でお金を稼ぐ。
畑中 学
秀和システム

posted by まるし at 15:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月28日

モード反転。裏コード、ザ・ビースト

エヴァンゲリオンのマリのセリフでアクセスが増えないかの検証です(嘘)。



毎日凝りもせずに物件調査を行っていますが、、、、箸にも棒にもかからない状態です。
そもそもキャッシュがないので指すしかないのですが、この市況では、、、、

問合せをしても「売れちゃいました」「満額入ってます」「指値には応じません」

そんなことが続いているので、ふと頭に浮かんだのがエヴァンゲリオンのヒロインの一人、マリ・イラストリアスのこのセリフでした。

「このままじゃ勝てないな…よし、試してみっか…人を捨てたエヴァの力、見せてもらうわ…モード反転、、、」
(こっちも本業なのでそれなりに知識があります)

エヴァでは反転して強くなりましたが、私は、、、弱くなると言うか、狙いを元に戻そうかと思います。

牛歩で一歩一歩の事業拡大では、それなりの収入を得るために時間がかかりすぎるため、今年になってからは、レバをかけて少し大きめの物件を狙ってきました。

-法人としては4期連続黒字を達成
-メインバンクも融資にはノリノリ(でも積算見られちゃう^^;)。
-新規金融機関の開拓も考えている

しっかり計算できれば融資は引けると思って動いていたのですが、、、金額と時間で買い負けちゃうんですよね。
ただでさえ高騰している今の時期に、あえて無理をしてまで買う意味もあまりありません(負け惜しみ)。

今年の春の終わり「滾る物件」として調査していた物件も、いつの間にか売れていました。
両手、満額らしいです。
あの物件を満額で買うって、、、はじめから「ハズレ」って書いてあるくじをあえて引くようなものだと私は思うのですが、、、、。

ということで、、、レッドーオーシャンから一時撤退して、今の時期は少しでも青いところを探そうかと思います。
その結果、、、結局のところ以前と同じターゲットになっちゃうんですけどね。

・都内なら西の方(それでも厳しいので結局埼玉南部?)
・1000万クラス
・リノベしてシェア

結局牛歩戦術復活です。orz
でも、リノベ費用はどこでやっても大差ない、だったら家賃が高いエリアのほうがいい(土地も高いけど)、ということでできるだけ都心に近いところにします。

それでもなかなかないのですが、少なくても競争率は下がりそう、そこに期待するしかありません。

「じゃあえて買わないってのは?」

その選択肢はないですねぇ。

「失敗が怖いから何もやらない」

というのでは、現状維持以下。
現状を維持できる保証だって誰にもないのですから。

既にサラリーマンを辞めた身、何だかんだ言いながらも4年も生きてこれているので、今後も

「当たって砕けろ!(砕けるつもりはないけど^^;)」

の精神で、とりあえず動いてみます。



posted by まるし at 18:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月24日

不毛なボロ物件調査

普通の物件では競争に勝てない身分としては、裏街道を突き進むしかありません。orz
それでも融資を使う以上、再建築不可や建ぺい率/容積率オーバーにも手を出せませんので、となると残された道は

「誰も手を上げない売れ残り物件」

ぐらいしかありません。

まあ、そんな物件ですら今の市況では興味を持つ人も多いはずで、それでも売れないということは○X△□。
今日もそんな物件に果敢にチャレンジしてきました。

IMG_2639.jpg


こちらの物件、昭和48年築ということになっていますが、それにしては朽ちっぷりが激しいです。

IMG_2641.jpg


実はこのエリア、この昭和48年〜昭和50年代前半まで、この近所に月一以上で来ていました。
このビルの隣の隣の銭湯(今はマンション)にもよく通っていました。
なので、この景色は幼少期から見ていたはずなのですが、、、な〜んにも覚えていません。(^^);

IMG_2642.jpg


1Fは、元々ついていたはずの階段が外され、わざわざ鉄製の階段が別にかかっていました。
さらに右の壁はブロック積み。
以前は抜けていたのかな?

IMG_2645.jpg


2F〜4Fは1LDKにでもすれば、近所のおぼっちゃま医大生に貸せる?
または、全部シェアにしてしまえば、収入は倍ぐらい増えそう、、、な〜んて考えながら見ていました。

登記上の種別は「住居」「寄宿舎」「作業所」なので何ならこのままでも?(ブラック?)

IMG_2646.jpg


屋上も見事なまでの放置ぶり。
でも直せば看板収入も得られるかな?

給排水管を新規で引き直し、水道は直圧にして、大規模修繕して、中は全てリノベーションして、、、どうしたって無理!
費用が合いませんね。

まずは耐震診断でNGを食らいそうな現状です。
このエリアは、緊急なんちゃらかんちゃらに指定されており、耐震がどんどん厳しくなる方向のようです。

数年前から話題の「リファイニング」で何とかならないかとも思っていたのですが、そもそも使える部分がとてつもなく少なそうです。

それでもキャッシュを持っていて

「コンプライアンス?何それ美味しいの?」

的な人ならサクッとやって数年で投下資本も回収してバイバイ、な〜んてこともできるのでしょうが、私には到底できません。

お値段的にも路線価の1.5倍ぐらい、何をするにも合いませんね。



posted by まるし at 16:55| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月22日

押しに負けて内見

先日、外からだけ見てきたいくつかの物件。

そのうちの1件の仲介会社から電話がかかってきました。

「価格は相談に応じますので、せめて一度内見だけでも!」

こちらとしては、指値が出来なければ見る価値もないというスタンスなのですが、相談の応じるとのことだったので、見るだけは見ておこうと思い、サクッと内見してきました。

IMG_2589.jpg


前回は気づかなかったのですが「連棟」でした。orz
角地からニコイチになっているのですが、こちらは「じゃない」ほう。

中は思っていたよりキレイでした。
うちのシェアハウスの最初の状態から比べれば100倍いいですね。

IMG_2600.jpg


IMG_2596.jpg


IMG_2595.jpg


庭付きです。v(^^)v

IMG_2603.jpg


ただ、この庭へのアプローチは限定された1部屋からのみ。
外から回って入ることは不可能なため、シェアとして使うとこの部屋の入居者の専用庭になります。

IMG_2599.jpg


IMG_2605.jpg


2Fは振り分け、収納スペースもあるので、1Fの1部屋と合わせて3部屋として運用可能でしょう。

ベランダも限定1部屋の入居者のみ。

IMG_2607.jpg


見た目はアレですが、直せば使えるでしょう。

ただ、、、、

IMG_2608.jpg


なかなか立派な雨漏り跡があります。
構造から想像するに、繋がっているお隣さんの屋根とこちらの屋根の最下点の合流部。
これを直すにはお隣さんの許可や、下手をすればお隣さんの屋根ごと直してあげる必要がありそうです。

将来的にお隣さんも買えれば、角地にどーんとマンションを建てるということもできるかも知れませんが、、、いつになるか?そもそも売ってくれるかもわかりません。

この物件の最大のメリットは

「自宅から徒歩圏、駅からも徒歩10分以内、徒歩3分以内にセブンイレブンとファミマあり」

この距離なら自主管理も楽そうです。

屋根の修繕費用、リノベ費用の見当もつかないのですが、、、路線価並で指すだけ差してみましょうかね?
売価の4割引きぐらいになっちゃいますけど。(^^);


空き家は使える!戸建て賃貸テッパン投資法
技術評論社 (2015-07-15)
売り上げランキング: 2,110

posted by まるし at 18:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月19日

不毛な現地調査

競い負けるのはわかってます。
競争がないにしても指値で撃沈することもわかってます。
でも、動かないことにははじまりませんからね。

今週は、以前から売り出しがかかっているのに一向に売れる気配のなさそうなこんな物件や

IMG_2561.jpg


築浅はいいけど利回りがとっても低いこんな物件を

IMG_2558.jpg


をサクッと見てきました。
が、、、琴線には触れませんねぇ。
もっと安けれりゃ検討しますが、そのより高いところで決着してしまうでしょう。

今は完全に売り手市場。
同じ土俵で戦うには無理があります。

なので違う土俵も狙っているのですが、、、、

IMG_2556.jpg


売主サイドが

「今のうちに高く売りたい!今ならそれも可能」

そんな空気が流れている間は難しいでしょうねぇ。

「今人気のシェアハウスで利回り10%強!」

おいおい、シェアで10%じゃ旨味ないですよ。
そこまで無理な間仕切り、家賃設定しないと売れないようじゃ、戸建てに関しては土俵に上がれる可能性がありそうですね。

「小さい物件からコツコツと」

だと事業拡大スピードが合わないと思って静観していたのですが、今の市況だとここしかチャンスがなさそう(それでも限られるけど)です。

秋風が吹くまではこっちに注力するしかないんですかねぇ。

IMG_2554.jpg


あっ、これは違った。(^^);
順調に事業拡大しているところはしてるんですねぇ。


空き家は使える!戸建て賃貸テッパン投資法
サーファー薬剤師
技術評論社
売り上げランキング: 4,057

posted by まるし at 10:00| Comment(2) | TrackBack(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする