2017年03月18日

祝!満室復帰!と思いきや

やっと満室復帰しそうです。

まずは昨年秋から空き続けていた「完全リノベーション」の部屋。
地中埋設排水集合管の刷新に伴い、部屋の半分以上を削らなければならなかったため、室内の半分は床がない状態に。
3点ユニットも解体する羽目になったこともあり、その原状回復にあたっては

「この際、自分がやりたいイメージのモデルルーム化」

を目指し

・3点ユニットをセパレート化
・2DK(DKは激狭)→1LDK
・キッチン入替え
・室内洗濯機置場

を実現しました。

遠隔地であったこともあり、自分のイメージと多少違う結果にもなりましたが(^^); まずまず満足していました。
(ちょっと無駄に奥行きありすぎじゃん?)

DSC00775.JPG



完成後は、管理会社に近隣家賃相場のリサーチを依頼。
その結果、街の中心駅よりひとつ遠い駅の似たような間取りの木造と同じ家賃に設定しました。
この家賃は、この物件で一番高く、前回よりも8,000円アップとかなり強気。

本来、時期に関係なく、空きが出ても2ヶ月ぐらいで埋まる実力を持っていた当物件。
ターゲットは低所得層、同じ家賃でも圧倒的に広く、木造やS造ではなくRCであることをウリにしていたのですが、、、、完全にターゲット層が異なりずっと苦戦していました。

・3点ユニットでも問題ない
・部屋は多いほうがいい
・室内洗濯機置場分、部屋が狭くなったじゃん
・確かに室内はピカピカだけど家賃が高い、、、、

内見すらなかなか来ない状態に。orz
さすがにこの繁忙期を逃すわけにはいかないため、家賃を少し下げ、やっと申込みが入りました。v(^^)v

もう1部屋は、上階の排水問題があり、その修繕のためには真下のこの部屋からやるしかなかったため、なかなか原状回復に取り組めませんでした。

その修繕が終わり、原状回復に取り組もうとしたもののその見積りに激怒部材支給をしてやっと募集できる状態が見えたところで即申込み。

この間約2週間、それでもサクッと申込みが入る、これが本来の実力のはずです。

これでやっと満室に復帰したと思ったのですが、、、今度は別の部屋で退去予告。
今月下旬の退去はタイミング的にも痛いです。(T_T)

春は出会いと別れの季節ですから仕方ないのですが、、、、粛々と同じことの繰り返しをするしかありませんね。


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2017年03月11日

確定申告done

今年も3.11がやってきました。
あの日、まだ私は高属性でブイブイ言わせており、夜な夜なネオン街へ繰り出す毎日。

その日もノホホーンとオフィスで業務をしていたのですが、午後14時を過ぎて突然、当時まだほとんど聞いたことのないあのアラーム音がオフィスのアチコチで鳴り響きました。
そしてビル全体のアナウンスも緊迫感のあるもの。

「注意して下さい、非常に大きな地震を感知しました」

当時のオフィスは新宿高層ビルの44F。
それがまた揺れること揺れること。
私の席は窓際だったのですが、普段は絶対に見えない地上が見えてしまいました。

周りの高層ビルもダンシング状態、余計にビルのしなりを感じ

「折れる!死ぬ!」

と本気で思いました。

1時間ぐらいは地上で待機、その後徒歩で何とか帰宅。
家族の無事を確認しながらも高校生だった息子は学校で待機状態だったので、車で迎えに行きました。
その往復の際にTVに映っていた映像は今まで見たこともない津波の直撃の姿。

「この海岸、あのころ遊んだところじゃん。あ”〜」

私の第二の故郷でもある仙台も甚大な被害を受けていた映像でした。

そこからですね、サラリーマンを卒業して好き勝手に生きていこうと思ったのは。
そして今、、、当時思い描いていた姿とはだいぶ違いますが (^^); 何とか生きています。

さすがにブルーカラーで日々現場を飛び回っているとは夢にも思いませんでしたが、これとてまだ過程。
あと10年以内には目指していた姿になっていようと思っています。

そんな今年も確定申告が終わりました。
と言っても、この時期、巷でよく見かける「領収書の整理だ大変」「入力が、、、」「勘定項目が、、、」等々の苦労は全くありません。

私は1号物件取得時から顧問税理士と契約しています。
自分でもできるちゃできるのですが、頻繁に発生する法改正や期間限定キャンペーン?等を全てを把握するのは到底無理。
さらに、自分では思いつかないような方法で節税できる可能性もあるため、お金を払ってでも「餅は餅屋」に任せています。

そもそも、サラリーマン時代から先送りするのがイヤな性格で「今できることは今(しかも直ぐ)する」タイプ。
日々の領収書等の管理ももちろん、その日のことはその日のうちに処理することに慣れています。
入出金の全てはエクセルで管理し、それを定期的に税理士に送るだけなので苦労をしたことがありません。

そして毎年この時期になると税理士から

「今年はこんなんなりましたぁ」

と連絡が来てOKをすればおしまい、そんな流れです。

ここ数年、法人に一生懸命お布施をしていることもあり、個人としては赤字=非課税が続いていました。
去年は排水管の大規模な修繕をしたこともあり、2016年も赤字確定と思っていたのですが、税理士からの第一報は

「所得税74,300円です」
「住民税も16万円ぐらいかかりますね」

ナンデヤ!?
慌てて送ってもらった申告書を確認してみると

kakutei.jpg


何で所得が145万円もあるの???

早速税理士に確認してみると、、、

「大規模な修繕はその内容、及び将来を見越して修繕費ではなく資本的支出にしています」

確かに、物件そのものの価値を維持するためには資本的支出のほうがいいでしょう。
でもだからって所得を黒字にするのは、、、、

「将来、物件を売却される際のことを考えると、資本的支出にしたほうが節税になることは間違いないですよ」

資本的支出は資産に計上できるため、結果として売却益を抑えることができ、トータルとしてはうん10万円単位で節税できそうです。

でもなぁ、今払うのはイヤだなぁ。
待てよ、何で全額資本的支出に組み込んでるの?
約半分は原状回復費だから修繕費じゃん。

その後、税理士とすったもんだした結果

・排水管の修繕は資本的支出
・原状回復費は修繕費

本来あるべき姿で決着させることにしました。
その結果

「2016年も非課税」

決定です。

将来、物件を売却した際には20万円ぐらい支払いが多くなる見込みですがそれも仕方ない、というよりそれを希望として決着しました。


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2017年03月07日

「風が吹けば桶屋が儲かる」続き

ここ数日で急激に盛り上がっている宅配便問題。
マーケットシェア50%強を誇るヤマトがやるからニュースにもなるってことです。

流れ的にはやっぱり値上げは不可避でしょうね。
ただ、一律値上げではなく、再配達(1回目か2回目以降かは?)で追加料金ってことになる雰囲気です。

宅配便、27年ぶり値上げ=個人向け含め全面的に―ヤマト運輸

ヤマト、27年ぶり全面値上げ アマゾンと交渉入り 再配達の有料化に含み

やはりガリバー「Amazon」との交渉結果次第だと思います。
ここまで通販が一般的になった理由のひとつがロングテールでほぼ何でも揃う、そして

「Amazonプライム、お急ぎ便対応」

であることは間違いないでしょう。
まずはAmazonとの単価交渉からでしょうね。

以前のAmazonは佐川もゆうパックも使っていました。
しかし、単価だけでなくサービスも含めての競争の結果として今があるのでしょう。
ヘビーユーザーである私から見ても「ヤマトが一番安心確実」なので、何とか現状維持をしてもらいたいと思っています。

再配達さえ減らせられればドライバーの労力はかなり削減できると思います。
その配達を減らす策として

ヤマト、宅配ロッカー前倒し=再配達削減が急務―各社

今ある業者の立場から見た宅配ロッカーってどうなんでしょう?
私はとても使いづらいと感じています。
ターミナル駅なんて不便じゃないですかね?
私なら、荷物を持ち歩く時間は最低限にしたいので、自宅近くにないと意味がないと感じます。

最終形としては、今のヤマトの営業所全てにロッカーを設置させることではないでしょうか?
都度有料の再配達 or 無料の営業所のロッカーを選ばせる、、、でも現実そこまでのスペースもないので難しいでしょうね。

こんな状況を大家サイドから見ると

・セキュリティー万全
・大中小様々な大きさに対応
・誰かの倉庫代わりになって常に空きがないような使い方は許さない

そんな宅配ボックスを設置することがひとつの差別化になるかと思います。

ネット通販拡大で宅配ボックス販売も急成長。パナソニックが電気不要の新製品を4月3日発売

さらに発展させて、ロードサイド、下駄履物件の1F空き部屋をヤマト、佐川、ゆうパックに賃貸できないでしょうか?
コインパーキングやコインランドリー的な発想で活用できるような気がします。



posted by まるし at 19:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする