フリーランスを目指すオヤジのブログ

先週、自宅に帰ってみると見慣れない封筒が届いていました。
中を開けてみると、、、、

「確定申告のお知らせ」

一般的に用いられている法人設立から丸々1年後ではなく、あえて実績を作りたいがために4月末決算にしたため、このタイミングで確定申告となりました。



（写真はあえて見えづらくするためiPhoneで適当に撮ってます）

私が利用している顧問会計事務所によると、決算として便利な月は4月と10月。
このタイミングで切ることにより、役員報酬が決めやすかったりするそうです。
私としては、この法人としてボロ儲けも節税もあまり考えていないので、まあ、言われたとおりにしただけですが、、、。(^^);

ただ、この資料だけ送られてきても何をどう書けばいいのかさっぱりわかりません。
そこですかさず会計事務所に質問を送ると

・これは法人都民税の申告書
・これとは別に法人税の申告書が今月末ごろに届く
・法人は4月末決算なので6月末までに決算書提出
・全て会計事務所で処理する

とのこと。
じゃ全部丸投げで、、、。
餅は餅屋、時間をお金で処理するタイプです。(^^);

4月中に一度、この会計事務所から報告があったのですが、今の予定では1期目から黒字、数万円程度の納税が発生するとのことでした。
この費用をミニマイズするために、もう少し経費を積み上げることも打診されたのですが、ギリギリにやり過ぎて赤字になってしまっては何のための4月決算なのか、意味が変わってしまうため、まず1期目としてはこれでいくと判断しました。

目的は、近い将来、法人として融資を受けること、その手段のひとつとして1期目から黒字にすることを前提に進めてきたため、きっちり納税もしたいと思います。

たぶん5/20の午前中〜5/21午前中にかけて、seesaaに障害があり、ブログがずっと表示/更新できない状態が続いていました。
やっと直ったみたいで一安心です。


さて、共用部の電気料金の値下げを実現すべく、先日契約の切替えを申し込んだ関西電力。
その契約確認書？みたいなものが届きました。



真ん中あたりにある

「従量電灯B」

A→Bに変えるだけで月額約800円程度のコストダウンが見込める計算になっています。
とっても小さい数字ではありますが、書面の取り交わしのみで設備も何らいじらず、それでいて安くなるならやらない手はないでしょう。
これで多少なりとも手残りアップ、とりあえずやれることはやっておくという感じです。


ただ、、、、、
これが届いた先週、逆に悪いお知らせも届きました。(T_T)

「3xx号室が退去」

せっかく満室経営が続いていた1号京都物件。
裁判沙汰もありますが(^^);

「満室」

という言葉には何ごとにも代えがたいものがあっただけでに残念です。

この部屋は、9年以上も住まわれていただけに、原状回復の費用がちょっと怖いです、、、。
この部屋は1号物件の中でも2番目に広い部屋（2DK）、単なる現状回復だけでもそこそこの費用が発生すると想像します。
仮に入居者の過失があったとして、それを除いてもざっくり30万円コースでしょうねぇ。orz

この部屋は、私がこの物件を購入する前から居住されているため、当然ながら3点ユニットのホテル仕様には未対応。
その費用もかかるでしょうし、たぶん1室は和室。
和室→洋室のコンバージョンにもそれなりのお金がかかります。

必要最低限のリフォームに留めるか？
それとも今後を見越して大きくリノベーションをするか？
はたまたその中間か？
ちょっと悩みどころです。

正直なところ、そろそろリノベーションもしてみたいんですけどね。
至るところに古さを感じるこの物件。
原状回復だけで勝負するとなると家賃据置き〜ちょっと値下げ、入居者の属性は低所得者クラス。
一番のターゲットは母子家庭や生活保護者となるでしょう。

今まではそれでもいい（あえて狙っていた）と考えていたのですが、裁判沙汰があって以来

「せめて普通の方に入ってもらいたい」

という気持ちが湧き出ています。

そのためには、この部屋にもっと競争力を付けなければなりません。
単に和室→洋室では足りないでしょう。
この際、思い切ったリノベーションを行い

・セパレート（もしかしたらもうなってるかも？）
・2DK→1LDK
・ベランダ洗濯機置場→室内へ

このぐらいは最低でもやる必要があるでしょう。
ただ、、、、費用対効果が見合うかどうか？？？

仮に50万円かけても、家賃アップできるのはいいとこ数1,000円。
機会損失を考えてもワリが合わなさすぎにも感じます。

退去は6月上旬なのでまだ2週間ぐらいあります。
それまでにどんなストラテジーで進めるか？現地管理会社を交えて検討を進めていきます。

2週間のご無沙汰です。
今回もまた締め日が来ましたので、その結果報告を。



今回のピリオドでの販売本数はたった10本。
イメージ的に2週間で20本弱の販売を目指していますのでその半分、売上も5万円を目指しているので半分、利益に関しては半分以下となってしまいました。orz



ここ1ヶ月以上、パッとしない状況が続いています。
理由は明確！

「思うような仕入れができていないから」

これに尽きます。
3月までは順調に仕入れられていたのですが、4月以降は冴えませんね。

魅力的な商品の仕入れができていない
　↓
売れない
　↓
販売がないのも寂しいので競争力のないものまで仕入れてしまう
　↓
売れないから値下げ、そして値下げ合戦
　↓
低利益で捌く

こんなネガティブスパイラルに入ってしまいました。

3回分、6週間もこんな状態が続いているので、次の手段を考えてもいいころなのでしょうが、、、
既に目指している売上/利益の半年分も達成しているため別に焦ってもいません。

やり方はいくらでもあると思います。
利益率を下げて高回転、薄利多売が一番シンプルでしょう。
狙っている利益率があるがために仕入れらないだけで、商品自体は世の中にまだゴロゴロしています。

専業/本業なら焦らなければならない状況でしょうが、あくまでも「楽してそこそこ」狙いなので、今後もボチボチやっていきます。

義援金を送るという目標があるため、今後もこのビジネスモデルは継続しますが、売上に血眼になることはないでしょう。
ちなみに、この2週の売上/利益はパッとしなかったため、5月分の義援金は次の締め日で行います。(^^);

さらに、、、、
とうとう電子書籍の販売がない1ヶ月となってしまいました。(T_T)
まあ、こんな実績じゃ仕方ありませんね。
でも、やり方の基本は押さえていると思いますので、あとはやり方次第でいくらでも調整可能かと思います。
ご興味あるかたは、左上プロフィール欄のリンクからどうぞ。m(_)m