日程最終調整

今週になってやっと売主サイドから決済スケジュールの打診が来ました。 今月4週目の後半で行いたいとのことでした。 決済の前提条件として、売主側負担で 「隣地境界の確定」 があったのですが、売主/売主側仲介ともにどう動けばいいのかわからなかったらしく、ちょっと時間がかかっていたようです。 日程の連絡が来たということは目処がたったのでしょう。 これを受けて私のほうから金融機関に連絡、会議室を使わせて欲しいと依頼しました。 まあ、大丈夫でしょう。 いよいよ、ですね。 全ての保有物件を売却して得たキャピタルゲインを元に ・遠隔地→自分で管理できる範囲、ドミナント戦略 ・差別化のためのビジネスモデル実行 ・個人→法人 考えていた手段を実行する第一弾となりそうです。 ただ、今回はケーススタディということもあり、利回り的にはちょっと低めになりそうです。 できるだけ10%に近づけたいけどそこそこお金がかかりそうなので、、、という感じです。 実験台としてあれもこれも取り入れる予定のため、それなりのコストがかかってしまう見込みです。 そこはまあ仕方ないですね。 とにかく決済に向けて最終調整を進めていきます。 ところで、先日1Fのフロアプランを出したので今回は2Fを上げておきます。 これもイメージなので現実とはちょっと違ってくるところもあるかと思いますが、その際は現況優先で。(^^); 一番悩んだのが 「住居スペースを優先するか?はた…

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やっとのことでリノベプランの大枠決定(かな?)

亀速並のスピードで鋭意調整してきた新規購入物件。 ちなみにまだ決済までは至っていませんが (^^;)所有権移転後からすぐに工事を始め、年内には客付けできるようプランだけはどんどん進めています。 今回購入した(する)のは環八より内側の23区内某区の近隣商業地域に建つ築古の木造2階建て。 それをほぼフルリノベーションし、今後私がやろうとしているビジネスモデルのケーススタディとして取り組むことにしています。 (今回は売却益の消費税対策でもあるため私個人で購入しますが、運用は法人で行うつもりなのでカテゴリー的には「法人」にしています) ただ、先のブログでも書きましたが、アレもやりたいこれもやりたいのテンコ盛り仕様にしたため、予算的に破綻、そこから色々と調整した結果(テンコ盛りはほぼ同じで主に設計側で頑張っていただきましたm(_)m)、何とか予算の上限値ぐらいに入る見込みが立ちました。(*゚▽゚ノノ゙☆パチパチ 王道的に考えるならば、元々が築古ボロ物件、なのでかけるお金は最低限にして安価で回すほうがいいのかも知れませんが 「他人様と同じことをしても仕方ない」 「何のために1号物件、2号物件、そして法人保有のシェアハウスを売却したのか?」 そう考えると最優先は 「今後進めようとしているビジネスモデルを実現する第一歩」 なのでほぼほぼ私の希望(妄想)に沿う形で頑張っていただきました。 その結果としてできたフロアプランはこんな感じです。 こ…

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断捨離最終章:ひとつの歴史にピリオド

保有物件が0になって以来、不要なものを順番に捨てていったのですが、本日とうとうこちらを捨てることにしました。 2010年8月にズブの素人が3タメ業者から購入した1号物件の際にお世話になって以来、ここまで丸7年間維持していた口座ですが、今後は法人での活動が主体となっていく中ではさすがにもう必要ありません。 1号物件を購入した時点での金利はお決まりの4.5%スタートでしたが、購入から1年後の金利は「1.xx%」、たぶん当時この銀行としては破格の条件だったと思います。 この低金利のおかげで、今年までずっとキャッシュマシーンとして稼働してくれていました。 しかし、高属性のサラリーマンでもなく、保有物件もない今となっては使い道のない金融機関となってしまいました。 状況によっては今後も個人で物件を購入する可能性も0ではありませんが(実際、今回契約した物件は個人で購入)もはやサラリーがほとんどない低属性、この身分では先方からお断りしょう。 1号物件売却から数ヶ月、この口座での資金移動がないことも確認したので、仕事の入っていない本日、最寄りの支店に赴き解約の手続きをしてきました。 これで心も財布のカード入れもスッキリしました。 次のステップに向けて前に進むだけです。 失敗から学ぶ1棟不動産投資の教科書―現役大家の賢い物件の買い方・融資・管理posted with amazlet at 17.10.04藤本 光秀 セルバ出版 (2017-07-27)売り…

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転進した物件が入居者募集中

現在契約を進めている物件、その購入の決断をする前にも4、5件の物件の内見をしていました。 どれも訳ありで結局スルーしたのですが、その中でも最初にチェックしていた物件がもう原状回復完了→募集中になっていました。 私が内見に行ったのは6月中旬。 18m2そこそこのS造3階建て、線路の真横の物件でした。 お値段は1380万円。 路線価から見れば倍ぐらいするものでしたが 「そこそこの費用で直せるならこれでも運用できるかも?」 と思って見に行きました。 しかし実際にはかなり難あり。 ・(わかってはいたけど)土地が狭すぎる ・天井高が異様に低い(2mちょうどぐらい) ・メンテされていた様子がなくかなりボロボロ 一応「1000万円以下なら」と言ってみたのですがケンモホロロ状態だったのでとっとと転進しました。 さすがに2mでは圧迫感ありすぎ。 その後暫く様子を見ていたのですが、8月には足場が組まれていたので売れたんだろうなぁと思っていました。 そして今日、マイソクが貼られていました。 「高っ!」 外観はほとんど変わっていません。 通りから見える1F内装もきれいに塗っただけ程度(元々スケルトンでした)。 この感じじゃ修繕に500万円もかけていないでしょうね。 それでいてこの家賃、利回り10%以上は確実です。 これですぐに客付けできるなら、転進した私の目がふし穴だったということでしょう。 まあ、できたとしても私のビジネスモデルに合…

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念願のマンションに初潜入

アルバイトではじめた消防点検。 「週1、2で、何なら1週間シフトなしぐらいでいい」 で探して見つけた仕事ですが、なんだかんだでコンスタントに週2~3ぐらいで入っています。 現場作業なので9時台に現場へ、そのため会社集合は8時前後、、、サラリーマン時代からぬるま湯で育っている私にはなかなか厳しい朝です。(^^); しかも久しぶりの通勤電車、これもしんどいですね。 チャリ通歴4、5年の私にとって、朝の通勤ラッシュは苦行でしかありません。 鈍った老体に鞭打ってなんとかこなしていますが、やっぱりサラリーマンを辞めてよかったと思う毎日です。v(^^)v さて、そもそもこの消防点検の仕事をやろうと思ったのは、以前保有していた物件の費用の妥当性を知るため。 半年に一度、定期的にお金を徴収されるだけでなく、あれやこれや交換だ修理だで追加費用が発生していたため 「これって妥当なの?」 その裏を取るために資格を取り、仕事として稼働しています。 ただ、今までの現場はビルや駅ばかり。 参考にはなるものの、ドンピシャではありませんでした。 しかし、今週やっと「賃貸マンション」の現場に入りました。 大手鉄道系の不動産会社が保有運用している物件。 2014年築、全58戸、1LDKにもなる2DKメインの物件でした。 やはり新らしい物件は清潔感がありますね。 センスも至るところで感じます。 ただそこは賃貸。 使われている部材、設備などは分譲のそれとはだいぶ違…

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